ENGНа рынке недвижимости Москвы уже давно наблюдается недостаток платежеспособного спроса, и поэтому девелоперы придумывают все новые маркетинговые приемы, чтобы заманить покупателей. Уникальную для России схему взаимодействия с покупателями жилья предложили создатели Жилого Комплекса «Вавилово» на Юго-Западе Москвы (на улице Архитектора Власова).
Стать акционером
В «Вавилово» каждый покупатель квартиры вместе с квартирой одновременно приобретает пакет акций управляющей компании (ОАО «Вавилово»), которая, собственно, и будет управлять жилым комплексом. Пакеты нарезаны таким образом, чтобы после распродажи всех квартир акции управляющей компании на 100% оказались бы в собственности жильцов. При этом величина пакета рассчитана пропорционально количеству квадратных метров приобретаемой квартиры; 100% акций управляющей компании эквивалентны общему количеству метров жилого фонда здания.
«Отдельной оплаты за пакет акций производить не надо. Цена, указанная за квартиру, конечна и включает в себя саму квартиру, акции, машиноместа, закрепленные за каждой из квартир, и кладовое помещение» — пояснил «Инвест-Форсайту» заместитель генерального директора ОАО «Вавилово» по развитию Максим Сорокин.
Экономист Роман Харланов, которого «Инвест-Форсайт» попросил прокомментировать предложение «Вавилово», обратил внимание, что пакет акций «зашит», скорее всего, внутри цены квадратных метров, за которые вы платите, но сам факт предоставления чего-то бесплатно — доли в акционерном обществе либо установки кухни с техникой — всегда приятный бонус и, конечно, служит дополнительной мотивацией при приобретении данной недвижимости.
Тут особенно важно то, что ОАО «Вавилово» занимается не только эксплуатацией здания, но и владеет всеми нежилыми помещениями в его составе — а это бизнес-центр, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, подземный паркинг — всего около 49 000 м нежилых помещений. Таким образом, покупатель квартиры одновременно фактически покупает долю и в нежилом фонде здания.
Опция или нагрузка?
Отнестись к этому можно, конечно, по-разному. Можно сказать, что покупателю дается дополнительная опция, а можно — что ему навязывается «нагрузка» к основной покупке. Так или иначе, предполагается, что управляющая компания сдает нежилые площади в аренду и получает за них коммерческий доход. Из этих доходов будут оплачиваться и жилищно-коммунальные услуги самих жильцов — таким образом, хоть жилец и вынужден купить пакет акций, есть надежда, что зато ему не придется оплачивать услуги ЖКХ и, наоборот, удастся получать дивиденды от деятельности УК (конечно, если после выплат всех обязательных платежей и жилищно-коммунальных услуг еще что-то останется). Максим Сорокин заверил «Инвест-Форсайт», что стоимость услуг стандартна и не отличается от стоимости эксплуатации других подобных ЖК — никаких специальных наценок за указанную схему не существует.
Более того, владелец квартиры как акционер может участвовать в управлении комплексом: выборе арендаторов, определении функционального назначения помещений в целях повышения эффективности их использования и т.д. При этом, что любопытно и даже отчасти подозрительно, уставом «Вавилово» не предусмотрен такой естественный атрибут акционерного общества, как совет директоров. Акционерное же соглашение делает невозможным продажу акций человеку, не владеющему квартирой.
Автора!
Кто все это придумал? Бенефициары ОАО «Вавилово» не раскрываются. Сегодня компания находится в собственности кипрского офшора Эдвантидж Биономикс Инвестментс. Однако некоторые выводы об афиллированных с компанией лицах можно сделать. В частности, совладельцем дочерней структуры акционерного общества ООО Управляющая организация «Вавилово» выступает Владимир Мартыненко, являющийся (или являвшийся в прошлом) учредителем целого ряда организаций в сфере эксплуатации жилого фонда — таких как «Параскева», «Параск», УК «Доком». Мартыненко имеет отношение и к банковскому бизнесу — в прошлом он являлся, по данным сервиса Контур.Фокус, учредителем прекратившего свою деятельность «Российского банка имущественной опеки». Генеральным директором ОАО «Вавилово» является Сергей Головченко, в прошлом возглавлявший другой проект Мартыненко — Издательский дом «Академия» (дочку «Параскевы»).
На вопрос о том, зачем нужна подобная программа, Максим Сорокин заявил «Инвест-Форсайту», что ее цель — предоставить покупателю возможность приобрести квартиру, которую тот гарантировано сможет содержать в будущем.
«По сути, это имущественная страховка от потери возможности в будущем жить в комплексе класса делюкс в случае потери доходов, — считает Максим Сорокин. — Также схема гарантирует постоянное высокое качество обслуживания объекта: в данном случае все коммунальные платежи собираются вовремя и в полном объеме, соответственно, и управляющая компания производит обслуживание вовремя и в полном объеме».
Как утверждают представители «Вавилово», в России аналогов подобной схемы взаимодействия жильцов с УК на сегодня не существует — хотя в мире подобная схема уже применяется как одна из форм кондоминимума.
Ищем подвох
Разумеется, тяжелый опыт финансовых пирамид и «обманутых дольщиков» заставляет во всем искать подвох. В данном случае его можно найти, например, в том, что, распродав все свои акции, застройщик фактически «исчезает» — если к нему возникнут претензии, предъявлять их жильцам-акционерам придется к самим себе (как владельцам компании). Хотя для российского строительства тут нет ничего особенного — застройщиками зачастую являются фирмы, которые ликвидируются после завершения проекта.
Опрошенные «Инвест-Форсайтом» эксперты относятся к предложенной схеме сдержанно. Адвокат и кандидат юридических наук Юлия Вербицкая-Линник считает, что это «великолепный коммерческий и рекламный ход» — и вот, почему. Тема, связанная с произвольным установлением размера платежей управляющей или эксплуатирующей компанией, является одной из самых «горячих» тем. Известен ряд случаев, когда застройщики рассматривают эксплуатацию как отдельный бизнес (иногда даже более доходный и, безусловно, более длительный, чем сам процесс строительства). Между тем, сложившаяся судебная практика зачастую поддерживает эксплуатирующую компанию, заставляя жильцов оплачивать практически все проведенные данной компанией работы и затраты (иногда только на бумаге или по завышенной стоимости). Теоретически, жильцы могли бы контролировать УК.
Но, как пессимистически предполагает Юлия Вербицкая-Линник, «200-350 собственников — владельцев акций управляющей компании — осуществлять контроль за деятельностью общества и обоснованностью его затрат не могут и не будут. Кроме того, договориться между собой такой значительной и многочисленной группе явно нелегко, а достичь кворума — сложно или невозможно».
Будут ли дивиденды?
Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров также признает, что предложение застройщика является интересным и инновационным, причем ЖК «Вавилово» выступает в данном направлении первопроходцем. В то же время Андрей Комиссаров говорит, что предложенная схема — «всего лишь достаточно любопытный маркетинговый ход».
«По заверениям застройщика, собственник не только не будет нести бремени содержания своей квартиры, но и станет получать доход, — рассуждает эксперт. — Такая ситуация видится довольно утопичной. Сомнительно, что застройщик готов выступить в роли доброго самаритянина, готового делиться с гражданами прибылью от сдачи в аренду тысяч квадратных метров. Дивиденды выплачиваются по итогам хозяйственной деятельности общества. Скорее всего, акционерам будут предоставляться сведения о том, что расходы компании соответствуют ее доходам, поэтому дивиденды выплачиваться не будут. Что касается компенсации платы за КУ, это обязанность собственников в силу закона, поэтому им не следует ждать, что управляющая компания сама заплатит за них — такая компенсация подразумевает под собой распределение дивидендов, которых, как уже было сказано, акционеры, скорее всего, не увидят».
С последним пунктом — сомнительность перспективы дивидендов — согласна и Юлия Вербицкая-Линник.
«Поскольку прибылью является разница между доходами и расходами, а сами расходы контролируются не акционерами, а менеджментом — генеральным директором и прочими сотрудниками (а не акционерами), легко можно предположить, что компания выйдет в ноль или окажется убыточной. Таким образом, никакой обязанности по выплате дивидендов акционерам — участникам у общества не возникнет», — предполагает адвокат.
Впрочем, нельзя, конечно, отрицать, что у акционеров остается возможность сменить менеджмент — но только если они смогут организоваться. Андрей Комиссаров также предлагает обратить внимание на ст. 3 Федерального закона «Об акционерных обществах», согласно которой в определенных случаях при банкротстве общества акционеры могут быть привлечены к субсидиарной ответственности. Кроме того, согласно сведениям с официального сайта ФНС, 15.11.2016 года было учреждено ООО Управляющая организация «Вавилово», участником которой является застройщик. Организация расположена по адресу многоквартирного дома. Данный факт может свидетельствовать о том, что управление многоквартирным домом осуществляет именно эта организация, а не сам застройщик.
«Видится, что программа застройщика по передаче акций с квартирой — не что иное, как фикция, направленная на привлечение покупателей», — жестко резюмирует Андрей Комиссаров.
Автор: Константин Фрумкин
