ENG
Быть собственником земли или объекта недвижимости, конечно, приятнее, чем арендатором. Но многих на пути «временный пользователь — владелец» могут спугнуть некоторые факторы: бюрократия, незнание юридических тонкостей и, главное, высокая стоимость приобретаемой земли. На специализированных сайтах для размещения информации о проведении торгов цены начинаются от 500 тыс. рублей. И поскольку продают землю в формате аукциона, окончательная стоимость может в десятки раз превышать первоначальную. О том, как сэкономить на выкупе земли из госаренды, рассказывает руководитель компании «Пиар-Ассистанс» Денис Шалимов. Он является экспертом в маркетинге юридических и консалтинговых услуг. Также Денис Шалимов — руководитель обучающего центра по земельным вопросам.
Кто и какую землю имеет право выкупать?
Давайте сначала разберемся: у кого возникает необходимость выкупать землю из госаренды? Участки, находящиеся в собственности у государства, могут предназначаться для сельскохозяйственных нужд или строительства коммерческой недвижимости. Первые земли сейчас активно скупают фермеры и агрохолдинги. Всегда выгоднее иметь землю в собственности, чем в аренде. Только законный владелец вправе диктовать условия, к примеру, при будущей продаже. И уверенности в будущем у вас будет больше, если в документах напротив вашей фамилии будет стоять «собственник».
Сейчас очень большой спрос на земли сельхозназначения. В Краснодарском крае — самая высокая цена, но ЦФО за последний год практически удвоил стоимость земли. Конечно, ее стараются выкупать, ведь если она в аренде, появляется множество вариантов махинаций для того, чтобы отобрать участки полузаконным или законным способом, в том числе используя административный ресурс или заинтересованных лиц крупных компаний.
Сейчас происходит монополизация рынка, и если средние и маленькие фермерские хозяйства успевают выкупить землю, потом они могут диктовать условия крупным агрохолдингам при продаже, когда будет такая необходимость. В обратном случае все зависит от желания властей, а им, безусловно, выгодно, чтобы землю покупали крупные агрохолдинги, а не крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ), налогов от которых в казну будет поступать значительно меньше.
У нас был случай в Воронежской области, когда фермеру не продлили договор аренды, хотя он по закону написал заявление, но его попросили указать другую дату подачи. Он согласился — и в итоге лишился земли. Государство может забрать землю в любой момент, и лучше подстраховаться, оформив ее в собственность, ведь так будет проще отстаивать свои права.
Чтобы выкупить землю сельхоззначения, нужно соблюсти несколько условий: участок должен быть в аренде 3 года, не должно быть нарушений в землепользовании, задолженности по арендной плате и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном субъекте РФ.
В населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только те земли, на которых уже стоят строения и здания. И вот тут начинаются первые подводные камни. Если говорить кратко, то это соответствие границ площади занимаемого объекта, отсутствие самовольных построек, использование здания в соответствии с видом разрешенного использования, который прописан на публичной карте.
Изучаем документы и не торопимся платить деньги
Если все эти параметры в порядке, собственник здания может обратиться в комитет по имуществу или департамент с заявлением о выкупе. Также ему необходимо будет приложить соответствующие документы на здание, которое у него есть в собственности. После остается только ждать ответа от администрации. А его иногда приходится ждать от одного месяца до нескольких.
Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, это можно сделать в течение 30 дней. Если возникают какие-то нюансы по границам или с видом разрешенного строительства, процесс выкупа затягивается до полугода. А если есть самовольные постройки, может и дольше продлиться, ведь их надо зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
После проверки документов представитель госоргана направляет запрос в Росрееестр. В случае если приходит положительное решение, выезжает на земельный участок и проверяет на соответствие с документами.
После он передает ваш договор с соответствующей ценой по кадастровой стоимости на рассмотрение. Но она может быть завышена. Чтобы сэкономить на выкупе, необходимы узкоспециализированные юристы в области земельного законодательства и недвижимости.
Не все юристы знают, что можно поменять вид разрешенного строительства, снизить кадастровую стоимость; многие не слышали про специальные режимы, которые действуют на определённых территориях субъекта РФ для многократного снижения стоимости выкупной земли. Часто, когда собственник лично обращается в госорганы, там этих тонкостей никто не объясняет, потому что им, конечно же, невыгодно продавать земли с низкой стоимостью.
В нашей практике есть примеры, когда нам удавалось сэкономить деньги клиентов, способствуя установлению кадастровой стоимости равной рыночной. Это помогло выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости.
В каждом российском регионе есть список определенных требований к выкупу земельного участка: наличие границ, самовольных построек и вида разрешенного использования. Стоимость выкупа земельных участков, к примеру, в Подмосковье составляет 15% от кадастровой стоимости, в Москве — 100%, в Воронежской области — 100%, в Курской области — 50%, в Белгородской — 100%, в Орловской — 60%. И тенденция идет к постоянному увеличению, потому что земля дорожает, ее больше не становится, а спрос растет.
Юридическим лицам для того, чтобы что-то купить сейчас или взять в аренду, надо потратить очень большие средства… В городе с населением до 500 тысяч жителей за небольшой участок земли аренда в год будет составлять до одного миллиона рублей.
Мы советуем работать с землей, которая была выдана до аукционных процедур: она всегда дешевле, но чтобы с этим разобраться, нужны узкоспециализированный юрист и методика по экономии при выкупе земли.
И еще один важный совет: имейте в виду, что на определенном шаге в выкупе земли из госаренды придется задействовать кадастрового инженера, проектировщика, юриста и оценщика. В одиночку собственнику будет очень непросто.
