Екатеринбург — недооцененный город

В течение последнего годы рынок недвижимости форсированно рос в основном благодаря увеличению спроса из-за введения льготной ипотеки. 

С 1 июля 2021 года условия льготного кредитования ужесточились: годовая ставка поднялась до 7%, а размер займа ограничился 3 млн рублей. Учитывая, что первоначальный взнос составляет 15–20%, максимальная стоимость квартиры составляет 3,53–3,75 млн рублей.

В Москве и Сочи таких цен уже нет, в других городах количество предложений заметно снизилось. Однако не во всех регионах цены росли одинаково. На мой взгляд, на рынке остались «недооцененные» города, в которых цены еще будут расти. Одним из таких является Екатеринбург.

Согласно данным с сайта ekb.cian.ru (запрос от 07.08.2021), под условия льготной ипотеки подходит 488 квартир. По данным агрегатора продажи новостроек, доступно около 3000 лотов. Таким образом, предложений достаточно.

Теперь проанализируем исторические данные по динамике цен. Возьмем еженедельные сведения с января 2000 года, когда 1 м² стоил 6120 рублей. Сегодня цена — 84 680 рублей/м². Анализ дает следующие результаты:

• средний рост стоимости составлял 12,3% годовых;
• график роста волнообразный, например дважды (09.04.2007 и 06.08.2012) цена пересекала отметку 67 500 рублей/м², а в период с 06.03.2017 по 29.01.2018 — практически находилась на ней;
• линия тренда указывает на еженедельный прирост цены на 65 рублей/м²;
• при построении прогноза цены получаем следующие результаты: 31.07.2021 — стоимость 90 808 рублей/м²;
• 03.2015 и 09.11.2020 цена составляла 76 500 рублей/м².

Однако роста не будет без драйверов роста. Перечислим их:

• доступность льготной ипотеки;
• непрерывный рост количества населения;
• 4-е место по объему привлечения инвестиций (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска);
• наличие четкого плана развития территории;
• цена за м² лишь на 10% выше максимума 5-летней давности — это выглядит как недооценность;
• продолжающийся рост на строительные и отделочные материалы;
• разгоняющаяся инфляция, которая прямо или косвенно приведет к увеличению издержек строительства.

Таким образом, Екатеринбург остается привлекательным для инвестирования городом. При грамотном выборе квартиры и при использовании ипотечного плеча прибыль от инвестиций в строительство может составить до 50% годовых.