ENGНа рынке частного инвестирования в недвижимость ожидается маленькая революция. Операции с новостройками с точки зрения доходности временно отошли на второй план. Все чаще взоры инвесторов обращаются на коммерческую недвижимость, а девелоперы начинают либо выпускать ценные бумаги, либо дробить лоты. В то же время бескровных революций не бывает…
Верхи не решают. Низы не хотят
Частное инвестирование в недвижимость в современной России долгие годы благополучно конкурировало с депозитами. В последнюю пару лет, когда доходность депозитов стала желать лучшего, миллионы россиян сохранили верность недвижимости, а миллионы — ринулись на биржу.
Но к началу 2021 года забуксовала и доходность от инвестиций в жилую недвижимость, после того как выдохся бум роста цен на новостройки 2020–2021 годов. Прежде частные инвесторы в основном тиражировали два сценария.
«Продажа на стадии строительства по переуступке. Это буквально спекулятивная инвестиция, мотивированная ожиданием дохода от разницы в цене новостройки на разных стадиях готовности. Второй — когда перепродажа отложена на длительный срок, и квартира сдается в аренду», — уточняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но проектное финансирование резко снизило дельту цен между стройкой на стадии котлована и на стадии застекления лоджий. При этом даже при начавшемся с осени росте цен на аренду годовая доходность от сдачи вряд ли превысит 8%. То есть останется ниже ключевой ставки и инфляции.
Конечно, еще можно вспомнить различную экзотику вроде покупки на аукционе «банкротной» квартиры. Но правило одно — чем экзотичней, тем выше риски. С другой стороны, и открещиваться от недвижимости в нашем бурно меняющемся мире было бы стратегически неправильно.
«Каждый разумный и дальновидный инвестор обязательно должен иметь в своем портфеле консервативные активы. Самый простой и понятный широкому кругу инвесторов реальный актив — это недвижимость, — констатирует гендиректор fee-девелопера “Петрополь” Марк Лернер, — другое дело, что недвижимость должна быть правильная».
Сегодня рынок частного инвестирования в бетон лихорадочно ищет альтернативу новостройкам. Прежде коммерческая недвижимость тоже считалась экзотикой. Но теперь многие граждане-инвесторы рассуждают: а почему бы и нет?
Захватить почту, телеграф и магазины
Не будем останавливаться на теоретически относящихся к нежилым объектам апартаментах.
«Приобретать их с прицелом на инвестирование сейчас смысла нет», — поясняет создатель Telegram-канала apartpro Олег Воронин.
Но на «апартах» свет клином не сошелся. Так, подводя итоги минувшего года, гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко констатировал, что, в частности в Петербурге, по директиве Комитета имущественных отношений было распродано втрое больше коммерческих помещений, чем год назад. То есть 325 объектов против 109.
«Такой спрос связан в том числе с новой поведенческой моделью потребителей, которые сместили фокус с крупных торговых центров на формат “у дома”: небольшие встроенные помещения на первых этажах зданий», — рассказал он.
Иначе говоря, пришел новый покупатель, который вместо салонов красоты и кафе скупает площади под вейп-шопы и пункты выдачи заказов с маркетплейсов.
Здесь рост арендных ставок тоже не спешит отыграть прошлогодний скачек цен. Но в целом инвесторы готовы ждать по нескольку месяцев, пока потенциальный арендатор, обычно — сетевой, не сломается. Спрос — в отличие от сезонно зависимого спроса на жилую аренду — как отмечалось выше, только растет. Соответственно, окупаемость с нынешних 10 лет к лету сместится к 8 годам, как до пандемии. А порог входа — 10–20 млн рублей. Впрочем, новые веяния рождают новые форматы. Например, коливинг.
«Мы помним, что такое коммунальная квартира, а кто-то — и что такое общежитие. И не очень это многим нравилось. Но новая богатая молодежь с этим не знакома и хочет общения», — аргументирует популярность таких объектов президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
Также идет ломка отельной индустрии.
«Даже классические сети отелей экспериментируют с сокращением метража номеров, а все общение переносится в шеринг-зоны, — комментирует Александр Шарапов, — на сегодняшний день это то, что востребовано молодым поколением. И за номер в 14 кв. м они платят столько же, сколько за классический 26-метровый. Шеринг уже пришел в недвижимость. На нем получается зарабатывать больше привычного и девелоперу, и инвестору».
Кто там шагает правой? Левой! Левой!
При этом конкуренция между инвестированием в недвижимость и биржевой игрой никуда не делась. Если на бирже ты можешь купить ценные бумаги на тысячу рублей, то и долю в недвижимости все проще приобрести за «бюджетные» суммы. В том и состоит мини-революция рынка, что сюда ринулись компании, условно дробящие небоскребы на лоты.
Все чаще приходит рекламный спам с агитацией приобрести пару офисов в огромном офисном здании или сколько-то квадратных метров в современном складском терминале. Иногда — в рамках закрытого паевого фонда, иногда — прямой продажей. Еще полгода, год-два, и нарезать коммерческие объекты под розницу начнет чуть ли не ДОМ.РФ.
Но ведь и биржа не дремлет. Например, в конце минувшего года «Эксперт РА» опубликовал любопытное исследование. За три квартала на рынок корпоративных облигаций вышло более 40 новых эмитентов.
«Объем рынка локальных облигаций вырос на 20% и достиг 16,3 трлн рублей. Движущей силой рынка по-прежнему выступают малые и средние эмитенты, которые научились работать с публичным долгом и биржей», — подсчитали эксперты.
И поскольку строительство у нас служит одним из признанных локомотивов суверенной экономики, заметная часть новичков как раз и является девелоперами. При этом «размещений среди компаний с повышенными рисками в 2021 году было много, потому что эмитенты, уже получившие от ЦБ РФ подтверждение тренда на рост ставок, хотят успеть занять относительно дешево».
И в покупателях нет недостатка.
«Многие инвесторы приходят на биржу в ожидании трехзначной доходности. У них нет финансового плана, нет стратегии, но есть вера в волшебные возможности биржи. В сравнении: профессиональные инвесторы пусть и зарабатывают не более 15% годовых, зато стабильно, из года в год, и с минимальными потерями в кризис», — комментирует основатель Anderida Financial Group Алексей Тараповский.
Белые пришли — грабят, красные пришли…
«В 2022 году эмитентам с рейтингами А- и ниже предстоит пройти через 120 оферт и погашений на сумму в 170 млрд рублей, а в 2023-м — еще по 85 на 136 млрд рублей. У большинства компаний в модели развития заложен рефинанс долга, а на погашение операционного денежного потока запаса кэша не хватит, — продолжают аналитики “Эксперт РА”, — это значит, что из-за рыночных условий низкорейтинговые и безрейтинговые эмитенты могут оказаться в дефолте».
Более того:
«Учитывая большой объем исполнений оферт и погашений по бумагам с повышенным инвестиционным риском, в ближайшей перспективе мы допускаем существенную вероятность увеличения количества дефолтов», — резюмируют эксперты.
Проще говоря, не все частные квесторы вернутся с биржи с деньгами. Между тем защищенность частного инвестора от дефолта эмитента по бумагам в разы выше, чем по предложениям розницы. Эмитент перед выпуском бумаг как минимум трижды перепроверялся на белую бухгалтерию и стрессоустойчивость банками — организаторами выпуска. А вот компания, продающая места в паркинге…
Но тут ничего не поделаешь, любая революция сначала поднимает ил, а уже потом наводит порядок декретами. Именно поэтому существенная часть грядущих предложений розницы «комка» изначально окажется токсичной. Хотя, если задуматься, риски те же, что и в жилой недвижимости: двойные продажи да недострой.
В общем, возможно, недалек тот день, когда и здесь власти заговорят про проектное финансирование.
Автор: Игорь Чубаха
