ENG
За последние годы стоимость таких активов, как золото, нефть и мировые валюты, претерпевала ряд существенных изменений, в то время как недвижимость демонстрировала стабильный рост.
Не все инвесторы могут позволить себе крупные вложения, при этом существует способ вкладываться в дорогостоящие объекты недвижимости, располагая небольшими суммами денег, — это фонды REITs (Real Estate Investment Trust — компании, которые владеют приносящей доходы недвижимостью или финансируют соответствующие операции). В собственности таких фондов находятся коммерческая, жилая, специализированная и другая недвижимость.
Преимущества REIT-фондов
У вложений в фонды REITs есть довольно много преимуществ перед прямыми покупками недвижимости. Во-первых, порог входа намного ниже. Например, вместо минимальной суммы вложений в $100 тыс. или даже $200 тыс. инвестор может купить акцию фонда всего за $50–100 — таким образом он начнет вкладываться в недвижимость. Некоторые REIT-фонды являются многомиллиардными и владеют крупнейшими объектами по всему миру.
Также, покупая акции REIT-фондов, инвесторы могут брать кредитное плечо. Например, компания Neo Wealth Advisors позволяет клиентам инвестировать средства на рынке недвижимости, используя заемные средства в максимальном размере 1:3 от имеющейся суммы. Стоимость кредита в год составляет 1,2% и суммируется со ставкой Центробанка США, которая составляет 0–0,25%.
Еще одно преимущество REIT-фондов заключается в высокой ликвидности. При стандартной покупке недвижимости владелец может столкнуться с проблемами при необходимости быстро и за хорошую цену продать свой объект. Покупая же акции фонда, которые торгуются на биржах каждый день, инвестор может не задумываться, как скоро купят его недвижимость, — желающих оформить сделку всегда будет много.
С практической точки зрения важно то, что, вкладываясь в недвижимость посредством покупки акций REIT-фондов, инвесторы освобождаются от трат на владение объектом. Не нужно осуществлять контроль, оплачивать ремонт и обслуживание — все эти задачи берет на себя фонд. Благодаря выстроенным внутренним моделям вышеупомянутые процессы оперативно выполняют управляющие.
Следующий позитивный фактор — стабильная доходность и защита от инфляции. REIT-фонды — хорошее решение для инвесторов, которые рассчитывают на стабильный доход, так как фонды платят дивиденды на постоянной основе. Долевые REIT-фонды в определенной мере защищают инвесторов от инфляции — производятся перерасчеты рентных платежей в зависимости от обесценивания валюты и того, насколько выросли цены. Именно благодаря встроенным механизмам перерасчетов коммерческая недвижимость дает стабильный доходность посредством дивидендных выплат.
Важно также отметить низкую корреляцию с акциями и облигациями. Из-за слабой взаимосвязи с ними REIT-фонды дают возможность инвесторам улучшить структуру портфелей. Это позволяет диверсифицировать риски и поддерживать заданный уровень доходности — то есть обеспечивать более сглаженный рост портфеля.
Основные понятия REIT-фондов и их виды
REIT-фонд — это траст, приобретающий объекты разных типов недвижимости или же ипотечные ценные бумаги за счет коллективных инвестиций. В функции фондов также входит управление вышеуказанными активами.
Рентные или же долевые фонды (equity REIT) распоряжаются доходной недвижимостью. Они занимаются арендой, содержанием объектов, а также девелоперской деятельностью и обслуживанием арендаторов.
Рентные фонды отличаются от других видов трастов и риэлторских организаций тем, что их возглавляют профессиональные инвесторы в недвижимость. Более того, крупные REIT-фонды занимаются не только куплей-продажей объектов, но и масштабными стройками. Это позволяет управлять новой недвижимостью в рамках своих активов — без продаж после сдачи объекта.
Рентные фонды приобретают недвижимость либо напрямую, либо через юридическое лицо. Благодаря этому, покупая паи, инвесторы имеют права на доли собственности в конкретном объекте. Чтобы оптимизировать деятельность, часть REIT-фондов принимает решение брать в управление только один тип недвижимости, например только жилой или только гостиничный.
Ипотечные фонды (mortgage REIT) — трасты, которые представляют кредитные средства либо напрямую собственникам и управляющим недвижимостью, либо косвенно: путем приобретения кредитов или ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Современные ипотечные трасты обычно предоставляют ипотечное кредитование только по существующим объектам.
Многие ипотечные трасты REIT также управляют своими процентными и кредитными рисками с помощью секьюритизации ипотечных инвестиций, динамичного хеджирования и других общепризнанных стратегий с использованием производных инструментов.
Наиболее популярные инвестиционные фонды, на которых можно заработать
Обратите внимание прежде всего на международный фонд недвижимости (RVX), за исключением США. 45% всех объектов в собственности составляет строящаяся недвижимость, остальную часть — коммерческая, резидентная недвижимость. Объекты расположены в Японии, Соединенном Королевстве Великобритании и Северной Ирландии, Австралии, Гонконге, Канаде, Сингапуре, Франции, Швейцарии и на Филиппинах.
С точки зрения инвестиций также интересен фонд недвижимости США (VNQ). Объекты в собственности делятся на коммерческую (60%), жилую (15%) и специализированную (25%) недвижимость.
Также рассмотрите ипотечный фонд США (REM) с самой высокой дивидендной доходностью, где специализированные бумаги занимают более 80% портфеля — то есть это именно перепаковка и продажа закладных.
Не менее перспективен и фонд недвижимости Китая (CHIR): он наиболее крупный и крайне интересен в плане покупки.
