ENG
В мире, Инвестиции, Финансы

Грозит ли Израилю кризис ипотечного кредитования?

Согласно статистике Банка Израиля, в сентябре нынешнего года в стране было выдано более 8300 ипотечных займов на общую сумму, превышающую 6 млрд шекелей. Это почти на 5% больше количества сделок, одобренных в сентябре 2019 г. На 11,7% в прошлом месяце выросла суммарная стоимость одобренных кредитов, что делает начало осени показательным для Израиля не только за последний год, но и за десятилетие. Вместе с тем непростая социально-экономическая ситуация, заметно ухудшившаяся на фоне повторного карантина, в сочетании с политическим кризисом заставляет экспертов все чаще задумываться о перспективах реализации на практике негативного сценария, при котором значительная часть кредитных средств не будет вовремя возвращена банкам, а это рискует повлечь за собой угрозу для всей финансовой системы государства по аналогии с ипотечным кризисом в США.

Художник: Юрий Аратовский
Художник: Юрий Аратовский

Ипотека в Израиле

Страна, с самого начала своего существования ориентированная на привлечение новых граждан, в числе прочего должна была обеспечить им дом, а потому рынок ипотечных кредитов в Израиле получил заметное развитие. Сегодня действует большое количество программ, позволяющих купить недвижимость не только резидентам, но и тем, кто только готовится перебраться туда на постоянной основе. Однако сумма кредита, на которую может рассчитывать потенциальный заемщик, напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Для израильтян она составляет в среднем не более 70–75% от стоимости недвижимости. Реже объем заемных средств может доходить и до 90%, но для этого требуется оформление дополнительных страховых продуктов. Для иностранцев доступны кредиты, не превышающие половину итоговой суммы покупки. В исключительных случаях нерезиденты имеют шанс получить до 60% от цены выбранного объекта, для этого также предусмотрен ряд дополнительных условий.

Срок кредитования составляет обычно от 5 до 30 лет. Действует несколько программ, от выбора которых зависит процентная ставка. Наиболее привлекательными являются займы для новых репатриантов, а также молодых семей, приобретающих жилье впервые. Средства здесь, как правило, выдаются по фиксированной ставке сроком на 25 лет. В Израиле существуют ипотечные программы с плавающей процентной ставкой, привязанной к уровню инфляции или курсу национальной валюты. Их основным достоинством считается отсутствие санкций за досрочное погашение. Предусмотрен вариант ипотечного кредитования с фиксированной ставкой, привязанной к индексу потребительских цен. Его обратной стороной являются штрафы за опережающее внесение средств. Наконец, есть т.н. гибридные займы, условия которых определяются и корректируются банками на определенных этапах выплат.

Расчет ставок по жилищным кредитам, включающий несколько переменных, не только представляет трудности для заемщиков, особенно из-за рубежа, но закладывает в основу существующей системы вероятность кризисов. В результате Банк Израиля в 2011–2013 гг. провел серию реформ. По условиям одной из них, только 1/3 кредита могла быть подвержена изменению процентной ставки. Важным аспектом для израильских банков является доход заемщика. Согласно предписаниям Банка Израиля, утвержденным в тот же период, ежемесячный платеж не может превышать 40–50% от заработной платы.

Израильский рынок недвижимости в ожидании кризиса

На протяжении последних 7 лет экономисты предупреждают: ситуация на рынке недвижимости в Израиле близка к той, что стала поводом для ипотечного кризиса в США в 2007 г., который запустил обвал всей мировой экономики. Тогда, как ни странно, Израиль оказался в числе государств, не слишком пострадавших от глобальной рецессии. Однако негативные явления в экономике побудили инвесторов искать способы максимально безопасного и выгодного вложения средств в долгосрочной перспективе, что привело к повышенному спросу на недвижимость. Параллельно с неуклонным ростом стоимости покупки объектов доходность от аренды оставалась на достаточно низком уровне. Именно это, согласно позиции Международного валютного фонда, создало сложную ситуацию на жилищном рынке США, усугубившуюся в дальнейшем массовой волной невыплат по ипотечным займам. О наступлении аналогичной ситуации МВФ предупредил Израиль еще в 2016 г.

Важной особенностью израильского рынка недвижимости, имеющей прямое отношение к оценке перспектив развития данного сектора, является существенная разница в стоимости объектов в центре страны и на периферии. Причем возникает эта особенность не только под влиянием объективных причин, но и частично стимулируется государством, которое подогревает спрос на заселение отдаленных районов посредством льготных программ кредитования на покупку недвижимости именно там. В результате дисбаланс нарастает еще больше, ставя Тель-Авив в рейтингах самых дорогих городов мира с точки зрения ситуации на жилищном рынке в один ряд с крупнейшими городами США. Иерусалим и Хайфа если и отстают, то не слишком, попадая в подобных списках в первую 30-ку.

COVID-19, нанесший значительный урон экономикам подавляющего большинства государств, как ожидалось, должен был спровоцировать обвал рынка недвижимости. Однако события стали развиваться по несколько иному сценарию, создавая еще один перекос. Заключается он в том, что жесткие ограничения на перемещения и удаленная работа лишь актуализировали необходимость иметь дом, откуда можно вести Zoom-конференции или с комфортом соблюдать карантин. Спад если и имеет место, затрагивает преимущественно коммерческую недвижимость, поскольку офисные помещения все чаще оказываются невостребованными. В сегменте жилой недвижимости показатели уравновешивает одновременное проявление двух тенденций: временная остановка строительства, уменьшающая предложение, и снижение покупательной способности, ограничивающее спрос.

Динамика рынка ипотечного кредитования 

Еще в 2013 г. Банк Израиля разработал несколько сценариев развития ипотечного кредитования, среди которых были позитивные и негативные. Согласно одному из них предполагалось, что после периода заметного роста стоимости недвижимости ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и будет в целом совпадать с темпами инфляции. Одновременно предсказывался рост доходов населения, что стало бы дополнительным стимулом спроса на недвижимость. По другому сценарию экономисты исходили из вероятности наступления экономического кризиса в стране, который повлечет за собой всплеск безработицы и, как следствие, — повышенный риск невыплат по кредитам, в том числе ипотечным. Дополнительными негативными факторами здесь назывались снижение спроса на ипотечные кредиты в условиях падения доходов и следующее за этим неизбежное падение цен на недвижимость. Два последних аспекта беспокоили экономистов гораздо больше, чем неспособность клиентов вернуть банкам заемные средства.

В 2019 г. прогнозы заметно улучшились. Год стал рекордным с точки зрения количества ипотечных сделок и их общей стоимости. Тенденции объяснялись как ростом цен на недвижимость, так и разочарованием населения в правительстве, ранее обещавшем обеспечить граждан доступным жильем. В результате на волне политической нестабильности многие приняли решение не откладывать покупку жилья до лучших времен или инвестировать деньги в недвижимость, а банки заговорили о необходимости убрать тормозящие сектор ограничения, введенные в 2011–2013 гг.

Перспективным направлением кредиторам казалось и расширение списка клиентов за счет арабского сектора. Любопытно, что на этот сегмент, составляющий 21% от общей численности граждан страны, приходится в среднем лишь порядка 2% ипотечных займов в населенных пунктах компактного проживания арабов и не более 5% в городах со смешанным населением. Такую особенность объясняют как затрудненной процедурой регистрации прав собственности в арабских районах, так и стоимостью недвижимости, которая там зачастую ниже. Наконец, израильские банки, работая с данной категорией клиентов, идут на определенные ухищрения, заменяя предложения кредитов жилищными ссудами, по срокам почти совпадающими с ипотекой. Процентная ставка по ним существенно выше. Однако заинтересованность в работе с израильским арабским населением, проявляющаяся в количестве филиалов банков в городах их проживания и количестве одобренных потребительских кредитов, которое, по статистике, почти на 30% выше в сравнении с еврейским населением страны, свидетельствует, что в будущем возможно расширение программ кредитования, включая ипотечные займы, для данного сегмента клиентов.

Кризис или точка роста?

Осенью в связи с повторным закрытием страны на карантин Банк Израиля принял решение продлить принятую в марте рекомендацию об отсрочках по кредитам на срок до 6 месяцев. Мера касалась суммы основного долга, однако по своему усмотрению банк может распространять ее и на проценты. Данная мера была предложена под давлением ситуации на рынке труда, где рост безработицы и количества людей, отправленных в неоплачиваемые отпуска, привели к тому, что только к сентябрю нынешнего года было отсрочено более 170 тыс. ипотечных платежей. Кроме того, для порядка 30% всех ипотечных заемщиков ежемесячные платежи стали превышать пороговый показатель в 40% от дохода. При этом прогнозы роста занятости населения до конца 2021 г. выглядят неутешительными: варьируются от 9% до 11%.

Представители израильского банковского сектора по-разному смотрят на меры, предложенные регулятором. Одни согласны продолжать поддерживать население путем переноса сроков погашения задолженности, в то время как другие намерены положить конец этой практике как можно скорее, то есть уже в начале следующего года. В качестве оправдания справедливости данной позиции последние используют статистику, в соответствии с которой только порядка 19% всех ипотечных заемщиков имеют рейтинг «низкий» и «очень низкий», то есть потенциально могут не выплатить кредит. Возвращаясь к сравнению с ипотечным кризисом в США, стоит напомнить, что в 2006–2007 гг. подобной доли рискованных кредитов оказалось достаточно, чтобы запустить рецессию. Впрочем, от полного повторения американского сценария Израиль может уберечь то, что до коронавирусного кризиса Банк Израиля не успел пересмотреть условия представления ипотечных займов в сторону запуска кредитных программ с потенциально более высокой вероятностью их невозврата.

Частные банки в текущих условиях надеются на поддержку государства, которое заинтересовано в том, чтобы стимулировать возвращение трудоспособного населения на рынок труда. Опросы израильских работодателей из производственного сектора показывают: они хотели бы обучить и в дальнейшем при успешном исходе нанять новых сотрудников, прежде всего молодежь. Однако последние предпочитают оставаться на пособии, которое получили, потеряв работу официанта или служащего гостиницы.

Впрочем, есть здесь и явный негативный фактор, связанный с тем, что ипотечный кризис несет в себе риски продажи жилья, за которое заемщики больше не способны вносить платежи. Это означает высокую вероятность наступления ситуации, при которой предложение существенно опередит спрос. Хотя и здесь есть факторы, способные сгладить негативные тенденции. В их числе, к примеру, наметившаяся тенденция к росту численности новых репатриантов, которую уже назвали «коронавирусной алией». В качестве выталкивающего фактора, стимулирующего ее, эксперты называют преимущественно экономическую ситуацию в стране проживания. На нее влияют в том числе меры поддержки заемщиков в условиях локдаунов, спровоцированных COVID-19.

Кроме того, нельзя забывать о протестной активности в мире, продиктованной различными обстоятельствами, но потенциально несущей в себе риски всплеска антисемитизма. Таким образом, даже в случае развития событий по негативному сценарию есть шанс, что повышение количества предложений на израильском рынке недвижимости, спровоцированное внутренними факторами, будет компенсироваться за счет граждан зарубежных государств, рассматривающих покупку недвижимости в Израиле в качестве вложения средств или как шаг к перемене постоянного местожительства. Вместе с тем в полной мере оценить масштабы этого явления сложно, поскольку спрос нерезидентов на израильскую недвижимость во многом является отложенным вследствие жестких эпидемиологических ограничений.

Если какое-то направление ипотечного кредитования в Израиле с высокой вероятностью и ждет спад, то это вовлечение арабского сегмента заемщиков. Связаны такие ожидания с высокими показателями безработицы, опережающей общую динамику по стране. Барьером здесь служит и политическая ситуация, тормозящая принятие на государственном уровне решений, которые бы способствовали устранению бюрократических барьеров, таких как процедура регистрации собственности.

Автор: Елизавета Якимова

Вам понравился этот текст? Вы можете поддержать наше издание, купив пакет информационных услуг
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья