Число застройщиков, работающих в сегменте долевого строительства и объявивших себя банкротами, растет. Только в 2016 году цифра выросла вдвое. И, по оценке экспертов «Инвест-Форсайта», будет увеличиваться и впредь, а инвестиции граждан в строительство претерпят серьезные изменения.
Рейтинговое агентство строительного комплекса накануне сообщило, что в 2016 году доля строительных компаний, которые уже являются банкротами или находятся под процедурой банкротства, увеличилась до 1,8% от всех работающих на рынке.
С одной стороны, цифра не такая уж и большая. Однако как посмотреть. Это 149 компаний из 5,5 тысяч, которые работают на рынке. И на их балансе числится 4,5 млн кв. м. недостроенного жилья. То есть, по сути, сотни несданных квартир и разрушенных планов как индивидуальных покупателей, так и целых семей.
Власть старается защитить инвестиции граждан в строительство. Так, будет создан специальный Фонд защиты прав дольщиков.
Начиная с 1 января следующего года, «застройщики будут в обязательном порядке делать отчисления в этот фонд, — заявил глава кабинета министров Дмитрий Медведев в конце прошлого года на заседании правительства. — Он будет выделять средства на достройку незавершенного жилья. Либо, если это по каким-то причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который выплачивал взносы в этот фонд».
Предполагается, что застройщики будут перечислять в фонд около 1% от стоимости будущего объекта. А в случае, если застройщик не справился с финансированием или пришел в банкротное состояние, фонд направляет деньги на достройку этих объектов.
А в июне прошлого года о том, что права частных инвесторов на рынке недвижимости должны быть защищены, говорил и президент России Владимир Путин. Глава государства тогда поручил внимательно отслеживать применение новых норм — «чтобы все было отрегулировано и работало».
Кстати говоря, по данным на середину прошлого года, в России порядка 600 проблемных домов, а число дольщиков, не получивших квартиры, по отчетам субъектов федерации, около 45-46 тысяч человек.
Впрочем, проблема с инвестициями в этой ситуации, начинается, что называется, от фундамента, считают аналитики.
С одной стороны, для того, чтобы заложить новый дом, необходимы достаточно серьезные средства. А с другой — далеко не каждый дольщик уже готов вкладываться в свою будущую квартиру «на нулевом цикле». Как минимум большинство ждет даже не фундамента, а нескольких уже построенных этажей. А на что их строить?
Действительно, по данным исследований рынка, в 2016 году доля покупок квадратных метров на этапе, когда строительство еще не началось (тот самый нулевой цикл) составила 24-26%. При этом в 2015 году их было больше трети (36-40%). В то же время, когда дом уже стоит на месте хотя бы частично — такой вариант стал привлекать все больше дольщиков, готовых инвестировать свои накопления в строительство. Если два года назад, в 2015-м, рисковать не хотели 45% граждан, то в прошлом году таких набралось уже 46-54%, а на этапе строительных работ цифра, наоборот, выросла более чем до 54-46% (45%), следует из расчетов. Это связано с недоверием самих покупателей, а также нежеланием банков аккредитовывать объекты и давать ипотечные кредиты на покупку такой недвижимости.
Сегодня банкротства застройщиков, испытывающих проблемы с недостатком инвестиций в строительство, связано в том числе с реформированием Федерального закона №214 «О долевом строительстве». В его рамках с нового года расширен перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также на официальном сайте застройщика. Декларация, кстати, должна будет включать в себя информацию по объему прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. А приказ Минстроя 560/пр, наряду с критериями отнесения дольщиков к числу пострадавших, утверждает новые правила ведения реестра пострадавших граждан.
Как сегодня дольщикам можно защитить свои инвестиции в строительство? Способы, безусловно, есть. Хотя…
«Я был сказал, что стопроцентной гарантии не бывает, хотя власти, стоит признать, пытаются создать различные инструменты защиты», — поделился своим мнением с деловым журналом «Инвест-Форсайт» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Главная рекомендация для тех, кто хочет защитить свои инвестиции — выбирать из наиболее готового жилья, продолжает он. Сейчас на рынке уже растет доля готовых квартир, так как платежеспособный спрос замер. Их покупать — наименее проблематично.
Что же до изучения информации о застройщике, то основное правило — смотреть, чтобы продажи квадратных метров шли по договору долевого участия.
«Если квартира покупается по предварительному договору или по вексельной схеме, то защиты вложений гораздо меньше. Ну и, конечно, личный сбор информации о застройщике по всем доступным каналам — сколько он уже построил, какой у него уставной капитал. Наибольшее доверие в этом поиске могут вызвать те, кто является составной частью крупных компаний или те, в чьем капитале принимают участие серьезные банки», — резюмирует эксперт.
Автор: Роман Молчанов