ENG
Российские девелоперы сократили горизонт планирования более чем в два раза — до полутора лет вместо привычных трёх-пяти. Антон Глушков привёл цифры: объём инвестиций по проектам к выводу в 2026 году сократился на 30–35% по сравнению с 2021-м, по проектам 2027 года планируется сокращение предложения ещё на 15–20%. На Пхукете обратная картина: рынок растёт, в 2026 году на острове должны ввести в строй 10 020 кондоминиумов в 39 проектах. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость больше двадцати лет, начинал в Москве и области, сейчас работаю на Пхукете, так что вижу оба рынка изнутри. Разберём, действительно ли десять тысяч новых квартир — это перегрев, что скрывается за обещаниями 15% годовых и как должен принимать решения инвестор в Таиланде, чтобы получить настоящую юридическую защиту своих вложений, а не иллюзию безопасности.
Две фазы одного цикла
Охлаждение и перегрев — так это выглядит со стороны. На самом деле, по моему мнению, оба рынка сейчас проходят разные фазы инвестиционного цикла.
В России девелоперы сегодня работают в условиях дорогого капитала, снижения доступности ипотечного финансирования и высокой неопределённости. Когда стоимость денег растёт, бизнес естественным образом сокращает горизонт планирования. Поэтому уменьшение объёмов новых проектов — это не признак слабости отрасли, а рациональная реакция на изменившиеся экономические условия. Девелоперы предпочитают сосредоточиться на завершении текущих проектов и сохранении финансовой устойчивости, а не на агрессивной экспансии.
Пхукет, наоборот, оказался в совершенно иной ситуации. Здесь спрос формируется не внутренней экономикой Таиланда, а глобальным движением капитала. Сегодня жильё на острове покупают не только ради отдыха. Для многих инвесторов это способ диверсифицировать активы, защитить капитал от валютных рисков и получить недвижимость в одной из самых быстрорастущих туристических локаций Азии.
Предложение на Пхукете растёт не потому, что застройщики хотят строить больше, а потому, что рынок успевает поглощать новые проекты. Девелоперы отслеживают темпы продаж, и пока спрос сохраняется высоким, они продолжают запускать новые очереди строительства.
Но это не вся картина. В столице страны новые проекты выходят значительно осторожнее — по данным Bangkok Post, запуск кондоминиумов в Бангкоке в 2025 году упал на 41%, то есть крупнейшие тайские девелоперы смещают фокус именно на Пхукет. Это говорит о том, что они видят главный потенциал роста не на внутреннем рынке жилья, а в международном спросе.
Россияне остаются среди иностранных покупателей второй по величине группой, уступая только китайцам: в первом квартале 2026 года граждане РФ купили 383 кондоминиума в Таиланде, что на 33% больше год к году, на сумму 1,665 млрд батов (около $52,7 млн). Но было бы ошибкой считать, что именно они определяют рынок. Сегодня Пхукет — международная инвестиционная площадка, куда одновременно вкладываются инвесторы из Китая, России, Европы, Индии, Сингапура, Австралии и стран Ближнего Востока. Такая широкая география покупателей делает рынок гораздо менее зависимым от экономической ситуации в какой-либо одной стране.
На мой взгляд, сейчас происходит более важный процесс, чем просто рост объёмов строительства. Меняется сама логика поведения частного капитала. Обеспеченные люди всё чаще формируют международные портфели, распределяя активы между разными юрисдикциями, так что зарубежная недвижимость становится инструментом валютной диверсификации, защиты капитала и повышения качества жизни.
Десять тысяч квартир — перегрев или здоровый рост
Цифра в десять тысяч новых квартир сама по себе не говорит о перегреве. Гораздо важнее понять, где именно строится это жилье, кто его строит и для кого оно предназначено.
Недвижимость Пхукета нельзя рассматривать как полностью унифицированный и однородный рынок. У каждого района своя экономика, своя аудитория и свой баланс спроса и предложения. В отдельных локациях и ценовых сегментах конкуренция уже заметно усилилась, тогда как в других спрос продолжает опережать ввод новых проектов. Поэтому правильнее говорить не о перегреве рынка острова в целом, а о его высокой избирательности.
Как изменилось поведение покупателей
Если раньше инвесторы чаще ориентировались только на красивую презентацию проекта и обещанную доходность, то сегодня они внимательнее анализируют самого девелопера, концепцию комплекса, качество управления, будущую ликвидность и перспективы перепродажи. Можно сказать, что рынок становится более зрелым. Эпоха, когда практически любой объект рос в цене, осталась в прошлом — сегодня это скорее легенда, чем реальность. Мы видим, что меньше теряют в цене и быстрее её набирают проекты от девелоперов с безупречной репутацией, расположенные в востребованных районах, с продуманной инфраструктурой и профессиональным управлением.
Leasehold: что изменилось в результате громкого решения Верховного суда
Решение Верховного суда Таиланда от 18 марта 2025 года признало недействительными популярные схемы продления аренды «30+30+30 лет» — заранее обещанное автоматическое продление не создает безусловного юридического права на следующий срок. Это ещё раз напомнило инвесторам, что красивых обещаний в буклетах агентств недостаточно. Законной остаётся аренда сроком на первые 30 лет, потом ей требуется «не автоматическое» продление.
Для крупных системных застройщиков это, как правило, не становится проблемой: после окончания первоначального срока аренды продление оформляется новым договором в соответствии с действующим законодательством. Но для инвестора сегодня гораздо важнее не формула «30+30+30», а то, кто является второй стороной сделки.
Пять критериев оценки проекта
Я всегда рекомендую обращать внимание на пять основных факторов.
- Девелопер. Сколько проектов уже построено и введено в эксплуатацию, какова его финансовая устойчивость и деловая репутация?
- Локация. Нужна не просто близость к морю, а наличие долгосрочного спроса со стороны туристов и жителей.
- Концепция проекта. Чем он будет отличаться от десятков конкурентов через пять-десять лет?
- Экономика. Важна реалистичность прогнозируемой доходности на основе рыночных данных, а не цифр из презентации.
- Юридическая проверка. Смотрим на структуру владения, документы на землю, форму собственности, условия договора и механизм управления объектом.
Может ли покупатель проверить всё это самостоятельно? Частично. Сегодня в открытом доступе есть информация о реализованных проектах девелопера, динамике строительства, составе управляющей компании и юридической структуре сделки. Но полноценный инвестиционный анализ требует ещё и хорошего знания местного рынка, так что опытный консультант помогает не столько выбрать квартиру, сколько отсеять проекты, которые выглядят привлекательными только на бумаге.
Главный риск 2026 года — не избыток предложения как таковой. Главный риск — купить заурядный проект на рынке, который становится всё более конкурентным. В ближайшие годы разрыв между сильными и слабыми объектами будет только увеличиваться. Выигрывать будут не те инвесторы, которые покупают первыми, а те, кто умеет выбирать качественные активы.
EIA и Chanot — два необходимых, но не достаточных документа
Многие инвесторы считают, что если у проекта есть EIA и Chanot, значит, объект полностью безопасен. Увы, это распространённое заблуждение. Эти документы действительно крайне важны, но каждый из них закрывает только определённую узкую зону риска.
Chanot (Nor Sor 4) — высшая форма титула собственности на землю в Таиланде. Он подтверждает границы участка, зарегистрированное право собственности и возможность законного совершения сделок. Проще говоря, Chanot отвечает на вопрос, имеет ли продавец законное право распоряжаться данной землёй.
EIA (Environmental Impact Assessment) — экологическая экспертиза, подтверждающая, что проект получил необходимые согласования с точки зрения воздействия на окружающую среду. Для крупных проектов на Пхукете наличие EIA — один из нескольких обязательных этапов реализации.
Но ни Chanot, ни EIA не отвечают на главный для инвестора вопрос: насколько надёжен сам проект. Ни один из этих документов не гарантирует финансовую устойчивость девелопера, соблюдение сроков строительства, качество управления будущим комплексом, уровень спроса на аренду или инвестиционный потенциал объекта. Полноценная же проверка никогда не ограничивается юридической экспертизой.
Форма владения и иностранная квота
Если иностранный покупатель приобретает квартиру в кондоминиуме в пределах иностранной квоты (49% площади здания согласно Condominium Act), право собственности регистрируется на его имя. Перед покупкой необходимо убедиться, что иностранная квота в конкретном здании действительно доступна. Проверяется это не по буклету от застройщика, а по регистрационным данным объекта.
Когда речь идёт о виллах или земельных участках, наиболее распространённой формой остаётся долгосрочная аренда (leasehold). Применяется и владение через тайскую компанию, однако в этом случае необходимо проявлять особую осторожность. В последние годы власти Таиланда значительно усилили контроль за компаниями, которые создавались исключительно для формального обхода ограничений на владение землёй иностранцами. Использование схем с участием номинальных учредителей может повлечь серьёзные последствия вплоть до принудительной ликвидации компании и даже конфискации недвижимости.
Я всегда говорю клиентам: с проверки документов работа по обеспечению безопасности инвестиций только начинается. Серьёзная экспертиза начинается после того, как юридический чек-лист полностью пройден.
«Гарантированная доходность 15%» — откуда берутся цифры
Когда я вижу в рекламе обещания «гарантированной доходности 10–15% годовых», то всегда рекомендую спрашивать: за счёт чего конкретно будет сформирована эта доходность? Если прозрачного ответа с расчетами нет, к таким цифрам стоит относиться с подозрением.
Необходимо разделять показатели гарантированной, валовой и чистой доходности. В маркетинговых материалах их часто смешивают, от этого у покупателей формируются завышенные ожидания.
Валовая доходность — доход от аренды до вычета всех расходов. Именно эти цифры чаще всего фигурируют в презентациях. Но инвестора интересует не это, а простой вопрос: сколько денег останется у него в кармане после всех обязательных выплат.
Реальная экономика объекта складывается с учётом комиссий управляющей компании, коммунальных платежей, расходов на обслуживание, периодического ремонта, налогов, простоев между заездами гостей и сезонности туристического рынка. По данным MORE Group, на объектах, которые они анализировали в 2024–2025 годах, заполняемость колебалась от 72 до 78%, а чистая доходность после вычета комиссий оператора находилась в диапазоне 5,2–6,8%. Для качественных объектов с профессиональным управлением такой показатель чистой доходности сегодня можно считать реалистичным.
Для большинства опытных инвесторов прибыль складывается не только из аренды, но и из роста стоимости самого актива — особенно если купить его на ранней стадии строительства у надёжного девелопера.
Но необходимо учитывать, что недвижимость — низколиквидный актив. Если акции или облигации можно продать практически мгновенно, то продажа жилья требует времени. На Пхукете срок экспозиции зависит от локации, качества проекта, цены и состояния рынка. Так что инвестиции в недвижимость имеют смысл только с горизонтом в несколько лет.
Я всегда советую клиентам спрашивать, чтобы им показали финансовую модель, рассчитанную именно для этого конкретного объекта. В ней должны быть отражены реальная арендная ставка, прогноз загрузки с учётом сезонности, все расходы на управление и содержание, сценарии изменения доходности при разных уровнях загрузки и потенциальная стоимость перепродажи. Если вместо расчётов — только красивые цифры, это повод проявить осторожность.
Актив, который стабильно приносит 5–6% чистой доходности и имеет высокий потенциал роста стоимости, лучше, чем 15%, которые существуют только в презентации девелопера.
Почему рекламный буклет не заменит человека на стройплощадке
Сегодня в открытых источниках информации о рынке недвижимости Пхукета стало больше, чем когда-либо раньше. Есть аналитические отчёты, красивые презентации девелопера, фотографии, виртуальные туры и спутниковые снимки. Но ни один из этих инструментов не способен заменить личную проверку объекта экспертом и профессиональный due diligence.
Недвижимость — вид инвестиционного актива, где свойства конкретного объекта важнее общей динамики и показателей рынка в целом. Два проекта, расположенные в нескольких сотнях метров друг от друга, могут иметь совершенно разный инвестиционный потенциал, разное качество реализации и уровень риска.
К сожалению, рынок Пхукета, как и любой быстрорастущий рынок, не застрахован от недобросовестных участников. В декабре 2025 года на Пхукете была раскрыта схема мошенничества: агент по имени Чайват, представлявшийся владельцем фирм Alisha Property и Alicha Grand, продал как минимум десяти покупателям люксовые виллы по 5–20 млн батов, которые так и не были достроены. Общие потери превысили 100 млн батов.
За последние годы сама процедура покупки недвижимости для российских инвесторов значительно упростилась. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил для граждан России ранее установленные лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж. Однако эта мера не снижает требований к качеству проверки объекта — наоборот, чем легче совершить сделку, тем важнее заранее убедиться, что актив действительно надёжный.
Когда мы занимаемся сопровождением инвестиции, то анализируем не только документы, наличие необходимых разрешений, права на землю, форму собственности и доступность иностранной квоты в конкретном кондоминиуме. Оценке подлежит и сам девелопер — его история, финансовая устойчивость, репутация. Даже когда вопросов по застройщику не возникает, остаётся многое выяснить дополнительно, а именно — кто будет управлять комплексом после ввода в эксплуатацию и сопровождает ли сделку независимый юрист, представляющий интересы покупателя.
Как не купить посредственный объект в условиях рекордного разнообразия предложения
Рекордные объёмы строительства на Пхукете — это не локальная история, а отражение глобального тренда. Капитал становится всё более мобильным и следует туда, где сочетаются высокий спрос, предсказуемые правила игры, развитая инфраструктура и долгосрочный потенциал роста.
Но именно сейчас, когда предложение растёт, разница между сильными и слабыми объектами увеличивается, при этом не слишком бросаясь в глаза инвесторам, которые только выходят на этот рынок. Лишь сопровождение сделки местным экспертом позволяет снизить уровень риска до приемлемого. И проверка документов в этом процессе — лишь первый шаг. Когда предложение объектов исчисляется тысячами, ценность участия эксперта в подготовке сделки не в том, что он показывает потенциальному покупателю, а в том, что он отсеивает.
