ENGТема удорожания стройматериалов не может не беспокоить последние месяцы многих; в первую очередь тех, кто сам непосредственно занимается строительством либо намерен улучшить свои жилищные условия. О том, что стоит за этим ростом цен и почему само государство должно быть заинтересовано в поддержании и развитии строительного комплекса, «Инвест-Форсайту» дал интервью известный экономист, помощник председателя правительства РФ в 1993–1998 гг., ныне руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников.
Пользующийся льготой платит дважды
— Каковы основные причины удорожания (по оценке президента на последней прямой линии, оно уже составило 10–15%)? Что это может быть: картельный сговор, зависимость от иностранных производителей стройматериалов, что-то еще?
— Давайте начнем с констатации общей ситуации в отрасли на сегодняшний день. Уже к июню 2021 года стройкомплекс по своим показателям в целом превысил уровень допандемического IV квартала 2019 года примерно на 3%.
В соотношении данных за май 2021-го и, соответственно, годичной давности прирост был равен 7,7%. Увеличение объемов ввода жилья за I полугодие 2021 года, опять-таки в годовом выражении, составило 23%.
Нетрудно сделать вывод о строительном секторе в нашей стране как об уверенно и устойчиво развивающемся. В том числе по жилищному направлению. Допандемический уровень превышен; судя по всему, есть задел для дальнейшего развития. В то же время налицо резкий рост стоимости жилья. За год реализации «Льготной ипотеки» (с 1 июля прошлого года по 1 июля текущего) в зависимости от категорий квартир, а их там как минимум три или четыре, жилищный метр вырос в цене в промежутке с 16,3% до 24, 2%. Вторичный рынок жилья также отреагировал ростом: за время действия льготной ипотеки — на 11%.
— Выходит, осуществление ипотечной программы, причем с оглядкой на реально располагаемые доходы населения, только подхлестывает повышение?
— По факту — да, это очевидная вещь. Но у роста цен на жилье — и иные причины. Конечно, он в немалой степени обусловлен увеличением промышленных цен на всевозможные строительные компоненты. Импорт многих стройматериалов весьма высок (достигает десятков процентов от общей стоимости), поэтому ослабление рубля также сыграло негативную роль. Особенно это было актуально в прошлом году, сейчас — в меньшей степени. Как известно, реальный эффективный курс отечественной валюты за год поднялся на 4,2%, но это ни в коей мере не могло компенсировать удорожание импортных строительных компонентов.
Росстат дает данные за июнь этого года (в годовом выражении) — около 24% возрастания цен на стройматериалы. Это даже несколько ниже по отпускным промышленным ценам в целом. Потому что последние в июне, также в соотношении год к году, взлетели на 31,5%, а в мае — росли на уровне 35,7%. Но здесь не могу отметить одну интересную закономерность. В мае 2021 года общий индекс увеличения цен в строительной сфере увеличился на 2,3%, а в июне — на 2,9%. То есть рост достаточно скромненький…
Тем не менее июньский индекс конкретно по стройматериалам — 6,75%. Так, за минувшее полугодие цены на арматуру выросли на 80–100%; на древесину (в том числе пиломатериалы) — на 40–70%, в зависимости от номенклатуры. На утеплители рост — 20–40%; на дорожный битум — 40–60%; на пластик (а это сейчас, как вы понимаете, — окна, и не только) — 70%. Аналогично подорожали сантехника и электропроводка. Ценовая подкачка и выступила в качестве главенствующего фактора в удорожании готового жилья.
Еще один показательный момент — рост издержек девелоперов на рабочую силу. А именно: прекращение миграционного потока и нежелание российских граждан, прямо скажем, вкалывать на стройках. Оценки дефицита рабочей силы по российскому стройкомплексу, конечно, нуждаются в проверке, но они уже прозвучали от правительства, в том числе вице-премьера Марата Хуснуллина: до 5 млн человек. Это ведет к удорожанию рабочей силы; если вы как работодатель хотите, чтобы у вас оставались люди, вы должны им платить больше, тем более в непростых производственных условиях возведения домов и других объектов. Этот фактор — второй по значимости после роста отпускных промышленных цен.
Ну и конечно же, спрос, который подталкивал цены от девелоперов. Разогнан он был в том числе льготной ипотекой. С января по июль 2021 года было выдано кредитов на 2,7 трлн рублей; прирост в значении год к году в стоимостном выражении составил 7,4%, а по их общему количеству — 44%. Неудивительно, как люди в последнее время держали, что называется, у себя перед глазами завершение программы льготной ипотеки либо существенное изменение ее условий и, естественно, торопились ее взять — в ажиотажном режиме. Мы еще увидим пик удорожания жилья, когда сможем получить цифры за июль и август 2021 года.
Реакция приспособления к ценовому давлению
— Вице-премьер Марат Хуснуллин оперативно пообещал до конца июля 2021 года запустить механизм господдержки застройщиков. Уже идут межведомственные согласования между Минфином и Минстроем, в частности выверка министерских распоряжений и, главное, суммы субсидий. Насколько здесь может быть верна аналогия с госпротекцией банков в период кризиса 2008–2009 гг.? Может ли сейчас положительно повлиять «заливание деньгами» строительных фирм и корпораций (надо отметить, далеко не бедных структур)?
— Не могу сказать, что аналогия не имеет права на существование, но мне сейчас трудно положительно ответить на этот вопрос — по двум причинам. Во-первых, мне пока абсолютно непонятен сам механизм господдержки, за которую ратует вице-премьер Хуснуллин. Я не знаю деталей и не вижу их пока в информационном потоке. Во-вторых, основной «залив деньгами» уже начал происходить. Это и эскроу-счета, на которых значится более 3 трлн рублей, и сама программа «Льготная ипотека». Вот, собственно, и двухступенчатая ракета под названием «залив». Да, он, по большому счету, как бы состоялся. А почему механизм предполагаемой поддержки неясен — еще не закончена проверка ФАС, которую, как известно, поручил провести президент, мотивируя это необходимостью установить обоснованность роста цен на жилье. Логично, что конечные решения по выработке механизма, включая суммы поддержки, следовало бы принимать с учетом выводов антимонопольной службы. Их пока нет.
Общефедерального денежного «тотального потопа» в отношении строительной отрасли, думаю, ждать не приходится. А вот региональные «наводнения» вполне вероятны — в зависимости от ситуаций на местах. Тем более удельный вес «Льготной ипотеки» в Москве и других крупных городах снижается, а в большинстве субъектов федерации спрос на нее был удовлетворен не в полной мере. Вот там это возможно — примерно в 15–20 регионах. Опять-таки, на данный момент неясно, как эти шаги будут выстроены с точки зрения пролонгации или реструктуризации бюджетных кредитов регионам, на которые тоже придется немалая часть поддержки стройкомплекса.
— Нет ли признаков лоббирования строительными компаниями шагов, которые звучат в правительственных кабинетах? Не просматривается ли, таким образом, некоторая искусственность положения, когда умело находятся основания для получения средств от государства, причем весомых?
— Конечно, лоббизм имел место. Но я не считаю, что правомерно говорить о картельном сговоре. Когда на вас сваливаются цены на арматуру с таким стремительным ростом, все вынуждены как-то элементарно отвечать. Кто как может, тот так, по сути, и спасается. Можно заявлять не о сговоре, а о стихийной, причем стандартной в подобном положении, реакции приспособления к ценовому давлению производителей компонентов, без которых невозможно строительство.
Сама программа «Льготная ипотека» — продукт того же лоббизма. Причем хорошо структурированного, с разделением труда. На ее примере мы видим соединенные усилия и девелоперов, перед которыми стояла задача уцелеть как хозяйствующим субъектам, и правительства, которому надо было, собственно, выручать подопечных. Не могу не сказать об условиях продленной «Льготной ипотеки», отличных от тех, что были первоначально заявлены: о фактической смене ее параметров. Это довольно сильный удар со стороны финансового блока правительства и Центрального банка по лоббистскому аппетиту. Но перспектива второй версии программы — тоже не совсем понятная.
— Почему?
— В «старой» версии программы было два главных риска; они, в принципе, реализовались. Первый — долговая ловушка для граждан, на что Центробанк все время обращал внимание и прилагал определенные усилия по изменению норматива обязательных резервов для банков, ужесточению надзора за их ипотечными клиентами и т.п. А второй риск, который обрел вполне уже осязаемые социальные контуры, — сокращение объемов жилплощади в результате роста цен. Проще говоря, вы за тот же взятый кредит на финише получаете меньше квадратных метров. И фактор сработал. К сожалению.
В новой редакции льготной ипотеки затаился еще один риск, который является в принципе продолжением прежних двух. Это изменение структуры застройки. Потому что уже сейчас, на основе июльских данных, можно наблюдать, как кредитный спрос на льготную ипотеку упал минимум в два раза. А по Москве и Санкт-Петербургу — гораздо больше; так, если еще в июне в столице регистрировалось более 4 тыс. заявок на кредит, то в июле их стало всего 800 с небольшим, то есть сокращение в 4–5 раз. Это означает, что по мере снижения спроса на льготную ипотеку меняется модель поведения заемщика: граждане переходят на более дешевое и, соответственно, малогабаритное жилье. Изменение структуры спроса, которое явственно просматривается после первой недели льготной ипотеки в ее новой версии, на мой взгляд, способно повлечь за собой серьезное изменение структуры застройки.
— Эконом-класс, думаю, не очень-то будет по нраву девелоперам, их запросам.
— Да, эконом-класс — приставные, образно выражаясь, стулья в театральном зале… Мне кажется, вот эта метаморфоза со структурой спроса просчитана далеко не в полной мере. Не исключено, что нужно будет корректировать программу по ипотеке, чтобы не возобладали мотивации у девелоперов строить только недорогое жилье — не обширное, скажем так, по площади в пределах условных 30 кв. метров. А новая структура спроса, вероятнее всего, потянет за собой новую структуру предложения со стороны девелоперов; они будут вынуждены либо просить новой поддержки, либо менять структуру деятельности, ужимая в том числе долю того типа жилья, которую привыкли строить. Как вы догадываетесь — отнюдь не эконом-класс.
Драйвер экономики сам нуждается в поддержке
— Федеральный Минстрой 1 июля 2021 года предложил повысить плату за капремонт из-за удорожания стройматериалов. Но уже на следующий же день поспешил заверить, что гражданам беспокоиться не стоит: соответствующая графа в платежках за ЖКУ не «потяжелеет». Верить или не верить ведомству?
— Вопрос, насколько я знаю, отложен, но не снят с повестки дня, так как для него имеются объективные основания. Если брать состояние рынка по ремонту квартир и домов и отделочным работам, то в зависимости от региона цены в среднем по России на данный спектр услуг выросли на 30–50%. Полагаю, этот тренд коснулся и капремонта домов. Сейчас те, кто его проводят, столкнулись с данностью: им требуются дополнительные ресурсы. Понятно, почему Минстрой возбудился. Но с учетом того, что у нас, как известно, на 19 сентября назначены выборы в Госдуму, инициативу из ведомства за сутки «поправили», популярно объяснив, что она вышла невовремя, не по делу и вообще ни к чему «расчесывать там, где не нужно». Поэтому вам лучше сейчас это дезавуировать; вот вы же сказали, что это не отразится на кошельке граждан, на плательщиках за ЖКУ, но возникает вопрос — проблема-то остается? Хотя вскрытие пока ничего не показывает: общее заболевание явственно, но этиология не вполне понятна — то ли посредники завышают цены, то ли идет нечеткое финансирование, то ли регионалы каким-то образом прижимают денежные потоки, перераспределяя их в силу остро возникающей необходимости на другие цели. То, что капремонт уже подрожал и компенсировать расходы все равно придется, понимают, наверное, все. Можно обрисовать ситуацию октября 2021 года: прошли выборы, всё замечательно, начинается новый политический цикл, а кто покроет новые издержки за капитальный ремонт?
— Граждане, конечно.
— Я бы этот ответ перевел в вопрос: граждане или бюджет? В силу того, что осенью будет, не сомневаюсь, действовать некая инерция — «не трогайте граждан, они только что проголосовали» (а у нас, не будем забывать, после выборов нередко нарастают всякого рода протестные волны), будет дан своевременный совет: не подбрасывайте, пожалуйста, поленья в костер. Тем более не лейте туда бензин. По всей видимости, очередная непопулярная мера будет отложена. Но пока неясно — насколько. Тем не менее настроения в наших властных коридорах таковы, что там периодически все же ставится вопрос: а каким образом и эту ношу можно переложить на бюджеты, федеральный и региональные? В этой связи с новой актуальностью выглядит проект финансовой трехлетки 2022–2024 годов, в проецировании на него пункта о капремонте. Мое предположение, что он в документе всё же будет учтен — в немалой степени вследствие того, что картина с реально располагаемыми доходами населения РФ не внушает никакого оптимизма.
— Насколько велика вероятность свертывания объемов строительства в стране?
— На мой взгляд, это маловероятно: необходимо выполнять Национальный проект по доступному жилью. Но главное даже не в этом, а в том, что стройкомплекс — инвестиционный мотор. В целом через строительные работы реализуется до 50% объема всех инвестиций в стране. А без них, как понимаете, мы не получим никакого драйвера для устойчивого роста ВВП. В будущем году, кстати, внимание к строительной сфере окажется еще более важным, чем в текущем, когда экономика переживает пандемический отскок. В 2022 году мы, по всем прогнозам, будем наблюдать только снижение темпов роста. Если же мы еще приостановим стройки, в таком случае экономический рост возвращается к потенциалу 1,5–2%; это, собственно, — совершенно другая уже не только экономическая, но и социально-политическая реальность в стране.
— Ваш общий прогноз на разрешение ситуации?
— Я не поленился посмотреть прогнозные данные по росту стоимости жилья независимых экспертов и девелоперов до конца года. Меня поразил размах интервала — от 5% до 30%. Конечно, большая часть оценок сводится к тому, что рост продолжится, но окажется более умеренным, чем был за последние год — полтора; то есть к Новому году он может подрасти на 7%. Но ведь значения в 25% и 30% тоже присутствуют. Иначе говоря, это свидетельствует, что нынешнюю ситуацию сами же участники рынка оценивают как крайне неустойчивую.
По льготным ипотечным программам — думаю, они на излете. В приоритетах остается социальное жилье, потому что в регионах будет запускаться множество проектов по ликвидации аварийного и ветхого жилого фонда, различного рода реновации. Кроме того, в ближайшей перспективе нас ждет своего рода переоценка ценностей, так как последнее время мы почему-то зациклились на ипотеке… А вот возведение жилья, скажем, для последующей сдачи в аренду (при этом неважно, какой заказчик — государственный или коммерческий) находится у нас где-то на периферии сознания. Это неправильно. Плюс финансовые продукты под ремонт квартир через те же стройсберкассы, поскольку отремонтированную таким способом квартиру вы всегда сможете использовать как залог под ту же ипотеку, даже не льготную. Эти схемы прекрасно работают в Западной Европе. Наконец, ипотечные продукты для индивидуального жилищного строительства. Речь идет о коттеджах — малоэтажных, деревянных. Замечу: Минстрой прорабатывает сейчас эту идею с Центробанком и обещает ее сформулировать до конца 2021 года.
Беседовал Алексей Голяков
