ENGВниманию читателей представляется рейтинг регионов Российской Федерации по скорости роста цен за 10 лет — с третьего квартала 2007 по 3 квартал 2017 гг. Если верить данным Росстата, в 2007 году выгоднее всего было инвестировать в жилье в Карачаево-Черкесии: в этом случае инвестор получил бы доходность в размере почти 14% годовых в рублях. На этот раз северокавказские регионы опять попали на первое место, очевидно, за счет дотаций. Однако если Карачаево-Черкесия и Северная Осетия находятся в первой пятерке, то Ингушетия, также относящаяся к СКФО, попала на последнее место. Виной всему недоступность ипотеки в республике. Также за счет повышенного спроса в сочетании с низкими темпами строительства в первую пятерку попали три дальневосточных региона.
В первую пятерку входят субъекты только двух федеральных округов: Северо-Кавказского и Дальневосточного. На первом месте по среднегодовому и среднеквартальному приросту цены находится Карачаево-Черкесия, Северная Осетия — на четвертом. Основной причиной, вероятнее всего, является большое количество средств, выделенных республике из федерального бюджета на предоставление социальных выплат молодым семьям для приобретения или строительства жилья. За 2016 год КЧР получила почти 400 млн рублей, заняв первое место среди субъектов федерации по объемам этих выплат. Правда, этот факт не помешал республике по итогам того же 2016 года выйти на первое место по стране по просрочке ипотечных кредитов, которая составила 10,2%. В Северной Осетии объемы выплат за 2016 год были намного меньше, а в 2017 году регион вообще не получил из казны средств для выплат, пришлось изыскивать их в местном бюджете. Однако другие дотации все равно присутствовали и имели большой объем, видимо, этот факт и привел к тому, что рынок недвижимости там за указанный период все равно возрастал. Так, за 2016 год только дополнительных дотаций центр выплатил республике на сумму около 1 млрд рублей. По мере того как за указанный период регион шел к тому, чтобы стать банкротом, обратно пропорционально снижению его экономической состоятельности росли дотации. Соответственно, это наиболее вероятная причина того, что в этом экономически слабом регионе наблюдался такой рост цен на жилье.
В дальневосточных регионах, особенно Якутии, ситуация несколько иная: там действительно наблюдается экономический рост. Несмотря на то, что из дальневосточных регионов в 2016 и 2017 годах наблюдался отток населения, не сдержанный даже программой «Дальневосточный гектар», за предыдущие годы, пока наблюдался экономический рост, рынок недвижимости региона показал рост за счет того, что объемы ввода жилья не соответствовали возросшим доходам населения и повышению его покупательной способности. Следует также отметить, что Якутия и Камчатка находятся преимущественно в зоне вечной мерзлоты, в т.ч. Якутск с более чем 300-тысячным населением, склонным к росту из-за миграции из улусов. Соответственно, строительство там ведется на сваях, что требует больше затрат, чем строительство в «обычных» климатических зонах. Сыграло определенную роль и облегчение на Дальнем Востоке условий ипотеки в рамках стартовавшей в мае 2015 года акции «Ипотека с государственной поддержкой». Прогнозы о стагнации рынка недвижимости на Дальнем Востоке пока не оправдываются, однако если, например, брать Якутию — в особенности столицу региона, город Якутск, — то есть основания полагать, что через 5-10 лет раздутый за счет спроса со стороны «улусных» мигрантов (в просторечии — «мамбетов», слово, заимствованное в советское время от казахов, массово работавших на добыче полезных ископаемых) мыльный пузырь недвижимости может лопнуть. Сейчас якутский рынок жилой недвижимости начинает очень сильно напоминать биткоин. Катализатором роста цены квадратного метра выступает то, что мигранты из улусов предпочитают, как нетрудно догадаться, покупать квартиры малой площади — однокомнатные либо студии, где цена квадратного метра самая высокая. Если 10-15 лет назад, когда основной спрос исходил от горожан, желающих улучшить жилищные условия, в Якутске наибольшую популярность имели двух-трехкомнатные квартиры, то сейчас, когда спрос исходит от улусных, наибольшую популярность имеют именно квартиры малой площади. Первичный рынок, естественно, реагирует на особенности спроса: средняя площадь квартир на первичном рынке в Якутии ниже среднероссийского показателя почти на 5% (но выше среднего показателя по Дальнему Востоку в связи с более высокой покупательной способностью в богатой золотом и алмазами республике). В двух других регионах ДВФО рост цен вызван не столько спросом, сколько низкими темпами ввода жилья. Так, в ЕАО в 2016 году было зарегистрированы 224 подрядные организации с общей численностью сотрудников около 3 тыс. человек, что на 30% меньше показателя 2014 года. Большинство организаций состоит из 2-3 стройбригад, что является низким показателем в сравнении с общероссийским.
Нахождение на последнем месте Ингушетии объясняется, вероятнее всего, недоступностью ипотеки в этой республике. Только 8,4% жителей республики могут позволить себе взять ипотеку.
Автор: Роман Мамчиц
