ENG
Падение рубля и невозможность вкладывать деньги в валюту заставили россиян задуматься, как сохранить свои сбережения: одним из оптимальных инструментов остаются инвестиции в недвижимость. Жилые и коммерческие объекты по-прежнему пользуются спросом и приносят прибыль. Что для этого нужно, как и в какую недвижимость выгоднее инвестировать в условиях стремительно меняющегося рынка?
Изменения и сложности
В конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, реальная ставка поднялась до 24%. На днях ситуация немного смягчилась: Центральный банк принял решение о снижении ключевой ставки до 17%, на данный момент реальная ставка варьируется в районе 16–18%.
Государство оказывает помощь строительной отрасли: теперь ипотечная ставка на новостройки для всех составляет 12% и максимальная сумма кредита по государственной поддержке для Москвы и Санкт-Петербурга составляет 12 миллионов рублей, для регионов — 6 миллионов рублей. Из-за высоких ипотечных ставок и цен закономерно ожидать падение спроса. Больше перспектив в покупке новостроек у молодых родителей, так как есть возможность получить льготную ипотеку. Под эту категорию подходят семьи с хотя бы одним ребенком, родившимся после 2018 года или родители детей с инвалидностью.
Инвестиции с ипотечным кредитным плечом все еще работают и продолжат работать! Самыми популярными будут варианты семейной ипотеки, потому как сейчас это единственный доступный вариант. Инвестиции с ипотечным кредитным плечом выгоднее тем, что можно вносить минимальный первый взнос, в районе 15–20%, а не вкладывать всю сумму сразу. Даже с учетом, что вкладываем меньше — получаем хороший ROI, считая на вложенные средства. Иными словами, в процентном соотношении остаемся в выигрыше.
Инвестирование для пассивного дохода
Инвестирование с целью получения пассивного дохода — тренд. Любой человек, у которого есть деньги на покупку недвижимости, хочет получать пассивный доход. Чтобы правильно подобрать такой объект, нужно знать рынок недвижимости и уметь его анализировать. Поэтому на рынке пользуются популярностью специалисты, которые умеют и помогают находить такие объекты.
Самый высокий доход в сдаче недвижимости можно получить за посуточную аренду. Контроль за сдачей квартиры можно передать управляющей компании или частному управленцу, а вы в свою очередь просто будете получать доход. В результате растущей эмиграции в марте арендная плата упала, потому как много объектов недвижимости вышли на рынок. Лето — горячий сезон для посуточной аренды, ситуация должна стабилизироваться, внутренний туризм будет расти вместе со стоимостью объектов.
Подробнее об апартаментах
В марте продажа апартаментов значительно снизилась. Застройщики начинают внедрять рассрочки и субсидированные ипотечные ставки. Пока есть возможность инвестировать в апартаменты до существенных поднятий цен.
Апартаменты — коммерческая недвижимость, главные особенности которой: отсутствие прописки и более высокий ценник на коммунальные услуги. В Москве апартаменты чаще покупают для жизни, в Санкт-Петербурге — для пассивного дохода. Кстати, главным преимуществом апартаментов является их стоимость. Цена на апартаменты ниже по сравнению с квартирами в схожей локации, а стоимость аренды выше. Часто эта разница составляет 20–30% в ту и другую стороны.
Ждать ли падения цен
Сейчас застройщики всё чаще предлагают субсидированные ставки по ипотеке, чтобы сделать для клиентов более комфортный ежемесячный платеж. При субсидировании застройщик платит банку комиссию, за это банк предоставляет клиенту более льготные условия ипотеки. Практически всегда эта сумма входит в стоимость квартиры.
Кроме того, сейчас наблюдается высокая инфляция, дорожают все строительные материалы, доставка материалов и рабочая сила. Поэтому не стоит ждать падения цен на рынке недвижимости.
Вспоминаем школьный курс экономики — понятие спроса и предложения. Предложение, например, в Санкт-Петербурге очень маленькое, что может спровоцировать повышение стоимости на многие объекты, особенно в городе.
Примерно 50% объектов недвижимости приобретаются в ипотеку. Банки берут квартиры в залог, поэтому они не позволят застройщикам «уронить» рынок и снизить стоимость своих залоговых объектов. Строительную отрасль будут поддерживать. Правительство будет финансировать застройщиков, предоставлять им льготные условия для строительства и реализации объектов. Уже есть информация о финансировании и новых льготных ипотечных программах для граждан.
Недвижимость за границей
Еще один важный пункт инвестиционной стратегии — иностранные инвестиции. Люди хотят получать доход в валюте, поэтому начали покупать недвижимость в Дубае, на Кипре, в Турции. За последние 2–3 месяца количество таких транзакций увеличилось в два раза. На данный момент наше агентство активно помогает в покупке квартир в Дубае. Правда, из-за ограничений валютных операций покупать недвижимость за границей стало сложнее.
Покупка жилья за рубежом — отличный вариант для получения пассивного дохода в валюте. Рынок Дубая особенно интересен для россиян благодаря низким налогам и высокой арендной ставке. Кроме того, в пересчете на рубли средняя цена жилплощади в Дубае составляет 37,86 млн руб., а наиболее доступный вариант начинается от 4,48 млн руб. Увеличению цены на рынке в том числе поспособствовала всемирная выставка ЭКСПО-2020, а сейчас и высокий спрос среди российских клиентов. При этом нужно быть внимательным: до этого рынок Дубая отличался волатильностью.
Также из плюсов покупки недвижимости в Дубае: удобная схема электронной регистрации и онлайн-покупки недвижимости. Покупателю не обязательно прилетать в страну для заключения сделки, так как в Дубае приветствуются покупки в криптовалюте. Виртуальными деньгами можно оплатить как товары, так и аренду.
Несмотря на неоднозначную и стремительно меняющуюся ситуацию на рынке, инвестиции в недвижимость — все еще один из самых выгодных вариантов.
