ENG
Инвестиции, Мнение

Покупка апартаментов и студий в инвестиционных целях

Александр Цыганов

Александр Цыганов

Д.э.н., проф., руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России

В условиях падения курса рубля и не взывающих энтузиазма депозитных ставок скопившийся инвестиционный потенциал традиционно для России ищет «тихую гавань» в недвижимости. И хотя расчёт на постоянный рост стоимости не всегда оправдывается, более того, статистика предыдущих кризисов говорит о снижении через полгода-год после кризиса цен на российскую недвижимость не только в долларах США, но и в рублях, наши сограждане всегда считают лишнюю квартиру предпочтительней пенсионных накоплений в негосударственном пенсионном фонде или долгосрочного страхования жизни. Уже не вызывает изумления факт, что вторичная квартира может быть дешевле новостройки, где применены новые строительные решения, выше энергоэффективность, нет неприятных запахов и неприглядных подъездов. Зато квартиру можно сдать в аренду и получать пассивный доход, купить впрок для детей; наконец, она просто есть и никуда не денется, в отличие от не слишком вызывающих доверие финансовых институтов. 

Выбор апартаментов или студии, а не квартиры, может быть сделан, исходя из нескольких параметров. Конечно, первый и главный в этом случае — цена. Важно только понять, насколько экономия оправдана и существенна. В ряде случаев стоимость студий в новостройках приближается к цене однокомнатной квартиры во вторичном фонде, что вызвано наличием льготной ипотеки на новостройки. При этом сегодняшняя новостройка неизбежно и скоро станет такой же вторичкой. По данным ЦИАН, студии площадью 20–25 кв. м в районе станции метро Саларьево в новостройках продаются за 5–6,5 млн руб., однокомнатные квартиры — за 7–8 млн руб. при площади 35–40 кв. м, притом что вторичное жилье в домах 1970–80 гг. постройки в обжитом и популярном среди арендаторов районе метро Молодёжная можно найти от 8 млн рублей.

В некоторых случаях строительные нормы не позволяют признать строящийся дом жилым, хотя в нем запроектированы квартиры и студии. И если случай с «Москва-Сити» или некоторыми проектами рядом с водоёмами вызван особенностями высотного строительства или природоохранного законодательства, то в остальных случаях это связано с близостью автомобильных или железнодорожных дорог, развязок или отсутствием возможности соблюсти нормы по обеспеченности социальной инфраструктурой. Зато расположены апартаменты могут быть рядом с метро или железнодорожной станцией и быть транспортно удобными. Поэтому в Москве и Московской области апартаменты, как правило, строятся с пониманием отсутствия практической возможности соблюдения всех жилищным норм для постоянного проживания. Поэтому дома можно поставить значительно более плотно и не нарушать при этом норм по инсоляции, а в помещениях применить сильно облегчённые требования по шумозащите. Насколько это серьёзно и важно, судить покупателю.

Обычно в домах с апартаментами много студий и небольших квартир, которых много на одном этаже, на одной лестничной клетке. Впрочем, строительство жилых домов с большим количеством квартир на этаже — практика, существовавшая в Москве и ранее, и использующаяся сейчас, причем не только в замкадной Новой Москве. Например, есть несколько жилых комплексов конца 2010-х гг. в начале шоссе Энтузиастов в Лефортово, где сознательно спроектированы небольшие квартиры, что позволило снизить себестоимость строительства и цену квадратного метра. Но стоимость и ликвидность таких квартир в дальнейшем будет меньше: это хорошо показывает сравнение стоимости и периодов экспозиции аналогичных по площади квартир в типовых домах разных серий, расположенных примерно в одной локации.

Приобретая апартаменты дешевле, а в случае студии экономия может быть до 50% от стоимости обычной однокомнатной квартиры, нужно учесть, что после коммунальные услуги, обслуживание, особенно имущественные налоги, будут выше. Апартаменты формально не являются единственным жильём для постоянного проживания, поэтому их легче изъять при наличии долгов. Отсутствие статуса жилого дома позволяет проектировать новые производства или дороги практически рядом с окнами, не учитывая строительных норм по шуму, загрязнённости или повышенной влажности воздуха. Например, рядом с развязкой Волгоградского проспекта и третьего транспортного кольца в Москве можно увидеть помещения, в которых люди будут жить практически на соседней полосе движения.

Приобретение апартаментов чаще рассматривается как инвестиция или временная мера, первая квартира для молодых, которые потом встанут на ноги и смогут улучшить жилищные условия. В определенном смысле дома с многочисленными апартаментами следуют логике рынка и тенденции экономики совместного потребления. В этом заложена перспектива их использования как объекта инвестиций. На Западе уже есть популярный формат коливинга (coliving), который предполагает вынос в общественное пространство многих функций жилых помещений, которые используются не каждый день. Кстати, такие дома проектировались и строились в раннем СССР, например известный дом Наркомфина в Москве. Пандемия нанесла удар по этой концепции, но после ее завершения можно ожидать возращения интереса к такому жилью для молодых.

Выбор небольшой студии в жилом доме или комплексе апартаментов часто оправдан: цена такой недвижимости меньше, а арендный доход часто сопоставим с платой за однокомнатную квартиру. Соответственно, срок окупаемости ниже. При принятии решения нужно убедиться, что экономия есть и она значима для покупателя, а также постараться оценить перспективы роста или снижения стоимости объекта недвижимости.

Риском для инвестиций в апартаменты или жилые студии является возможность превращения их в арендные гетто для неблагополучных национальных диаспор и социальных групп. Но если дом построен качественно, остаётся в приличном состоянии и расположен удобно для жизни, то можно рассчитывать на рост стоимости недвижимости, сопоставимый или даже больший, чем средний по рынку недвижимости. Если же район или дом превращаются в неблагополучные и жильцы стремятся съехать, будет трудно рассчитывать даже на возврат вложенных средств.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья