ENG
Добавить в избранное
Инвестиции, Интервью

Руслан Сухий: Мы умеем увидеть невидимое

В России некуда девать деньги: в том смысле, что многие, даже богатые, люди, имеющие опыт бизнеса или профессиональных инвестиций, не знают, куда вложить свои средства, чтобы получить доход, существенно отличающийся от процента по банковскому вкладу. Нужно «угадать» проект, в котором заложен потенциал роста. Это относится и к инвестициям в недвижимость, которые давно уже имеют репутацию надежных, но низкомаржинальных. Какие проекты в сфере недвижимости могут быть выгодны для инвесторов, рассказывает герой нашего интервью, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»

Путь из подвала

— Руслан, как же возник ваш фонд?

— Я занимаюсь предпринимательской деятельностью уже более 20 лет. И последние 10 лет основной сферой моей деятельности являются инвестиции в недвижимость. Когда-то я со своим бизнес-партнером начинал с открытия маленького магазинчика по продаже тюля и ткани. Мы арендовали подвальные и полуподвальные помещения, где открывали свои розничные магазины. Мы всю Москву исходили, все подвалы рассмотрели и старались находить недооцененные объекты недвижимости, где нерадивые собственники очень дешево сдавали недвижимость. Так мы нарабатывали свой первый опыт видения потенциально интересных объектов недвижимости.

После мы переключились на строительный бизнес. Наработали навык строительства, умения строить, ремонтировать; стали понимать, сколько какие ремонты стоят, какие перепланировки сделать можно, а какие нельзя — и нельзя согласовать. Выступали всегда генподрядчиком, то есть это были не наши стройки, нас нанимали. В какой-то момент возникла усталость: во-первых, заказчики плохо платили, во-вторых, все диктовали условия, как делать, у них было свое видение прекрасного. Плюс в определенный момент достаточно некомфортная атмосфера сложилась на строительном рынке: мало заказов, люди за них хватались, давали на аукционах большие скидки. Весь бизнес сводился к тому, чтобы просто поддерживать фирму на плаву. Плюс постоянные проверки от различных органов. А к тому времени, к счастью, у нас уже были какие-то свои небольшие деньги: мы стали инвестировать в покупку помещений как готового арендного бизнеса. Покупали помещения, приводили в порядок и продавали.

— Вернулись в подвалы?

— Да, мы поняли, что в Москве достаточно большое количество подвалов, цокольных помещений, которые можно покупать у нерадивых собственников, приводить в порядок, сдавать в аренду, продавать — и на этом получать более 100% годовых. В то время не так много людей этим занимались, потому что от подвалов все воротили нос: это было некрасиво — товарищам рассказать непрестижно, что я владелец подвалов. В Москве было на тот момент порядка трех команд, которые занимались активно подвалами. Мы друг друга знали, иногда устраивали такие картельные сговоры, чтобы купить тот или иной подвал подешевле у собственника. Но постепенно подвалы закончились, плюс мы начали развивать YouTube-канал, где рассказывали про свой опыт, делились знаниями — и в том числе я рассказывал про подвалы. Сам себе сжег мосты назад: люди переключили свое внимание на подвалы, все начали заниматься подвалами — недооцененных подвальных помещений в Москве в принципе не осталось.

— Что вы сделали после «сжигания мостов»?

— Нам ничего не оставалось, как выходить на следующий уровень: уровень первых этажей, заниматься первыми этажами уже. Был такой этап, когда все покупали квартиры на первых этажах, переводили в нежилое помещение и потом сдавали в аренду. Тоже была хорошая бизнес-модель до определенного момента. Но в какой-то момент властям это надоело, было вынесено негласное решение это все притормозить.

— И вы…              

— Перешли на следующий формат: начали покупать просто недооцененные объекты. Мы уже наработали хороший опыт видения. Как я говорю, мы умеем видеть невидимое в видимом. Видеть потенциал какого-то помещения, видеть, что собственник нерационально с ним поступает. Мы видим, что можно что-то пристроить, надстроить, поделить на малое, согласовать и продать подороже. К нам начали присоединяться наши близкие и знакомые, которые просили взять в какой-нибудь инвестпроект их деньги. Сначала мы очень долго с партнером сопротивлялись, потому что не хотелось дополнительных разговоров, обсуждений. Но постепенно стали работать вместе с ближним окружением. И выяснили, что для нас это удобная форма роста, поскольку так мы одно помещение брали, а с близкими и знакомыми можно параллельно взять два, три помещения. Когда начал развиваться YouTube-канал, люди начали и с YouTube приходить с проектами, риелторы начали предлагать помещения, которыми мы интересуемся, начали обращаться инвесторы. Я понял, что мы созреваем для привлечения инвестиций с рынка. Постепенно подошли к идее формирования фонда коллективных инвестиций.

Деньги некуда девать

— Почувствовали спрос?

— Есть достаточно большое количество людей, у которых небольшие суммы денег, 500 тысяч рублей, 1 миллион рублей, 2 миллиона рублей, и с этими деньгами, в принципе, некуда деться. Выбор только — либо в акции пойти, либо какую-то небольшую студию купить. Но рынок акций достаточно сложный для понимания, и все покупают квартиры. Можно купить квартиру за 3 миллиона рублей где-нибудь на окраине города и сдавать ее в аренду, получая 10–15 тысяч рублей, и иметь головную боль, постоянно общаться с арендаторами. То есть это не пассивный доход, а очень активная работа. Поэтому большое количество людей стало к нам приходить. Мы вместе с ними купили несколько домов в историческом центре Санкт-Петербурга под редевелопмент.

Самая интересная история: когда мы пришли на первый аукцион в Санкт-Петербурге, то никого не было, мы были единственными участниками — и торги не состоялись. В тот момент только мы видели возможность много зарабатывать на этом, мы этим пользовались. Потом рынок, конечно, поменялся; собственно, мы с этого бизнеса чуть позже переключились на другой бизнес. Всегда в России есть такие большие течения, куда можно спрыгивать в своей маленькой лодочке-щепочке и нестись. Когда ты приезжаешь в Санкт-Петербург, то видишь, что как будто война только закончилась; если ты во двор заходишь, видишь дома в аварийном состоянии, которые пустуют, которыми годами никто не занимается.

У администрации денег нет. Не знаю, почему до последнего года этим никто не занимался: люди не обращали внимания, воротили нос, старались инвестировать в Москву. Вся Россия едет, чтобы вкладывать в недвижимость в Москве. А в Питере — пожалуйста: большое количество домов брошенных, одни стены стоят. Когда мы купили первый дом, потом второй, про нас написали все газеты Санкт-Петербурга. После этого на аукционы стало приходить по 20–30 человек, цены значительно выросли.

— Дом, от которого остались одни стены, — выгодно?

— Конечно, тут надо делать полный редевелопмент, делать перекрытия, усиление фундамента, крыши, окна, новые коммуникации. Но зато есть очень высокие цены на жилую недвижимость в центре Санкт-Петербурга, а найти землю под новое строительство в центре невозможно, особенно если ты маленький девелопер. А тут, пожалуйста: с аукциона от города абсолютно честно покупаешь жилое здание, в котором делаешь не апартаменты, а жилые квартиры. Покупаешь по цене 55 тысяч рублей за квадрат, в ремонт ты вкладываешь еще порядка 60–70 тысяч рублей, а на выходе цена — 200–250 рублей за квадратный метр.

— Но работаете вы не только в Петербурге?

— Другую такую же историю мы увидели в Крыму. Огромный спрос на крымскую недвижимость, а застройщики туда не идут — боятся санкций. У людей же к Крыму историческая любовь. Строят мало, а желание купить есть. Мы увидели возможность строить жилье в Крыму. При отсутствии конкуренции есть возможность назначать цены чуть выше, и у тебя нет проблем с продажей.

Сейчас у нас в Крыму своя девелоперская компания «Этажи», которая специально была сделана под девелопмент в Крыму. Мы работаем по 214-му федеральному закону, привлекаем в том числе банковское финансирование. И строим нормальный жилой комплекс комфорт-класса «Белый парус» имени Ивана Константиновича Айвазовского, он находится в 15 минутах езды от Ялты. Ялту люди любят, потому что это бренд: если мы говорим про Крым, то думаем про Ялту. Если говорим про Россию, думаем про Москву. Если говорим про Краснодарский край, сразу думаем про Сочи. Это такие слова-магниты для людей. В Ялте, безусловно, цены достаточно высокие. Мы тоже увидели там большой поток: как я говорю, энергетический, финансовый поток, где много людей, большой спрос, маленькое предложение, и туда можно встраиваться. Вот мы туда встроились и продолжаем там развиваться.

Следующий большой поток мы увидели, когда пандемия сыграла свою роль, когда закрыли границы, и состоятельные люди, которые имели недвижимость за рубежом, виллы в Италии, во Франции, где-то на Бали, стали искать возможность отдыхать в России.

— Богачи стали обустраивать Россию?

— Когда границы закрыли, у многих состоятельных людей не было возможности выехать за рубеж, они стали смотреть возможное курортное жилье в России. У нас здесь есть только две точки: в Крыму и Краснодарском крае. И если Крым кого-то смущает с точки зрения санкций и пока слабой инфраструктуры, то к Сочи вопросов ни у кого не возникает — это единственный город России с такой развитой инфраструктурой, потому что была Олимпиада, туда вкладывали колоссальные деньги в развитие инфраструктуры и сейчас продолжают вкладывать, например в строительство научно-образовательного центра «Сириус», который под патронажем Владимира Путина находится. Деньги, которые сейчас инвестируют, практически будут сопоставимы с олимпийскими, если не больше. Там и набережную будут делать, и марины вдоль побережья строить, и дорогу новую вести через горы, и железную дорогу переносить с побережья, и туннели роют, и очень много делают благоустройства в самом городе.

То есть, по сути, это становится такое русское Монако. Город, конечно, скорее всего, для богатых: там очень дорого отдыхать, а будет все дороже и дороже. Я думаю, состоятельная часть населения делает для себя люксовый европейский курорт у себя в стране. Мало ли, опять пандемия произойдёт, а у них уже есть такое место, куда можно поехать отдохнуть на таком же уровне, как во Франции, Италии, Испании. Либо, допустим, по каким-то причинам кто-то станет невыездным за рубеж, и, пожалуйста, опять есть место, где отдыхать.

Поэтому в Сочи сейчас ралли наступили: летят вверх все цены, плюс администрация запретила строительство многоэтажных жилых домов — это еще подогрело интерес людей к недвижимости. И тут мы тоже увидели огромный денежный поток, куда можно встроиться. Сначала мы пришли в Сочи с желанием строить там жилье, но получили от администрации ответ: стройте все что хотите, только не многоэтажные жилые дома. Поговорив с администрацией, с главным архитектором города, мы поняли, что есть возможность строить коттеджные поселки. В Сочи, к сожалению, нет таких поселков, как мы привыкли видеть под Москвой и Питером, когда в поселке есть общественная зона, детская площадка, спортивная площадка, кафе, магазинчик, где люди могут погулять, походить, собраться вечером. В Сочи продают виллы по 100–200 миллионов рублей, но человек с виллы выходит — и сразу начинается дорога, причем на ней нет даже бордюров. Поэтому если ты приехал в Сочи пожить на дорогой вилле, ты будешь жить на этой дорогой вилле. При этом для Сочи нормально, если у тебя участок земли 7 соток, а дом 300 метров. Соответственно, тут мы тоже увидели возможность реализовать замечательный поселок, мы его сейчас назвали «Поселок художников»: каждая вилла будет имени определенного художника — имени Айвазовского, Шишкина. И это будет отражено в архитектурном стиле, человеку будет продаваться не просто вилла, а вилла имени, допустим, Шишкина. Соответственно, когда он будет писать свой почтовый адрес, у него будет: Сочи, улица такая-то, вилла Шишкина. Это такая эмоциональная история — очень хорошо заходит. Плюс в поселке будет создана определенная атмосфера за счет правильной организации общественного пространства.

Инвесторы лучше, чем банки

— А как строятся ваши отношения с инвесторами? 

— Под каждый проект — отдельный закрытый пул инвесторов. Допустим, сейчас мы в Сочи запускаем строительство коттеджного поселка. Это отдельный закрытый паевой инвестиционный фонд. Фонд покупает землю, на земле нанимает нашу компанию, которая строит коттеджный поселок, продает, деньги поступают в фонд, распределяются между пайщиками, мы получаем свое вознаграждение. Потому что закрытый паевой инвестиционный фонд — это, наверное, самая безопасная форма сделки на рынке недвижимости, которая есть на сегодняшний день в России. Когда мы запустили проект в Сочи, к нам начали приходить люди, у которых 100–200–300 миллионов рублей; оказалось, что им тоже некуда инвестировать деньги. Почему? Раньше они приходили к застройщикам, покупали у них по сто квартир на котловане, получали очень хорошую скидку, ждали, пока дом чуть-чуть вырастет, потом продавали, и на этом неплохо зарабатывали. Сейчас застройщики им не рады, их не приглашают, скидки не дают, вообще не дают покупать в таком объеме.

— Застройщики сами стали зарабатывать на этой стадии?

— Да, сами начали зарабатывать на этой стадии. И потом, им невыгодно вообще сейчас дешево продавать, идет льготная ипотека, люди и так сметают все что можно. Зачем вам отдавать, вы будете потом еще рынок обваливать? Соответственно, инвесторы начали метаться по рынку, куда деньги пристроить. За рубеж особо не вывезешь, не у всех есть знания, куда вывести за рубеж, есть опасения, что можно потом их обратно не вернуть. А в девелопмент их не приглашают. Ни LSR-Groupe, ни «Инград», ни «Дострой», ни ПИК — никто их не приглашает. И эти люди что делают? Они идут на рынок коммерческой недвижимости и покупают готовый арендный бизнес: «Магниты», «Пятерочки» с окупаемостью 10–12 лет. Сейчас даже есть случаи, когда люди покупают с 14-летней окупаемостью коммерческую недвижимость с арендатором. Готовы купить в новостройке, на первом этаже, ждать, пока дом два года будет достроен и введен в эксплуатацию, потом заедет арендатор, съест арендные каникулы и запустится. Это всех устраивает, потому что некуда пристраивать деньги. Также ни один закрытый паевой инвестиционный фонд, который в России сейчас работает, не приглашает на стадию, когда вы заработаете на приросте цены, а продает паи в уже готовом арендном бизнесе с доходностью 8–10%.

Мы же заходим в проект вместе с инвесторами, наш фонд коллективных инвестиций (ЗПИФ) покупает землю, мы строим новый объект недвижимости или делаем редевелопмент существующего, а потом в два раза дороже продаем. Мы себе как управляющая компания забираем, условно, 30% с прибыли после того, как инвесторы получили свой доход.

— А почему вы не берете деньги в банке?

— С банком несколько историй. Первая — когда в банк обращаешься за финансированием покупки объекта недвижимости, банк всегда просит дополнительный залог. Не всегда он готов брать в залог то, что ты покупаешь. Потому что мы берем что-то в плохом состоянии, он его дорого никогда не оценит. Соответственно, моя бизнес-модель начинает сужаться, я могу только развиваться до момента, пока хватает моих залогов: могу запустить один, два проекта, все.

Вторая история: банк — достаточно бюрократическая история, машина, которая иногда долго принимает решение. И пока она принимает решение, объект может уйти. Плюс банк всегда включается в процесс твоей деятельности и начинает тебе диктовать, что делать, а что не делать. И здесь очень часто много времени теряешь на согласование с ними.

Третий, самый скользкий момент: в России банки — не друзья. Надо понимать, что когда хорошая погода, они тебе продадут зонтик, когда начнет моросить, они могут попросить зонтик срочно вернуть. Причем иногда банки сами проблему создают. При некоторых банках есть специальные отделы, которые следят за интересными проектами, и когда бизнес закредитовался, они либо сами создадут проблему, если у них есть такой административный ресурс, либо пользуются случаем и забирают активы. Пока подобные истории реальны в российской банковской сфере.

Потому что за рубежом банк — твой друг, у него задача номер один — тебе продать деньги, а потом задача номер два — эти деньги забрать. Наши эту задачу дополнили: можно, в принципе, еще и активы забрать. Более доходная история получается.

— С инвесторами меньше проблем?

— Человек, который приходит к нам с бюджетом 10 или 100 миллионов рублей, — очень умный человек: он заработал эти деньги, у него есть компетенция. Многие сами в девелопменте хорошо разбираются, они нам дают обратную связь по нашему проекту, подключают свои ресурсы, каких-то знакомых, в том числе административные ресурсы. И это очень здорово нас усиливает, такая открытая позиция достаточно выгодна. Один я могу делать проект на 100 миллионов, зато с людьми я могу делать проект на несколько миллиардов рублей.

Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»

Склады всякие нужны

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

— Бенефициаром всей истории с пандемией стал рынок жилой недвижимости, он занял первое место. Порядка $1,5 миллиардов было инвестировано в 2020 году. Понятны причины — это льготная ипотека, низкие депозитные ставки, беспокойство за сохранение своего капитала, плюс информационная шумиха вокруг роста цен. Все это подтолкнуло к тому, что люди побежали на рынок жилой недвижимости.

На втором месте по объему инвестиций были офисы. Как ни странно, про офисы говорят, что они никому не нужны, но рынок показывает совсем другую историю. Многие компании, которые в кризис хорошо поработали, стараются сменить локацию на лучшую, перейти в А-класс. В Москве, допустим, большой дефицит А-класса в топовых локациях с большой площадью. Очень мало офисов на 5–10 тысяч квадратных метров. Плюс крупные инвесторы все-таки консервативны: с удовольствием покупают бизнес-центры хорошего класса в хороших локациях. Это такая консервативная инвестиция, она много не приносит, порядка 10–11% годовых, тем не менее, когда у тебя много денег, тебе сложно накупить много маленьких доходных объектов: устанешь управлять ими.

И на третьем месте, неожиданно для кого-то, а для некоторых ожидаемо, оказалась складская недвижимость.

— Это с E-commerce связано, с доставкой?

— Связано и с торговой недвижимостью: сейчас очень хорошо растет ритейл, и E-commerce развивается. Мы привыкаем покупать через интернет, всем нужны склады. Причем склады всякие нужны, склады всякие важны: и маленькие, и большие. Плюс второй огромный океан возможностей для маленьких и немаленьких инвесторов — кладовки для личного хранения вещей возле дома. Сейчас развиты такие self-storage: ты можешь арендовать кладовку где-то за полчаса езды от твоего дома, туда отвезти вещи на хранение. Но это не всегда удобно, тебе все-таки было бы удобно иметь кладовку в доме, внизу. Допустим, для велосипеда, для санок, лыж, чтоб не домой затаскивать, а именно в кладовке оставить.

— Вместо балкона?

— Да, потому что в последнее время застройщики стали строить без балконов, у людей доходы падают, нет возможности покупать большие квартиры. Строятся огромные жилые комплексы, как их иногда грубо называют — «человейники». Я не люблю их так называть: это нормальные жилые комплексы, просто там маленькие квартирки у людей по 30 метров, нет места для хранения вещей. И вот тут возникает крутая необходимость делать кладовки для хранения личных вещей.

У нас просто колоссальный разрыв по количеству кладовок с Европой и США, и есть возможность для маленького инвестора это сделать. То есть ты взял цокольное помещение, допустим, 100 метров, делаешь там маленькие кладовки, условно говоря, по 5 метров, есть специальное оборудование, есть специальное программное обеспечение, которое позволяет тебе управлять этой кладовкой, не находясь там, не нанимая никакой персонал, человек с телефона открывает кладовку, оплачивает ее. Если не оплачивает, то у него не открывается кладовка, и есть определенные нормативы, что делать с его вещами. Плюс программа дополнительно пригоняет рекламный трафик — компании есть, которые этим занимается. По сути, ты генерируешь пассивный доход с минимальными вложениями. Это очень классная история для Москвы, Санкт-Петербурга, вообще для крупных городов, где строятся большие жилые комплексы с малогабаритными квартирами. Туда можно обратить внимание небольших инвесторов.

— Вы собираетесь этим заняться?

— Нет, мы собираемся заниматься складами. У нас сейчас в проработке проект с одной госкорпорацией, они продают непрофильные активы, старые складские комплексы, мы сделаем из них склады формата лайт-индастриал. Зарубежный такой формат, который в Москве, по-моему, только один реализован в нормальном виде. Это пространство, в котором находится много складов размером 200–300 метров для малого и среднего бизнеса. По сути, это гибкий склад, где у тебя и офис, и шоурум, и маленький складик, и небольшое производство. Представьте такое пространство, как «Винзавод», допустим. Тебе не стыдно туда пригласить клиентов, потому что обычно все мелкие производственники сидят на каких-то промзонах, куда страшно заехать. А это красивое пространство, с красивыми подъездными путями, кафе, коворкингами. Это мы делаем вместе с командой «Флакон», которая, в частности, делала «Винзавод».

— Не жалко с ними делиться?

— Очень выгодно быть открытым. Если раньше мы говорили, что лучше не рассказывать ни про какую свою бизнес-идею, потому что ее украдут, то в Америке у предпринимателей совсем другая позиция. Если они что-то придумали, они говорят: ребята у меня вот такая идея. Сразу находятся люди, которые критикуют, дают обратную связь. Сразу находятся люди, которые хотят присоединиться — либо деньгами, либо компетенцией. И это очень быстро запускает процессы, потому что сама идея не так ценна, как ценна ее реализация. Потому что много среди нас людей с умными идеями, но очень мало реализаторов, которые готовы засучить рукава и начать действовать. А когда ты говоришь: ребята, я реализатор, я засучил рукава, начинаю уже копать, — конечно, к тебе легче присоединиться. Кто-то рядом будет стоять поливать, кто-то советовать будет, кто-то деньги даст. И это позволяет делать клевые, красивые и высокомаржинальные проекты.

Беседовал Константин Фрумкин

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Вам понравился этот текст? Вы можете поддержать наше издание, купив пакет информационных услуг
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья