ENGС сегодняшнего дня застройщики в России работают по новым правилам. По европейскому образцу граждане, приобретая строящееся жилье, будут платить не напрямую девелоперу, а банку, который эти деньги «заморозит» на специальных эскроу-счетах и передаст застройщику только после окончания стройки. Инициатива призвана решить проблему обманутых дольщиков. Однако есть у нее и ряд «побочных» эффектов: подорожание жилья, гибель мелких и средних застройщиков и превращение Центробанка в значительного игрока на строительном рынке. Подробности — в экспертном опросе «Инвест-Форсайта».
Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»
— Цены на первичную недвижимость будут расти; правда, резкого скачка ожидать все же не стоит — непосредственно 1 июля влияние реформы на цены будет ограничено, так как по новым правилам будет реализовываться сравнительно небольшой объем жилья, а объема, который будет достраиваться по старым правилам, хватит еще на 2‑3 года. Так, впереди рынок недвижимости ждет две тенденции — одна на снижение объема предложения, вторая на рост цен. К концу 2019 года мы прогнозируем повышение цен в среднем на 5‑7% в Москве и Подмосковье, а вот положительная динамика цен в Новой Москве будет больше: около 10% в связи с улучшением транспортной доступности — открытием новых станций метро.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
— Более 60% застройщиков смогут работать по старой схеме, но только по текущим проектам. При старте реализации новых комплексов им придется переключиться на новые «правила игры». Среди тех компаний, которые уже готовы к работе с эскроу-счетами и проектным финансированием, набирает популярность тренд предоставления партнерских программ и развития франшизы для сотрудничества с мелкими застройщиками. С начала года на рынок уже вышло 29 новых проектов общей площадью около 200 тыс. кв. м, в настоящий момент на рынке предлагается 3,1 млн кв. м. До конца этого года рост цен может составить 10-15%; практически все застройщики заблаговременно предупреждали о повышении цен с 1 июля 2019 года. Также на стоимость жилья будет влиять процент, под который застройщики будут брать деньги в банке по проектному финансированию. Для покупателя же ничего, кроме повышения цен, не изменится. Договоры будут заключаться в рамках ФЗ‑214 и гарантировать необходимую безопасность сделки.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Рост до 10‑15% будет наблюдаться уже в июле 2019 года в тех проектах, где продажи продолжились через эскроу-счета. Остальные девелоперы на фоне общего подорожания также смогут поднять цены, несмотря на период отпусков. Затем с августа по декабрь средняя стоимость квадратного метра, полагаю, будут стагнировать, так как повышение прайса однозначно отразится на спросе. К тому же часть покупателей, изначально планировавших сделку во второй половине года, подписали договоры до 1 июля. Так что, полагаю, спрос может показать отрицательную динамику относительно средних значений этого года. В декабре стоит рассчитывать на традиционные новогодние скидки, которые чуть снизят цены. После 2020 года средняя стоимость квадратного метра продолжит расти, так как новостроек, реализующихся по старым правилам, будет с каждым месяцев все меньше.
Проблема в том, что далеко не все застройщики, особенно небольшие компании в регионах, могут рассчитывать на получение проектного финансирования. По нашим подсчетам, сегодня 20 крупнейших застройщиков возводят 24% жилья РФ. Всего же на рынке представлено порядка 3,2 тыс. компаний, подавляющее большинство которых потенциально находится в зоне риска. Очевидно, что часть из них уйдут с рынка, возможно, не достроив текущие проекты.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
— У застройщика остается два легальных источника привлечения средств на жилищное строительство — это собственные финансы и кредит от банка. Сейчас объем вложений банков в жилищное строительство составляет не более 20% всех средств в отрасли, тогда как основным каналом привлечения остаются прямые инвестиции дольщиков. Для банков жилищное строительство часто рассматривается как рискованное и низкодоходное вложение (за исключением проектов на ликвидных площадках в столицах и других крупных городах), поэтому процесс смены основного инвестора будет непростым и долгим.
Дмитрий Константинов, советник международной юрфирмы «Ильяшев и партнеры»
— Эскроу-счет для покупателей жилья представляет гораздо больше гарантий, чем механизм долевого участия. Хотя бы потому что эскроу-счет по своей сути — способ обеспечить имущественные права кредитора, а долевое участие в строительстве — способ привлечь средства дольщиков (то есть непрофессиональных инвесторов). Очевидно, что застройщикам придется на самом первом этапе договариваться с банками, и это будет легче для крупного строительного бизнеса, а сложнее — для всех остальных. Риски в такой схеме все равно есть — любой банк, даже «уполномоченный», может рухнуть: таких примеров много. Сложности перехода на эскроу-счета скорее относятся к экономической стороне дела (создание соответствующей инфраструктуры в банках, оценка банками строительного бизнеса и т. д.). Надо добавить, что проектное финансирование будет применяться не всегда. В частности, исключения сделаны для достройки объектов с высокой степенью готовности.
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— В связи с тем, что 75‑80% проектов девелоперы будут достраивать по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков, у нас есть время для плавного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Однако через 2-3 года, когда все участники рынка будут вынуждены работать по новой схеме, себестоимость строительства вырастет, и девелоперы поднимут цены. Тогда часть потенциальных покупателей новостроек задумаются, стоит ли приобретать недвижимость на первичном рынке и ждать два-три года, чтобы заехать и потратить дополнительные время и деньги на ремонт, когда можно купить квартиру на вторичном рынке и не переживать, достроят — не достроят. К тому же в ближайшие два года ипотечные ставки, вполне вероятно, понизятся до обещанных 8‑9%, что также станет стимулом для перехода некоторых покупателей на вторичный рынок. В перспективе двух лет рынок вторичного жилья перетянет на себя часть покупателей новостроек, что может поднять цены в среднем на 10‑15%.
Алексей Чернушевич, совладелец сети отелей «Станция»
— Рынком теперь фактически будут управлять банки через контроллинг и выделение средств. Будут ли они играть в какие-то свои игры, помимо честного определения финансового риска заемщика, — сложно сказать. Вся отрасль перешла практически под контроль Центрального банка. Опасения относительно того, что банки в этом не разбираются, были уместны год назад, когда у кредитных организаций действительно не хватало квалифицированного персонала, но со временем этот вопрос решился — уже сформировалась экспертиза, способная осмыслить риски недофинансирования, но остаются риски сбыта. И в этом отношении банк — первый кто рискует, потому что вложения общего бюджета идут в пропорции 85 на 15, где банк финансирует 85% всего бюджета. Заемщик, он же девелопер, рискует гораздо меньше, чем банк.
Автор Telegram-канала «Арбитр» (@ruarbitr)
— Изменение порядка финансирования строительства с использованием эскроу-счетов добавит гарантий безопасности сделки для покупателей жилья. При этом произойдёт естественный отбор среди девелоперов, так далеко не все компании смогут получить разумное кредитование проектов в банках.
Авторы: Ольга Блинова, Анна Орешкина
