Как выселить жильцов из квартиры?

Для юристов жильцы, как и жилые помещения, подразделяются на несколько категорий. От того, в каком «виде» недвижимости проживает тот или иной гражданин и кем он является, зависит — можно ли его выселить или, наоборот, оспорить выселение. 

Для начала скажу о разнице в отношении апартаментов и квартир. Первые подчиняются законодательству с точки зрения исключительно коммерческой недвижимости, что означает, дела о выселении из апартаментов до суда не дойдут по закону. Что касается видов жилых помещений, из которых можно выселить человека, то в РФ существуют следующие виды:

• Муниципальная квартиры — это жилое помещение, предоставленное в пользование зарегистрированным в ней жильцам (нанимателям) и принадлежащее на праве собственности государству в лице уполномоченного органа власти или местной администрации. Основанием проживания жильцов в такой квартире является ордер на квартиру или договор социального найма.
• Служебная квартира — жилой объект недвижимости, предоставленный работнику для его проживания вместе с членами семьи на период его работы в организации. Для вселения в служебную квартиру у человека может быть служебный ордер или договор служебного найма.
• Коммунальная комната в квартире — отдельное жилое помещение, расположенное в квартире коммунального заселения, где жильцы всех комнат имеют равный доступ к кухне, ванне, коридорам и другим нежилым помещениям. Право на комнаты может быть оформлено на основании документов о собственности, договора социального найма или ордера.
• Частная собственность — любой объект жилой недвижимости, принадлежащий на праве собственности человеку или юридическому лицу.

Кто такие вообще жильцы? 

Этим понятием объединены граждане, проживающие в квартире или в доме как на законных, так и на незаконных основаниях. Если уборщица в частном доме работает с проживанием, еще и детей своих там размещает — это тоже жильцы, пусть на бумаге это и не прописано. С точки зрения закона — нелегальные, кстати. Добрая воля хозяев — все, на чем зиждется их право, если нет договора о другом.

Кого выселить невозможно? Собственников квартиры на 90%. Право обладания недвижимостью может быть оформлено договором купли-продажи квартиры или долевого участия в строительстве, в порядке наследования или дарения. И, естественно, при приватизации муниципального жилья. Справедливости ради скажу, что есть 10% — это варианты, когда сделки купли-продажи, дарения или завещание признаются недействительными. В таком случае право на собственность аннулируется. Все остальные граждане по отношению к квадратным метрам более «мобильны». Оспорить проживание можно:

• Членов семьи собственника квартиры — граждан, вселенных в квартиру на основании родственных связей с ее владельцем. Для совершеннолетних должно быть согласие от собственника на регистрацию по месту проживания; это можно оспорить через суд. А вот выселить несовершеннолетних зарегистрированных детей невозможно категорически.
• Нанимателей — пользователей жилой недвижимостью на основании договора аренды (коммерческой или социальной), имеющих постоянную или временную регистрацию по месту жительства в квартире. Порядок выселения в данном случае зависит от договора, где прописаны права и обязанности, в том числе на стадии расторжения договора.

Кто такой ответственный квартиросъемщик? Можно ли его выселить? Может ли он выселять и кого?

Ответственный квартиросъемщик — другими словами, наниматель или человек, кому местная власть сдала в пользование муниципальную квартиру и кто указан в договоре соцнайма главным. На его имя начисляются все коммунальные платежи, все вопросы юридические решаются с его личным присутствием. Нанимателя могут выселить и снять его с регистрационного учета при условии, что:

• он фактически не проживает в квартире более 6 месяцев, добровольно вывез свои вещи и не имеет претензий по пользованию квартирой;
• не платит за квартиру;
• использует квартиру не для проживания, например открыл промышленное производство;
• сделал незаконную перепланировку и не устраняет нарушение;
• расторгнул договор соцнайма или его признали недействительным.

Ответственный квартиросъемщик имеет право, как и остальные жильцы муниципальной квартиры, подавать иск о выселении незаконных жильцов или лиц, чье право на квартиру утрачено, или граждан, которые добровольно съехали с муниципальной квартиры.

Кого выселяет собственник? 

Если квартира ваша — быстро, но все же через суд, можно выселить следующие категории граждан:

1) Жильцы выехали из квартиры, но не выписались из жилого помещения, то есть не подали заявления в паспортный стол о снятии с регистрационного учета.

2) Предыдущий собственник по условиям сделки купли-продажи был обязан выселиться из квартиры или члены семьи прежнего собственника должны были освободить жилплощадь.

3) У нанимателей квартиры прекращено право пользования квартирой (например, договор аренды расторгнут), или жильцы утратили свое право на основании судебного решения.

4) Дом подлежит сносу по государственной программе, проживающие в нем люди должны быть переселены в другую жилплощадь.

5) Жильцы незаконно вселились в квартиру, нет оснований для возникновения у них права пользования жилой площадью. Сюда же и рейдерство.

6) Брак с супругом расторгнут, и семейные отношения прекращены.

Как выселить родственников, зарегистрированных на жилплощади? 

Если в роли родственников выступают несовершеннолетние дети, выселить их из квартиры не удастся. Остальные так называемые родственники (теща, жена, братья и другие) могут быть выселены через суд:

• собственник направляет уведомление о выселении из квартиры, дает срок для освобождения жилплощади и снятия с учета в паспортном столе;
• если требование не исполнено, собственник идет в суд.

Как выселить арендаторов до окончания договора найма? 

По условиям договора аренды жилого помещения, каждая сторона имеет право отказаться от договора и требовать его прекращения. Как правило, условиями договора предусматривается срок, за который должно быть направлено письменное уведомление арендатором с просьбой освободить помещение. Если требование не исполняется, единственным законным способом выселения также является судебный порядок.

Кто, кроме собственников, может выселять из квартиры? 

Банк, например. Этот «демон» имеет право выселить даже собственника, если он стал ипотечным должником. На основании залогового соглашения, нарушенного в результате возникновения задолженности.

Гайд по подготовке обращения в суд с иском о выселении:

1)     Проходим досудебный этап. При наличии заключенного договора между собственником квартиры и проживающим в ней лицом собственник направляет лицам, проживающим в жилом помещении, уведомление с просьбой выселиться из квартиры. В уведомлении собственник указывает срок, в течение которого люди обязаны исполнить досудебное требование.

2)     Подаем иск в суд. При игнорировании просьбы собственника по истечении установленного в уведомлении срока можно подавать иск о выселении. Собираем следующие документы:

• текст искового заявления, составленный по правилам статьи 131 ГПК РФ, распечатанный по количеству участников в деле;
• выписка из домовой книги, получить которую можно бесплатно в МФЦ;
• документы о собственности на квартиру или свидетельство о расторжении брака, например, то есть любое основание для заявленных требований;
• копия направленного в адрес жильцов уведомления о выселении;
• квитанция об оплате госпошлины в 300 руб. за каждое требование в иске;
• документы, подтверждающие передачу жильцам копии иска с приложениями.

В обязательном порядке к участию в деле на стадии принятия иска судом приглашаются миграционная служба района, где находится спорная квартира, органы прокуратуры и органы опеки и попечительства, если в деле затрагиваются права детей.

3)     Получаем решение суда и исполнительный лист. По результатам рассмотрения иска о выселении суд принимает решение, которое вступит в законную силу через 30 дней после его оглашения и при условии отсутствия ходатайства об обжаловании. Практика показывает, что средний срок рассмотрения дела в суде по требованию о выселении составляет не менее четырех месяцев в первой инстанции и трех месяцев в суде на стадии обжалования. Запаситесь терпением.

4)     Возбуждаем исполнительное производство у судебных приставов. Пишем заявление о принудительном исполнении решения суда о выселении, если жильцы добровольно не съезжают с квартиры. Судебные приставы после начала исполнительного производства инициируют выезд в квартиру и принудительно выселяют жильцов вместе с выносом их вещей из жилого помещения.