ENGИз-за пандемии цены на квартиры могут упасть на 5–10%, при этом хуже всего будет ситуация на вторичном рынке жилья. Но рынок переформатируется, и возможен очень серьезный рост спроса на загородную недвижимость. О коронавирусе, ситуации на рынке недвижимости, динамике цен и перспективах «Инвест-Форсайт» поговорил с Олегом Репченко, руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
— Как вы считаете, насколько серьезное влияние пандемия коронавируса может накопленным эффектом оказать на российский рынок недвижимости?
— Есть краткосрочная реакция — когда ввели карантин, то продажи на рынке существенно сократились. Правда, были исключения, например ряд компаний, работающих с новостройками, ввел удалённые продажи. Но встала вся вторичка, потому что в этом сегменте квартиру надо все-таки показывать лично. В этом плане, конечно, за два месяца карантина мы наблюдаем существенный провал по сделкам. Если говорить о дальней перспективе, я думаю, что отложенный спрос на недвижимость может привести и к активизации рынка. Хотя в среднесрочной перспективе мы наблюдаем, к сожалению, падение покупательной способности населения. Казалось бы, это должно вести к некоторой коррекции цен вниз. Но — понижают ключевую ставку, и это должно привести к росту доступности ипотеки. Однако и тут эффект двоякий. Для банков же все равно привлечение денег становится дороже.
— Ввели же еще и льготную ипотеку?
— Да, но она только на новостройки и квартиры по 8 миллионов. На дешевый сегмент — эконом- и отчасти комфорт-класс — бизнес подвисает. Поэтому я думаю, что ситуация в целом очень мозаичная. Весьма хорошо себя будут чувствовать новостройки, которые попадают под льготную ипотеку; сильно хуже себя будет чувствовать вторичка и бизнес-класс, где цены будут оставаться завышенными.
— Что будет с ценами на квартиры?
— Я думаю, будет все-таки небольшое падение в среднем по рынку — процентов на 5–10. Какие-то отдельные сегменты и отдельные квартиры могут вообще не подешеветь, а какие-то упадут в цене сильнее названной цифры.
— Включение строительства в список отраслей, наиболее пострадавших от пандемии коронавируса, и льготная ипотека. Какие еще меры, по вашему мнению, могут помочь рынку недвижимости продержаться на плаву?
— На мой взгляд, все-таки строительная отрасль не сильно попала под удар. Причина простая — это отрасль с так называемым длинным циклом в несколько лет. И такое явление, как задержка сдачи дома на полгода, на год, все минувшие 30 лет существования рынка — нормальная практика. Да, сейчас ввели некие штрафы, чтобы сдавали вовремя, но… Задержка строительства или сдачи жилья на вот эти два месяца самоизоляции — не критична, раньше были готовы мириться и с более длинными сроками. Штрафы им отменили, так как ситуация форс-мажорная.
— Но кто-то все-таки проиграл?
— Да. Гораздо больший удар получили торговые центры, где выручка критична ежедневно. Плюс рестораны, отели; все сферы, в которых простой опасен для бизнеса.
— Какие выводы должен сделать российский рынок недвижимости из этой пандемии?
— Я думаю, начнут происходить качественные тренды. Если начиная с 2014 года «умер» рынок загородной недвижимости и все стремились в Москву, то сейчас уже произошла смена сознания, выраженная в том, что проживание за городом куда более комфортно. Сами понимаете, самозизоляция в одной небольшой квартире всей семьей… Это первое. Второе, что держало — из загорода каждый день не наездишься на работу в Москву. Сейчас с вынужденным переходом на удалёнку пусть не все, но какая-то часть сотрудников, какая-то часть компаний поняла: они вполне могут работать и дома. А раз можно работать удаленно, нет смысла жить в городе.
Поэтому, думаю, что пойдет очень серьезный рост спроса на загородную недвижимость, этот сегмент рынка «воскреснет», причем во всех сегментах — и в дешевом, и в среднем, и в дорогом. Загородный рынок, который последние пять лет пребывал практически в коме, получит довольно серьезное оживление. Кстати, это может быть связано и с «пугалками» второй волны, что, мол, придется еще несколько месяцев сидеть на карантине осенью.
Третий момент и вывод в том, что существенный бонус получит отечественная курортная недвижимость. Потому что возникают очень серьезные риски зависнуть за рубежом в случае второй и третьей волны. По моему мнению, европейская медицинская система показала полный коллапс, в основном Италия, конечно. И, я считаю, отдыхать в России будут чаще. Если покупать недвижимость, то уже не на Лазурном берегу, а на российских курортах. В результате и Сочи, и Краснодарский край в целом получают существенный бонус в части развития рынка.
Подготовил Тарас Фомченков
