До этого года законодательством была предусмотрена денежная компенсация покупателю жилья за счет казны Российской Федерации за утрату права собственности на квадратные метры, если он признавался добросовестным приобретателем. Максимальная сумма компенсации составляла 1 млн рублей. И такая компенсация была возможна не во всех случаях. С нового года ситуация меняется в пользу приобретателя. Как это выглядит?
С января 2020 года добросовестный приобретатель, у которого в силу обстоятельств, предусмотренных законом, потребовали возвращения жилплощади в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Добросовестный приобретатель обращается с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от человека причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с требованием возврата жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Размер компенсации, предусмотренной Гражданским кодексом, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем в размере кадастровой стоимости жилплощади, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании от него соответствующего помещения.
Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
В случае выплаты гражданину компенсации, к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель предъявляет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения в пределах выплаченной суммы. Порядок учета перешедших к государству прав (требований) и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, устанавливаются правительством Российской Федерации. Таким образом, государство берет на себя обязательство возместить реальный ущерб пострадавшему добросовестному приобретателю в полном объеме в случае невозможности произведения взыскания по исполнительному листу в течение 6 месяцев.
Однако закон имеет обратную силу. Сделки на данный момент оспариваются чаще, чем хотелось бы участникам гражданского оборота и судебной системе, тем не менее с принятием соответствующих изменений регистрирующие органы будут более тщательно проверять сделки с недвижимостью, и, полагаю, может быть незначительный рост количества приостановок в связи с этим. Оспариваются чаще всего следующие сделки:
- без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная);
- под влиянием существенного заблуждения;
- под влиянием обмана, насилия или угрозы;
- с нарушением закона или иного правового акта.
Случаев компенсации ущерба риелторами я в своей практике еще не встречала, однако сейчас некоторые крупные агентства недвижимости презентуют себя как гаранты правовой защиты сделок, заключенных с их участием, и выдают сертификаты в пределах определенной суммы. В Москве сумма, как правило, варьируется от 6–7 млн рублей. В своей практике я встречала 2 случая урегулирования спора риелторами и агентствами недвижимости между участниками сделки, когда покупатель не желал выплачивать сумму по сделке и продал квартиру с существенными недостатками. Дело не дошло до суда, стороны договорились о компенсации убытков по проведению ремонтных работ и выплаты части суммы за объект соответственно.