ENG
На сегодня ипотека стала одним из самых доступных способов улучшения жилищных условий для граждан нашей страны, а ипотечные ставки достигли минимума с момента появления ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Решения о необходимости наращивания объёмов жилищного строительства с 80 млн кв. м в 2019 году до 120 млн кв. м были приняты на расширенном заседании президиума Государственного совета 28 сентября 2020 года. В сочетании с льготной ставкой ипотечного кредитования эти меры существенно повысят доступность ипотечного кредита и жилья.
Однако во всех странах всегда есть граждане, кто не может взять кредит в силу недостаточности заработка, плохой кредитной истории, понимания низкого кредитного рейтинга из-за особенностей рынка труда и высокой вероятности потери работы, наличия критических заболеваний и так далее. В России с учетом достаточно низких зарплат и производительности труда значительное количество граждан не могут себе позволить купить квартиру по ипотеке, так как уровень их доходов не позволяет накопить на первый взнос и в дальнейшем обслуживать кредит даже по самой минимальной ставке.
Существуют вполне справедливые оценки, что до 40% населения нашей страны не могут получить ипотечный кредит из-за недостаточности своих доходов или отсутствия успешного личного опыта финансового планирования, получения и обслуживания кредитов при наличии негативной практики получения кредитов в своей жизни. И это нужно обязательно учитывать при формировании стратегии обеспечения доступности жилья.
Низкие доходы, которых хватает лишь на базовые потребности в еде и одежде, но не на квартиру, присутствуют у части населения во всех странах мира — и Россия здесь не исключение. Если посмотреть на Европу, где ипотека развивается давно и процентные ставки традиционно ниже, то выяснится, что в собственных домах и квартирах проживает от 40% до 60% населения, а остальные арендуют жилье. И не воспринимают своё положение как негативное.
Жилищный вопрос в России возник уже давно, можно вспомнить многочисленные советские программы по обеспечению каждой семьи отдельной квартирой, а также достаточно небольшие нормы обеспечения жильём, все равно предполагавшие длительное ожидание квартиры в очереди. Решение этих вопросов лежит не только в ипотеке, так как не все могут и хотят купить себе квартиру.
Вполне вероятны ситуации работы или учебы в том или ином регионе на 5–10 лет с последующим переездом или возвращением в родной дом; это формирует спрос на аренду, а не приобретение жилья. Есть граждане, нуждающиеся в социальной защите, чьи доходы в принципе не позволяют купить жилье, и так далее. Поэтому во всем мире эффективно используются разные варианты обеспечения граждан жильем, включающие в себя ипотечное кредитование лишь как один из способов решения жилищной проблемы — важный, но не единственный. Мировая практика показывает, что доступная социальная аренда часто является более эффективным решением жилищного вопроса. В этом же ряду — стимулирование индивидуальной застройки, формирование учитывающих особенности рынка жилья условий приватизации квартир социального найма и так далее. В комплексе все эти меры нужны и вполне применимы в нашей стране.
Сохранившийся с советских времён социальный найм имеет ряд принципиальных ограничений, не позволяющий на его основе сформировать полноценный рынок доступного арендного жилья. Социальная аренда жилья сейчас рассматривается как модернизирующийся государством механизм, построены и сданы в эксплуатацию первые дома в Москве и Воронеже. АО «Дом.рф» занимается данным проектом, и первые успехи уже достигнуты; их нужно масштабировать.
Помимо социальной аренды квартир, от государственного института развития в жилищной сфере можно вспомнить о существенном объёме «серого» рынка аренды комнат, квартир и апартаментов в крупных городах, где арендуют жилье многие россияне. Сегодня этот рынок переживает кризис, и его участники — как собственники, так и арендаторы — хотят более полного учета своих интересов, защиты прав на собственность и возможность предсказуемого проживания в ней.
«Обеление» данного рынка может быть обеспечено не сколько удобным налоговым механизмом (что во многом уже сделано), но созданием понятной системы защиты прав арендаторов и арендодателей, которым должно быть комфортно. Одни должны получить действенный механизм выселения нарушивших договор арендаторов, взыскания долгов по квартплате и убытков в случае порчи арендатором имущества, а другие — удобные условия поиска арендного жилья, обеспечение соблюдения договора по цене и срокам, права на каникулы по оплате в случае сложных жизненных ситуаций.
В мире эти механизмы давно выработаны: именно они позволяют как минимум половине жителей Германии спокойно и уверенно жить в арендном жилье. Это требует изменения отечественного законодательства и совершенствования судебной практики, но когда-то этим все равно придётся заниматься.
