ENG6 февраля заместитель Председателя Правительства Московской области — министр инвестиций и инноваций Московской области Денис Буцаев принял участие в конференции «Девелопмент новой волны: классика или авангард?», организованной ИД «КоммерсантЪ». В ходе выступления Денис Буцаев рассказал о качественном росте сегмента коммерческой недвижимости, объемы строительства которой сравнялись с объемами жилой застройки, о развитии гостиничного бизнеса как точек роста в муниципалитетах, «втором рождении» логистического сектора, новых тенденциях развития территорий при аэропортах.
О РОСТЕ ОБЪЕМОВ ВВОДИМОГО КОММЕРЧЕСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
«Мы видим устойчивый тренд на увеличения объемов вводимого коммерческой недвижимости за последнее время, я бы сказал, за последние 1,5 года мы сравнялись по количеству жилья и количеству нежилья, которое мы вводим. Видим в настоящий момент, что у девелоперов появилось стойкое желание реализовывать смелые проекты в не жилье, но мы так же понимаем, что инвестор стал крайне избирателен, я бы даже сказал, что в определенной степени, наверно, капризным. То есть подготовленная площадка на данный момент подразумевает площадку, полностью готовую для реализации проекта, включая инфраструктуру на площадке. Инвестор не хочет тратить время на административные процедуры, связанные с подготовкой. У инвесторов достаточно серьёзные требования к сопровождению своих проектов, это касается в первую очередь администрирования всех вопросов разрешительной документации, документации по вводу. Девелопер стал меньше рассчитывать на какое-то льготирование по налогам, но очень чувствителен к любой математике, поэтому если есть монетарная форма поддержки, крайне охотно идет в те места, где они применимы. В частности, например, мы говорим о компенсации затрат на инфраструктуру и о возможности компенсации капитальных затрат. В Московской области мы именно этим и занимаемся, сейчас самое большое количество индустриальных площадок в России находится в Московской области — 58. Самое большое количество технопарков — 12, также в Московской области. Это позволяет нам привлекать большое количество инвесторов, в частности, в «индустриалке» у нас сейчас где-то около 1000 промышленных предприятий, созданных за последние 4 года. Мы здесь не останавливаемся, продолжаем развивать эту программу, но в настоящий момент пошел спрос на то, что индустриальный сектор должен развиваться соразмерно предложению мирового рынка, а это уже build-to-suit либо даже готовые для лизинга build-to-lease объекты».
ПРОБЛЕМА СЕКТОРА
«Мы в настоящий момент видим, что очень много инвесторов, приходящих к нам на территорию в коммерческую недвижимость — это российские деньги. Соответственно, с одной стороны, с ними проще работать — они ментально подготовлены к той ситуации, которая существует сейчас на рынке, с другой стороны, мы видим, что возможность привлечения финансовых ресурсов до сих пор, к сожалению, не идеальна. И, наверное, первая причина, по которой проект может либо задерживаться, либо даже отмениться — это именно невозможность либо получить финансирование в том объеме, который требуется, либо дороговизна у каждого ресурса. В промышленном секторе это как-то может быть выровнено за счет государственных программ, которые действуют».
ГОСТИНИЦЫ КАК ЯКОРЬ
«Мы проанализировали всю территорию региона, и поняли, что есть достаточно успешные в настоящий момент муниципалитеты, которые могут работать с гостиничной недвижимостью, инфраструктура достаточно успешная, а есть муниципалитеты, которые туристически привлекательны, но не могут привлечь туристов на два выходных дня или, как мы называем, туристов второго выходного дня именно из-за отсутствия инфраструктуры размещения. Гостиницы, как выявила практика, тот якорь, который цепляет туристический поток, и за ней потом идут и услуговые сектора, т.е. это развитие малого и среднего бизнеса в формате ресторанов, кафе, торговли. Так вот гостиничный сектор в таких точках роста не справляется, конечно, со стоимостью финансирования. И, соответственно, дороговизна делает финансовую модель практически любой гостиницы в России и в том числе в Подмосковье неокупаемой в сроки, которые можно назвать разумными. В этой связи регионы, у которых есть возможность, мы в частности говорим про наш, мы предоставляем монетарную форму поддержки в виде компенсации капитальных затрат до 20%, но мы так же видим возможность со стороны федеральных властей предусмотреть программу, при которой бы указанные сегменты недвижимости могла существовать дополнительная ставка, которую бы они просто спускали банкам. Либо предусмотреть другой норматив резервирования, что позволило бы банкам более льготно идти в указанные сегменты».
СМАРТ-ЦЕНТРЫ, А НЕ СКЛАДЫ
«Логистика два года назад — практически умерший рынок из-за кратного переизбытка площадей, сумасшедшего падения цен, банкротства большинства из застройщиков. В настоящий момент качественно поменялся рынок, понятно, что плохие объекты никуда не делись, они как висели тяжким грузом на банках, так и висят, но все, что строится с правильным месторасположением, с правильным позиционированием на рынке, с правильным ценовым сегментом — сдаётся. В последнее время практически все крупные иностранные компании зашли на склады без лизинга, в собственность купили у наших застройщиков, мы видим, что тенденция продолжается. Мало того, большинство сейчас из торговых сетей также стоят дополнительные логистические мощности для, так называемой, внемагазинной торговли. Это не обязательно интернет-торговля, это формат, который подразумевает не просто распределительный центр, а в том числе использование его в качестве смарт-центра для торговли. Это подразумевает, что вместе со складским центром строится и офисный, высокотехнологичный комплекс, который позволяет оперировать указанным объектом уже как объектом конечного коммерческого предприятия».
НЕКЛАССИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ ПРИ АЭРОПОРТАХ
«Мы очень рассчитываем, что у нас пойдёт развитие территорий при аэропортах. В Подмосковье таких международных аэропортов у нас 3, один из последних — в Жуковском, но если говорить по поводу уже устоявшихся территориях: «Домодедово», «Шереметьево», то здесь мы считаем, что ситуация также изменилась в лучшую сторону. Приходят не только классические инвесторы, например, в торговлю и гостиницы, приходят и инвесторы, которые заинтересованы в развитии выставочных площадок, так называемые миниэкспо — выставочные комплексы в или около аэропортовых зон, которые обладают всей инфраструктурой для проведения коротких выставок, (от 1 до 3 дней), которые позволяют при участии в этой выставке не заезжать условно в основной мегаполис, но использовать всю инфраструктуру аэропорта и иметь полноценную возможность участия в мероприятии».
