ENG
2020 год стал стрессовым для рынка недвижимости. Коронакризис, льготная ипотека под 6,5%, рекордное падение доходности банковских депозитов способствовали росту цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Программа субсидирования жилищных кредитов способствовала ажиотажу покупательской активности в июне-июле 2020 года. Спрос стимулировали и опасения граждан потерять свои накопления в «условиях новой нормальности», поэтому многие традиционно вложили их в наиболее стабильный актив — недвижимость. Как следствие, недвижимость купили и те граждане, кто планировал ее приобретение в 2021 году. Предложение не успевает за спросом, рынок реагирует согласно экономическим законам — повышением цены на дефицитный товар. Исторического минимума достигли ставки по депозитам. Кроме того, в ближайшей перспективе подоходным налогом (13%) будут облагаться доходы со вкладов и инвестиций в долговые ценные бумаги свыше 1 млн рублей.
Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, приостановка строек и нарушение производственных цепочек из-за пандемии, дефицит рабочей силы, дорожающие стройматериалы — все это существенно снизило маржинальность строительства.
Особенно остро в строительной отрасли ощущается проблема с трудовыми ресурсами из-за оттока мигрантов. По данным Министерства внутренних дел, на 30 сентября 2020 года в стране трудятся около 1,8 млн иностранцев: на полмиллиона меньше, чем в сентябре 2019 года. Ранее в Минстрое РФ отмечали, что российским стройкам не хватает примерно 100 тысяч работников.
Снизить себестоимость строительства девелоперам поможет внедрение автоматизации и технологических ноу-хау, которые позволят экономить время и ресурсы. Они и станут перспективными направлениями в 2021 году. Например, в России стали больше внимания уделять технологиям информационного моделирования строительства — BIM. Этот инструмент позволяет сэкономить до 20% затрат на проект, упростит множество процессов по управлению жизненным циклом проекта — от разработки до демонтажа. Переход строительной отрасли России на BIM-технологии — процесс непростой и небыстрый, но уже сделаны большие шаги в этом направлении.
Ситуация на рынке, когда необходимо строить быстрее без потери качества, дала толчок к развитию модульных или prefab-технологий. Метод префабрикации (prefab — сокращенное от английского prefabricated — «изготовленный в заводских условиях») обладает хорошим потенциалом для улучшения экономики проектов по соотношению характеристик «качество», «срок», «цена». Яркий пример применения модулей заводской готовности — строительство новой инфекционной больницы по борьбе с коронавирусом в Новой Москве (МКЦИБ «Вороновское»). Комплекс площадью 80 тысяч кв. м, на строительство которого могло уйти до двух лет, возвели за месяц.
Точность прогнозов на 2021 в текущих условиях не может быть высокой. Нет определенности, как будет развиваться ситуация с COVID-19 и быстро ли восстановится экономическая активность. Проанализировав текущую ситуацию, можно предположить, что, вероятнее, нас ждет рост цен на рынке недвижимости в 2021 году с дальнейшим обратным снижением в 2022–2023 гг. Любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат назад. Московский рынок недвижимости проходил это в 2014, когда за ажиотажем последовали три года падения цен. Вероятнее всего, такой сценарий может повториться.
