ENG
Разрыв цен между новостройками и вторичным жильём в России по итогам 2025 года достиг 90% в Центральной России и 65% в целом по стране, пишут «Известия» со ссылкой на данные Росстата.
Это аномальная для мирового рынка ситуация: в большинстве стран Европы и G7 разница обычно не превышает 9–15%. Однако важно понимать, что такая статистика — следствие системных мер государства по поддержке строительной отрасли, а не «перегрева» в негативном смысле, поясняет директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.
«Почему сложилась такая разница? Главный фактор — льготные ипотечные программы, которые на протяжении нескольких лет стимулировали спрос именно на первичном рынке. С 2020 года за счёт субсидирования ставок государство обеспечило застройщикам устойчивый поток покупателей, что позволило им наращивать объёмы строительства и модернизировать проекты. Фактически разрыв в ценах — это плата за доступность ипотеки для миллионов семей, которая без господдержки была бы значительно менее доступной», — подчеркивает эксперт.
По данным Росстата, в IV квартале 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Центральной России составила 314 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 165 тыс. Разница в 90% отражает различие в качестве: новые дома строятся по современным технологиям, с энергоэффективностью, подземными паркингами и благоустроенными территориями, тогда как в статистику вторичного рынка попадает и значительная часть устаревшего советского фонда, доля которого превышает 60%.
В СМИ можно встретить разные оценки разрыва — от 23% до 90%. Это не ошибка, а отражение разных методик: Росстат учитывает всё вторичное жильё, включая хрущёвки, а аналитики «Циана» сравнивают новостройки с домами последних 10 лет постройки — так называемой «новой вторичкой». В этом сегменте разрыв составляет около 23%. Более того, в 2026 году он впервые за пять лет начал сокращаться: в 29 из 40 городов цены на вторичном рынке растут быстрее, чем на первичном. Это свидетельствует о постепенном восстановлении рыночного баланса, уверен Валерий Тумин.
По его оценке, в 2026 году рынок новостроек вступает в фазу стабилизации. По оценкам экспертов, цены продолжат расти, но более умеренными темпами — прогнозируется увеличение в пределах 5–7%. Девелоперы сталкиваются с ростом себестоимости строительства (стройматериалы дорожают на 7–9% в год) и дефицитом рабочей силы, что объективно не позволяет им снижать цены.
«Однако это не “перегрев”, а закономерный этап развития отрасли, — считает специалист. — Объём нераспроданных квартир у застройщиков составляет около 1,5–1,6 млн единиц, что даёт покупателям выбор, а рынку — устойчивость. После пика 2023 года объёмы ввода жилья постепенно корректируются, что предотвращает накопление дисбалансов».
Прогнозы ведущих аналитиков сходятся на том, что при сохранении текущих тенденций и смягчении денежно-кредитной политики рынок будет стремиться к нормализации. Это создаёт условия для планомерного решения жилищного вопроса граждан, а не для спекулятивных скачков цен. Долгосрочная стратегия государства направлена на то, чтобы жильё становилось доступнее — через адресные льготные программы и развитие инфраструктуры, резюмирует Валерий Тумин.
