ENG
Право, Экспертное мнение

Как покупать недвижимость самостоятельно

Марина Гурьянова – арбитр Первого Арбитражного Учреждения

Многие считают, что недвижимость невозможно купить без риэлторов, так как обычный человек не является специалистом в области купли-продажи недвижимого имущества, не знает нормативно-правовые акты и документы, регулирующие операции с недвижимостью, условия налогооблажения, правила и порядок заключения договоров купли-продажи (аренды) недвижимости.

Давайте разбираться, так ли это?

Во-первых, как показывает практика работы правоохранительных органов, 5-7% агентств недвижимости пренебрегают элементарными правилами делового оборота еще на этапе заключения предварительного договора (не проверяют наличие арестов как на продаваемом объекте недвижимости, так и на самом продавце (наличие в отношении Продавца исполнительных производств, процедуры банкротства и т. п.), не контролируют сбор и получение Продавцом необходимых документов (лично не присутствуют при выписке у паспортистки всех зарегистрированных в квартире лиц, не следят за тем, чтобы в копию поквартирной карточки были занесены все ранее зарегистрированные в объекте граждане), халатно относятся к проверке задолженностей по коммунальным и иным платежам, предлагают нестандартные формы расчетов (только наличными, либо расчет не с самим Продавцом, а с третьими лицами), проводят сделки по доверенности, когда отсутствует какой-либо контакт с собственником объекта). Даже оформление сделки в «надежном», то бишь, разрекламированном агентстве недвижимости – еще далеко не гарантия «чистоты» приобретаемой квартиры.

Во-вторых, если Вы приобретаете квартиру в ипотеку, то все правовые документы Продавца обязан проверить Банк, он же за свой счет сделает оценку рыночной (ликвидационной) стоимости объекта, закажет выписки ЕГРН, составит договор и сдаст его на регистрацию.

В-третьих, если риски признания сделки купли-продажи недействительной невысоки, объект не продается по цене значительно ниже рыночной, Продавец не торопит с покупкой и лично присутствует на всех переговорах, спокойно и внятно отвечая на все возникающие у Вас вопросы, необходимо соблюдать простой алгоритм:

  1. Побеседовать с соседями Продавца, узнать, почему квартира (дом) продается, как давно объект выставлен на продажу.
  2. Проверить паспорт Продавца (фото, дату выдачи, действительность на сайте УФМС, все страницы, регистрацию брака), проверить наличие у него исполнительных производств на сайте ФССП и проверить, не введена ли в отношении Продавца процедура банкротства (на сайте областного /краевого суда).
  3. Заказать две выписки из ЕГРН: об объекте и о переходах прав на объект (заказываются в любом МФЦ, стоят по 400 рублей, срок исполнения – 3 дня). Из этих выписок Вы поймете, какова кадастровая стоимость квартиры, кто ее собственник и как часто квартира меняла владельцев.
  4. Сверить данные правоустанавливающих документов между собой с данными технического паспорта, проверить отсутствие перепланировки, переоборудования, самозастроя. Выяснить, каких документов не хватает, сроки их подготовки, затраты сторон. Наличие супруга, несовершеннолетних детей, сособственников. Сроки передачи помещения, в каком состоянии, что остается.
  5. Обратиться в банк, который поможет в осуществлении расчетов (через ячейку или депозит), а заодно и проверит все предоставленные Продавцом документы (такая услуга оказывается в большинстве банков при аккредитивной форме расчетов). Здесь надо отметить, что все расчеты надо проводить БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ и передавать деньги Продавцу только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА В ЕДИНОМ РЕЕСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
  6. Обратиться к нотариусу (при нотариальной форме сделки), либо к юристу (при простой письменной форме) для составления проекта договора (как предварительного, так и основного). При этом озвучить и внести в него все важные моменты еще на этапе заключения предварительного договора.
  7. В договоре указывается ВСЯ СУММА СДЕЛКИ, по вопросам налогообложения можно проконсультироваться в межрайонной налоговой инспекции.
  8. Если Вы все-таки волнуетесь, можно застраховать вновь приобретенную недвижимость «от потери титула». Такую услугу оказывают почти все страховые компании, и стоит она недорого – порядка 1% в год от стоимости объекта недвижимости.

Конечно, зачастую для обычного человека покупка квартиры – сильный стресс, но не стоит паниковать и требовать от Продавца «справку об отсутствии внебрачных детей» (в моей практике встречалась и такая «сложная» клиентка). Интересно, кем бы такая справка могла выдаваться?..

Материалы по теме


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.