ENG
Результаты 2018 года показали: рынок коммерческой недвижимости Москвы медленно, но верно восстанавливается. Низкая строительная активность офисных площадей подтолкнула многих представителей бизнеса обратить внимание на существующее свободное предложение, в том числе на территории Новой Москвы. Собственники же торговой недвижимости по-прежнему пробуют новые форматы, гастрономические концепции, стремятся как можно интереснее развлечь потенциальных посетителей. В 2019 году ожидаем дальнейшего развития позитивных трендов.
На текущий период застройщики анонсировали ввод в эксплуатацию 382 тыс. кв. м офисных площадей. Возможно, выйдет только половина заявленных объектов. Причем основная их часть будет введена в эксплуатацию за пределами ТТК. В центре Москвы сохранится дефицит качественных офисных объектов, поэтому реализация спроса возможна лишь при организации коворкинг-центов и ротации арендаторов.
В целом спрос на офисы в 2019 году сохранится на уровне 2018 года. Постепенно небольшие и средние компании будут вымывать предложение, существующее за пределами ТТК, ближе к МКАД, и на территории Новой Москвы, тем самым оптимизируя расходы на содержание офиса. Например, на территории Новой Москвы сегодня представлены качественные офисные объекты класса А и В+ с хорошей транспортной доступностью (БЦ «Румянцево», БЦ G10) по сниженным ставкам. На фоне высокого спроса и минимального объема нового предложения запрашиваемые ставки аренды, по нашим оценкам, могут вырасти еще на 5%.
Наиболее выгодным предложением для инвесторов может стать покупка офисного помещения площадью 50 кв. м в одном из столичных бизнес-центров с последующей сдачей в аренду. Его стоимость составит около 7 млн рублей. Таких предложений на рынке коммерческой недвижимости достаточно много. Инвестор будет получать ежемесячный доход 80-85 тыс. руб. (при ставке аренды 20 000 руб./кв. м в год). Окупаемость такого помещения — 7-8 лет, что соответствует доходности 12,5-14% годовых. Можно найти предложения с окупаемостью даже в 6 лет (соответствует доходности 17% годовых).
На рынке торговой недвижимости Москвы в связи со сменой покупательского поведения в 2019 году продолжится тенденция на уменьшение площади строящихся торговых центров в спальных районах. Тем более что развитие данных форматов активно стимулируется властями города, которые стараются вовлечь все слои населения в культурную жизнь города. Современные малоформатные объекты предоставляют посетителям не просто возможность приобрести товар или услугу, они пытаются воздействовать на чувства и эмоции своей целевой аудитории. Поэтому в составе торговых центров размещаются мини-рынки, проводятся различные выставки, мастер-классы и представления. Кроме того, такие объекты предоставляют жителям района общественное место для самоорганизации различных субкультур. Классические торговые центры в свою очередь по-прежнему будут стараться наполнить свои объекты интересными fashion-операторами, развлекательной составляющей и гастрономическими концепциями.
По стрит-ритейлу мы ожидаем роста арендных ставок в пределах 10-15% для коммерчески привлекательных локаций и небольшой коррекции (до 5%) в местах с малой проходимостью.
Советуем обратить внимание на коммерческие площади в составе жилых комплексов. На старте продаж новых жилых проектов часто значительный дисконт на такие помещения предоставляется за стадию строительства, но здесь стоит учитывать: стабильные арендные платежи покупатель сможет начать получать не ранее чем через полгода после ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее многие ЖК строятся в местах с низким уровнем развития коммерции — будущие арендаторы смогут снимать сливки. Быстрее всего обычно уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта. Наиболее популярны помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. Также пользуются спросом все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов: магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, стоматологии, медцентры и многое другое. Более того, в ряде жилых комплексов предлагаются коммерческие помещения с существующими арендаторами. Например, в ЖК «Красногорский» помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком — 32 000 руб./мес. — можно купить за 3,2 млн руб.
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2019 году является привлекательным не только для вложения, но и сохранения накоплений. Однако перед покупкой помещения необходимо ясно представлять себе, долгосрочные это или краткосрочные инвестиции, степень участия в управлении объектом, оценить текущий и перспективный трафик. После чего соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
