ENG
С 2014 года объем иностранных инвестиций во всех областях российской экономики неуклонно снижался вплоть до 2018 года. Это больно ударило по рынку коммерческой недвижимости. Аналитические исследования консалтинговой компании JLL показывают, что после длительного затишья интерес иностранных инвесторов к недвижимости в России начал постепенно восстанавливаться. Так, в 1 кв. 2019 года объем инвестиционных сделок увеличился на 32% в годовом сопоставлении и составил $979 млн — максимальное значение за соответствующие периоды последних трех лет.
В части новых приобретений из заметных в последние годы была видна активность ближневосточных инвесторов. Мы можем вспомнить крупную сделку 2018 года на рынке складской недвижимости, когда арабская Mubadala Investment Company совместно с РФПИ приобрела площади в логистическом парке «PNK Северное Шереметьево» и другие складские активы. А два года назад активность на рынке торговой недвижимости проявила компания Malltech (один из акционеров компании — банк Goldman Sachs), купив у «ГАЛС-Девелопмент» торгово-развлекательный комплекс «ЛЕТО».
Длительное отсутствие интереса инвесторов к нашему рынку недвижимости связано в первую очередь с санкциями и стагнирующим состоянием российской экономикой. На сегодняшний день многие иностранные инвесторы, которые пришли в Россию до кризиса 2014 года, либо просто остаются со своими активами, потому что не могут их продать, либо, найдя покупателя, реализуют их и уходят с рынка.
Новых проектов просто нет
Согласно классической схеме, взаимодействие девелоперских компаний и крупных инвесторов в части коммерческой недвижимости таково: девелопер строит объект, доводит его до высокой степени готовности, а инвесторы затем вкладываются в надежные денежные потоки. И хотя рынок уже начал снова расти, сейчас еще достаточно мало инвестиционных сделок, а особенно мало — институциональных инвестиционных сделок. Это объясняется тем, что на рынке существует дефицит новых активов: как офисов, так и торговых площадей. С 2014 года в стране никто практически ничего не строил, и часть проектов, которые сейчас только стартовали, будут выходить на рынок через два-три года. Последние несколько лет знаковых сделок с участием российских или зарубежных институциональных инвесторов просто не было и в ближайшее время не появится. Исключение могут составить сделки, в которых будут участвовать старые проекты.
Исторически рынок жилой недвижимости в России сформировался без активного участия иностранных компаний, потому что этот бизнес очень сложный с точки зрения законодательства, взаимодействия с властями и различными согласованиями. Если иностранные компании и принимают участие в реализации жилых площадей, то исключительно в качестве подрядчиков. В основном это китайские и турецкие компании — последних мы сейчас видим в России в изобилии.
Прогнозы
Капитал в мире всегда есть — и он всегда находится в поисках рынков, где можно достичь наибольшей доходности. Сегодня Россия является именно таким местом. Поэтому если экономика в стране будет оставаться в стабильном состоянии, то так или иначе оппортунистически настроенные инвесторы придут к нам в поисках хорошей маржи.
