ENGВ конце июня глава государства провел заседание президиума Госсовета, посвященное проекту Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года. По мнению президента, у российского стройкомплекса как мощного локомотива экономики имеется колоссальный потенциал и необходимо его в полной мере реализовывать, для чего надо внедрять эффективные финансовые и инвестиционные инструменты и расширять пространство для деловой инициативы застройщиков. Весь комплекс конкретных задач и подходы к их реализации были сформулированы в представленном стратегическом документе. А что происходит сейчас с рынком жилья? Об этом и многом другом «Инвест-Форсайту» рассказал Артем Калабин, генеральный директор «Первого Строительного Треста».
Ждать или действовать?
— Артем, в каком состоянии, по Вашим оценкам, сегодня находится российский рынок недвижимости?
— На сегодняшний день рынок закончил фазу активного роста, и впервые с конца 2019 г. в мае прошлого года было зафиксировано снижение средней цены квадратного метра. При этом в марте — апреле существенно снизился объем реализованных квартир у большинства застройщиков. Те, кто мог купить себе квартиру, чтобы деньги не сгорели, сделали это еще в прошлом году, когда рынок недвижимости показал существенный рост. Теперь же не очень активные продажи удается поддерживать во многом субсидированной ипотекой. Взаимосвязь прямая: чем ниже кредитная ставка, тем ниже ежемесячный платеж и больше потребительская активность. Застройщики при этом стали давать скидки и снижать свою прибыль. Июньское снижение регулятором ключевой ставки до февральских значений на уровне 9,5% пока не очень-то помогло строителям повысить продажи, потому что рыночная ставка ипотеки 11–12% для большинства россиян — это до сих пор много. К примеру, те, у кого уже есть квартира и они хотели бы за счет нее увеличить жилплощадь, сейчас не спешат ее продавать, чтобы, добавив «дорогих» кредитных средств, приобрести новую, побольше. Вторая причина — снижение покупательской способности и нестабильная ситуация последних месяцев заставляет людей отложить принятие решения по ипотеке.
— Ваш совет — брать или не брать сейчас кредит?
— Зависит от конкретной ситуации. Если квартира нужна, чтобы переехать и жить сейчас, и есть какое-то интересное предложение от надежного застройщика, то, конечно, ипотека необходима, плюс если будет субсидированная застройщиком ставка. А вот ипотеку для покупки в инвестиционных целях я бы не рекомендовал. Потому что на горизонте двух-трех лет ключевая ставка ЦБ должна снижаться.
— Стоимость жилья будет расти и дальше или ожидается снижение?
— Смотрите, в среднем по рынку цены на жилую недвижимость по итогам прошлого года выросли в общей сложности примерно на 50%. В марте — апреле 2022-го в связи с ростом ключевой ставки и определенной нервозностью на рынке произошло существенное сокращение объемов продаж у всех девелоперов, появились существенные скидки. В мае после снижения ставки и стабилизации ситуации началось небольшое восстановление. Стоимость недвижимости будет максимально зависеть от качества проекта, репутации застройщика и доступности ипотечных программ. Качественные проекты будут продолжать умеренно расти в цене, несмотря на общую стагнацию. Проще всего будет проектам комфорт-класса, сложнее всего — бизнес-классу, доля которого была максимальна и было много ничем не выдающихся проектов. Да, лето — это традиционно самый низкий сезон в сфере девелопмента, поэтому можно ожидать определенной стабилизации цен до осени. Но предпосылок для существенного снижения цен однозначно нет. И вот тогда для стимулирования продаж будут применять скидки, чтобы хоть как-то завлечь покупателей. Итоговая величина дисконта зависит от готовности проекта и ситуации на рынке.
Без лишней «мишуры»
— Ярко выраженный портрет покупателя наблюдается?
— На данный момент недвижимость активно покупают те, кому не нужно продавать вторичное жилье, но при этом свой угол нужен, как говорится, здесь и сейчас. В основном это молодые пары как с детьми, так и без, которые хотят съехать от родителей, или те, кто наконец-то накопил полную сумму на покупку. На примере нашего проекта — жилого комплекса «Три квартала» в подмосковной Развилке — могу сказать, что сейчас лучше всего берут двухкомнатные квартиры, и это опять же семейные люди.
Также отмечу, что многие игроки рынка рассчитывают на то, что скоро может реализоваться и отложенный спрос среди тех потенциальных покупателей, которые снимут деньги с депозитов, сроки по которым как раз истекут, и вложат их в недвижимость.
— А что происходит с наполнением девелоперского продукта?
— Все предыдущие годы российский рынок жилой недвижимости развивался в векторе премиализации, нанизывая избыточные ценности и опции даже там, где они не слишком нужны. Это делалось с целью повышения класса объекта и его стоимости. Дорогостоящая инфраструктура, премиальные иностранные материалы и оборудование, сложные фасады, уникальная идеология, вызывающий брендинг — все это сопровождало многие проекты бизнес-класса. Сейчас от большого количества атрибутов лоска придется отказаться, что, впрочем, совсем не означает строить плохо и дешево. Скорее, речь идет об откате продукта до уровня разумных базовых параметров того или иного класса. Достижение максимального КПД и практичности использования площади этажа станет одним из главных принципов работы с пространством. На какое-то время рынок перейдет к строительству качественного оптимизированного жилья без лишней «мишуры». Покупатель в текущей ситуации точно не готов переплачивать за проекты с завышенным ценником и плохой инфраструктурой. А вот там, где предлагается оптимальное соотношение цены и качества плюс гибкие условия покупки, с продажами все хорошо. Поэтому застройщики стали сейчас более внимательно и аккуратно относиться к квартирографии, наполнению проектов, а также их позиционированию. Этот процесс требует очень точной и тонкой настройки, особенно в условиях высокой динамичности и постоянно меняющихся условий. Отсюда, пожалуй, и определенная пауза в выходе на рынок новых жилых комплексов. Из факторов, оказывающих влияние на ценообразование в целом, помимо раннего полного перехода на эскроу-счета, можно также выделить «свежие» трудности, связанные с поиском новых поставщиков стройматериалов, значительное усложнение и удорожание логистики.
— Кстати, о позиционировании… Как Вы относитесь к инициативе депутатов о создании классификации многоквартирных новостроек?
— Да, насколько знаю, такое предложение уже направлено Госдумой в Минстрой России, финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» и Федеральную антимонопольную службу. Здесь стоит напомнить, что на сегодняшний день на законодательном уровне параметры, ниже которых застройщики не должны опускаться, существуют только для класса «Стандарт». Его рамки были определены два года назад. Другие классы четких критериев не имеют и присваиваются жилым комплексам по усмотрению девелоперов. При создании проектов каждый из них ориентируется на собственные корпоративные стандарты, исходя из своего видения преимуществ объекта, его качественных характеристик, знания своего покупателя и его потребностей. Вместе с тем предложенная стандартизация классов, на мой взгляд, выглядит разумной и своевременной инициативой. С учетом отмены ряда проверок и перехода строительных нормативов в разряд рекомендуемых четкая классификация жилья, уверен, поможет покупателю сориентироваться в многообразии предложений. Стандартизация и для застройщиков станет дополнительным подтверждением высокого уровня качества их работы.
Дом, милый дом
— Артем, «Первый Строительный Трест» представлен еще и на загородном рынке. Чем сейчас живет этот сегмент?
— Экономия и рациональность становятся важными потребительскими привычками, которые отражаются и на спросе в сфере загородной недвижимости. Так, в Московской области хорошо заметна определенная тенденция: чем меньше площадь постройки, тем выше на нее спрос. Почти такая же ситуация и с этажностью: лучше всего продаются одно-двухэтажные дома, хуже всего — здания от трех-четырех этажей и выше. Объясняется это достаточно просто — экономией на строительстве, отделочных работах или последующем ремонте и низкими эксплуатационными издержками. Да и ускоренные сроки самого строительства имеют значение, особенно на фоне постоянного роста стоимости стройматериалов.
Не забываем также, что люди сейчас активнее всего ищут вариант по принципу «купить и въехать». Они уже не готовы изобретать проект дома, заниматься закупкой стройматериалов, поиском и контролем строителей и т.д. Во-вторых, их ожидания от рекреационного окружения уже не сводятся к традиционным «лес — река — свежий воздух». Современным людям, привыкшим к отдыху за границей, нужны горнолыжные склоны, водные виды спорта, другие активности. В-третьих, пристально рассматриваются условия для удаленной работы.
Еще одна из тенденций в загородном девелопменте — расширение инфраструктуры всего поселка, которая может обеспечить круглогодичное проживание с привычным набором городских сервисов. По нашим оценкам, сегодня самая популярная площадь загородного дома — это 140–170 «квадратов», и у многих застройщиков появились интересные проекты одноэтажных домов именно такого «метража».
— Не по этим ли причинам свою нишу на «загородке» активно отвоевывает инновационное модульное домостроение?
— Справедливости ради надо сказать, что таким образом объекты строили еще в СССР, но большого распространения это тогда не получило в силу разных причин. «Возрожденный» опыт модульного строительства уже имеется и в современной России. Наша компания тоже сейчас руководствуется этим трендом — разрабатываем целый «коттеджный поселок» на 1112 домовладений со своей развитой инфраструктурой в Дмитровском районе Московской области. К такому решению мы пришли, оценив все преимущества данной технологии, которое заключается в быстром возведении подобных объектов. На выходе получаются капитальные здания с полным оснащением, сделанным еще на заводе, где в модули уже встроены все инженерные коммуникации (электрика, канализация и водоснабжение, вентиляция и пр.), сантехнические и отопительные системы. Степень готовности модулей составляет 90–95%, что как минимум вполовину сокращает временные затраты на строительство. Построить, а точнее собрать, дом можно практически за месяц. При этом модульные дома — не значит одинаковые. Модуль не имеет каких-то типовых размеров, а значит, здания и сооружения из них могут быть квадратными, круглыми, какими угодно. Есть только ограничения по высотности.
