ENGДолжен ли инвестор в сфере недвижимости принимать во внимание технологии строительства? Ведь теоретически чем более продвинутыми технологиями пользуется застройщик, тем более рентабельным должен быть процесс сооружения здания. Однако эксперты строительной отрасли, к которым «Инвест-Форсайт» обратился за комментариями по вопросу, говорят, что технологический аспект при принятии инвестиционных решений может быть и не столь важен.
Конкуренция оберток
Прежде всего, отмечает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников, на доходность проекта гораздо сильнее, чем технологии, влияют другие факторы, для жилых помещений — транспортная доступность, видовые характеристики, планировки, наличие инфраструктуры, для нежилых помещений на первых этажах — пешеходный трафик.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин добавляет, что с точки зрения технологии строительства у инвесторов просто нет большого выбора. К примеру, в Москве явно господствует монолитная технология (порядка 70% строящихся жилых комплексов), тогда как в других регионах преобладает кирпич или панель. В целом по России 62% многоквартирных домов строят из бетона (монолит и монолит-кирпич), 14% — из кирпича, 13% — из панелей.
«Стереотип о том, что монолитная технология априори лучше панельной, уже практически нивелирован, так как панельные дома модифицированных (усовершенствованных) серий неплохо себя зарекомендовали», — добавляет Роман Мирошников.
Еще одним фактором, уменьшающим значимость технологий, с точки зрения инвесторов является доминирование в российском строительстве типовых проектов.
«Понятные конструктивные решения позволяют на старте проекта определить его стоимость и в случае необходимости провести рокировку производителя материалов, подрядчиков и поставщиков, — объясняет директор группы компаний ЖИК Владимир Михайлов, — поэтому мы видим одинаковый набор конструктивов: каркасно-монолитные, панельные и кирпичные дома, которые с точки зрения эффективности инвестирования не особо отличаются. Сейчас все застройщики конкурируют “оберткой”: закрытым от машин двором, технологиями умного дома, колясочными, входом с уровня земли, дизайнерскими холлами и вариантами отделки».
Фактор времени
Технологии, однако, имеют значение, если для инвестора важным является фактор срока строительства.
«Если сравнивать панельный и монолитный дом, то при сходных параметрах (площадь и набор квартир) строительство первого займет меньше времени и обойдется дешевле, тогда как объект второго типа будет возводиться дольше и его стоимость будет выше», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Итак, монолитный дом строят дольше, чем панельный, но кирпичный дом «складывают» при прочих равных дольше, чем «отливают» монолитный. К тому же средняя этажность многоквартирных зданий растет: она уже превысила по стране 18 этажей, а для кирпичных домов это предел высотности, потому застройщики переходят на монолит.
По мнению же генерального директора группы компаний «Ферро-Строй» Григория Ваулина, в среднем строение из металлоконструкций возводится в 2–3 раза быстрее, чем аналог из железобетона. Возникает экономия за счет уменьшения числа рабочих на стройплощадке, числа рейсов грузовой техники и т.п. , что в итоге снижает себестоимость строительства на 5–15%.
«В жилищном строительстве, к сожалению, эта технология пока не распространена (не более 13% от всех строений в России), хотя в развитых странах половина всех жилых домов строится из металла», — констатирует Григорий Ваулин.
Надежда Коркка («Метриум») также прогнозирует, что через несколько лет большую долю на рынке займет модульное домостроение. К его преимуществам относятся высокая скорость и меньшая (в среднем на 15%) стоимость строительства. По словам эксперта, интерес к модульному строительству домов проявляют несколько крупных девелоперов, в том числе ГК ПИК и ГК «МонАрх». Последняя в настоящее время запустила расположенный в ТиНАО завод по производству модулей.
Время BIM
Итак, влияние факторов местоположения и внешнего вида зданий столь велико, что инвесторы часто не придают должного значения фактору технологий, а распространенность типовых решений в строительстве только способствует равнодушию. Тем не менее отрицать влияние выбора технологий на себестоимость строительства как таковую невозможно. В частности, многие опрошенные эксперты подчеркивали влияние перехода на информационное моделирование строительства (Building Information Modelling, BIM).
«Безусловно, внедрение новых технологий позволяет увеличить маржинальность проектов, — говорит Алексей Перлин (“СМУ-6 Инвестиции”), — скажем, только переход на BIM позволяет сократить расходы на 30%».
За судьбу BIM можно не волноваться, поскольку за нее взялось государство. С 2021 года их применение обязательно при возведении зданий за счет бюджета, а с 2023 года — при строительстве любых объектов.
Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ, профессор Александр Цыганов отмечает, что хотя пока не более 10% строительных компаний реально используют BIM-технологии, преимущественно в крупных городах и для крупных же проектов, перспективы ускорения внедрения в России у этой технологии есть. Ее внедрение является одной из приоритетных задач национального проекта «Жилье и городская среда», развитие BIM-технологий поддерживается единым институтом развития в жилищной сфере «Дом.рф». Поэтому инвесторы в строительство объектов недвижимости вольно или невольно, но испытывают влияние новых технологий проектирования и строительства.
Мало стимулов
Так или иначе, на вопрос, пытаются ли инвестиционные фонды и другие профессиональные инвесторы влиять на строителей при выборе технологий, большинство опрошенных экспертов ответило отрицательно.
«Это происходит очень редко, — говорит Надежда Коркка (“Метриум”), — чаще всего строителям дается карт-бланш, и инвестор доверяет их компетенциям. Другое дело, что он может рекомендовать использовать определенные технологии, которые, по его мнению, позволят оптимизировать процессы. Но итоговое решение в любом случае за теми, кто строит».
«Новые технологии преимущественно внедряются в сам продукт застройщиков, но не в производственный процесс. Инвесторы не заинтересованы в этом, так как новые технологии — всегда дополнительные риски и расходы для проекта», — честно признает Александр Перлин.
По словам Александра Перлина, пока нельзя сказать, что внедрение новых технологий идет в России быстро.
«Во-первых, у нас немного государственных стимулов для внедрения новых технологий, которые были и остаются драйверами в развитых странах, — говорит эксперт, — во-вторых, требования к технологичности строительства также остаются мягкими и зависят только от самого девелопера. Наконец, инновации требуют больших инвестиционных затрат, а у нас за год только арматура дорожает на 20–30%, что осложняет планирование вложений в новые технологии. Впрочем, процесс это неизбежный: впереди внедрение новых видов материалов, более экономичного и экологичного инженерного оборудования».
Автор: Константин Фрумкин
