ENG
Если у вас есть квартира в Москве, у нас хорошая новость: вы достаточно легко можете превратить её в десять квартир. Для этого понадобятся десять лет и чётко рассчитанный план.
Продайте свою квартиру
Найдите новую квартиру и купите её
Приведите квартиру в порядок
Продайте обновлённую квартиру
Повторяйте эту схему в течение десяти лет
Небольшое пояснение в начале
Инструкция, о которой я рассказываю, абсолютно рабочая и проверена на личном опыте. Пользуясь ею, несложно за десять лет превратить 10 миллионов рублей в 2 миллиона долларов, но для простоты я оперирую квартирами. Десять миллионов — средняя стоимость двухкомнатной квартиры в неплохом районе Москвы. Большинство обладателей такой недвижимости, если сами там не живут, обычно сдают её в аренду — и не задумываются, что при желании могут заработать не 5% от рыночной стоимости квартиры в год, а больше 20%. Рассказываю, как этого добиться.
Продайте свою квартиру
Этот самый первый шаг для многих очень сложен психологически. Кажется, что пока у тебя есть недвижимость в Москве, никакие кризисы нестрашны. А вот большая сумма на банковском счету пугает — вдруг банк разорится? Вдруг девальвация? Но не переживайте: в таком виде деньги останутся недолго — очень скоро вы снова купите на них квартиру и даже окажетесь в плюсе. Собственно, в этом и состоит суть нашего плана: регулярно покупать и продавать недвижимость. И так в течение десяти лет.
Зачем нужны именно живые деньги? С их помощью вы получаете огромное преимущество перед другими покупателями на рынке недвижимости: большинство из них приходит к продавцам с ипотекой или заинтересовано в так называемой альтернативе (то есть им нужно сначала продать свою квартиру, а потом на вырученные деньги купить другую). И ипотека, и альтернатива — дело небыстрое. А значит, сделка затянется на пару месяцев.
Почему важны сроки покупки? Всё дело в том, какие именно квартиры вы будете выбирать. Расскажу об этом дальше.
Найдите новую квартиру и купите её
Рынок недвижимости Москвы огромен: каждый день на нём можно найти около 150 тысяч квартир. Но покупка большинства из них с точки зрения инвестиций невыгодна: они не принесут прибыли при перепродаже; и не факт, что вырастут в цене, если подождать. Когда мы разрабатывали инвестиционную платформу Realiste, мы вычислили, что действительно способен принести прибыль только 1% всех выставленных на продажу квартир — это около 1000–1500 объектов.
Как их узнать? По скидке, которую предлагает владелец. Часто если на квартиру стоит цена на 8–10% ниже рыночной, это означает, что человеку срочно нужны деньги, поэтому он готов немного сбросить, чтобы продажа произошла быстрее. Если к такому продавцу придёте вы, с готовой суммой на банковском счёте, считайте, сделка у вас в кармане. Часто можно даже ещё немного поторговаться, ведь преимущество на вашей стороне — вы готовы заплатить хоть завтра. Например, предложите 9 500 000 вместо заявленных в объявлении 9 700 000 рублей. Часто так можно ещё сильнее снизить цену.
Пожалуй, самая непростая часть плана — найти такие квартиры. Вести поиск можно на открытых всем известных площадках в интернете. Наверняка вы разбираетесь в ценах на квартиры в каком-то районе — как минимум в том, где была прежняя квартира. А значит, выставив фильтр по цене «не больше ХХ миллионов рублей» и отсмотрев несколько десятков предложений, сможете выделить одно-два, которые кажутся беспроблемными, однако цена на них чуть занижена.
Важный момент — размер скидки. Если квартира дешевле аналогичных вариантов больше, чем на 15%, велика вероятность, что с ней что-то не так. Например, неузаконенная перепланировка, из-за которой продать её сложно. Или проблемы с документами. Таких вариантов нужно избегать.
Если же вы не уверены в своих силах, можно воспользоваться услугами нашей платформы Realiste. На сайте собраны как раз те лучшие для инвестиций варианты — их каждый день отбирает искусственный интеллект по заданным параметрам, а после все варианты проходят модерацию. На каждую квартиру отображается подробная аналитика, которая поможет понять, сколько в неё стоит вложить и когда выгоднее продать.
А после того, как подходящая квартира найдена, проводите сделку. Важно в этот момент подключить хорошего юриста для проверки документов. Кроме того, перед покупкой внимательно изучите саму квартиру, сравнив план БТИ с реальным положением дел. Ваша цель — объект без переделок и красных пометок на плане.
Приведите квартиру в порядок
Если вы купили квартиру с дисконтом в 10%, вы уже в плюсе — но вполне возможно, что удастся ещё немного поднять её цену. Сделать это обычно довольно просто. К этому моменту вы уже наверняка насмотрелись на объявления о продаже. Очень часто в интернете выставлены квартиры со старым ремонтом и древней мебелью — так называемые «бабушкины варианты». На многих фотографиях к тому же присутствует много лишних вещей хозяев, которые сильно влияют на впечатление.
Поэтому если вы вывезете всю мебель, обновите побелку потолка, сдерёте старые обои и покрасите стены в светлые цвета, а потом ещё сделаете хорошие фото при дневном освещении, ваше объявление будет выгодно выделяться. Главное, не вкладывайте в ремонт много денег: ваша цель — не сделать из квартиры конфетку, а просто чуть освежить и обновить помещения. Не нужно ставить новые пластиковые окна или утеплять лоджию — траты точно не окупятся.
Продайте обновлённую квартиру
Свежую квартиру с красивыми фото выставляйте на продажу. Причём отнеситесь к продаже как к работе: важно не только выставить объект на стандартные сайты, но и разместить объявления в районных группах и пабликах в соцсетях. Можно даже расклеить объявления в районе — очень часто покупатель живёт где-то по соседству. Например, кто-то хочет улучшить жилищные условия, отселить подросшего ребёнка или перевезти поближе родителей.
Какую цену поставить? Даже если выставить квартиру по рыночной цене, то есть на 10% дороже, чем купили, вы уже в плюсе: даже после уплаты налога в 13% (напоминаю, он платится не со всей стоимости квартиры, а только с разницы между покупкой и продажей) приведённый годовой доход составит 7,7%.
Теперь вспомним, зачем мы вообще всё это затеяли. Чтобы через десять лет вы могли купить себе десять квартир стоимостью 10 млн рублей каждая, вам нужна сумма в 100 млн рублей. Обратимся к калькулятору сложных процентов: вносим все вводные (начальная сумма 10 млн, ежемесячный взнос 0, срок 120 месяцев, итог 100 млн) и смотрим, на какой процент в год должен увеличиваться ваш капитал. Получаем число 24%. Значит, раз в три месяца вам нужно проводить одну сделку купли-продажи с прибылью в 6%. Задача кажется вполне выполнимой.
Повторяйте эту схему в течение десяти лет
Да, вот так просто. Самое сложное будет вначале, ведь на умножение капитала вдвое уйдёт около полутора лет, и вам будет казаться, что прибыль сравнительно невелика. Не отчаивайтесь и смотрите в калькулятор сложных процентов: чем больше ваш капитал, тем больше прибыли вы будете получать с годами. Довольно скоро будете жонглировать уже двумя-тремя квартирами, а там и до десяти недолго.
У такого способа инвестиций есть очень важное преимущество: практически в каждый момент времени у вас на руках есть недвижимость, а значит, риск потери денег сравнительно невысок. Даже если грянет кризис или вы выберете неудачный объект, который сложно быстро продать, всегда можно вернуться к тем самым 5% в год, то есть сдавать квартиру в аренду.
