ENG
Инвестклимат

Как строители оказались под властью эскроу

Реформа первичного рынка жилой недвижимости, от одного упоминания которой многие застройщики заходятся в истерике, близится к логическому завершению. В апреле строители получили законодательные разъяснения о том, кто обязан, а кто нет работать со счетами эскроу. В конце июня появились поправки к этому постановлению. Но, наверняка, далеко не последние.

Антон Денисов / РИА Новости

Суть реформы в пять абзацев

Напомним, весь последний год чиновники, депутаты и прочие причастные к регулированию строительного рынка высокопоставленные лица незамысловато повторяли, что с 1 июля строительство новостроек перейдет на новые рельсы. То есть «проектное финансирование» и «эскроу-счета» (формат банковского обслуживания, весьма похожий на банковский аккредитив) для многих застройщиков станут обязательными. Для кого именно — разъясняется в апрельском Постановлении Правительства №480. А привлечение строителями денег населения постепенно отомрет как нецивилизованный пережиток.

Застройщики, не имеющие собственных денег на строительство (70% строительных компаний России), станут просить деньги не у дольщиков напрямую, а у банкиров, предварительно скрупулезно доказывая банковским профессионалам, что проект новостройки в итоге окажется прибыльным. В общем, застройщик лишается возможности прикоснуться к деньгам клиента, пока не достроит дом. Иными словами, между застройщиком и покупателем будет в обязательном порядке втиснут банк, якобы как гарант, что дольщик без обиняков получит свои квадратные метры, а не превратится в обманутого — если сборщик денег испарился.

«Если застройщик обанкротится, не достроив дом, то теперь отвечать будет не местная администрация, а банк», — учит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Если же разорится банк, в пределах 10 млн рублей деньги дольщику вернет Агентство по страхованию вкладов.

Бесплатный кирпич — только если упал с крыши

Увы, россияне в последнее десятилетие не ждут от любых реформ медовых пряников. В данном случае социум понял, что прежде всего за счет навязанного лишнего участника процесса получит удорожание бетонных коробок (банки бесплатно работать не станут), и поспешил вытряхивать кубышки. Остается только спорить, на сколько из-за правовой сумятицы жилье в новостройках в конце концов подорожает — на 5% или на 30%.

Соответственно, вторую половину прошлого года и первые три месяца нынешнего отличали неожиданно высокие объемы продаж «на первичке». Если прежде цены стагнировали, то ажиотаж их явно приободрил. Реформа за прошлый год обошлась покупателям новостроек в 8-10% прироста цены за метр. За первое полугодие этого года — в плюс 4-5%. Правда, без учета реальной инфляции. Параллельно выросли аппетиты продавцов «вторички», и подскочила где-то на 10-20% средняя цена чека.

Конечно, ажиотаж не преминул проникнуть в широкие слои населения, черпающие информацию не из официальных или профильных источников, а из соцсетей. В итоге есть граждане, убежденные, что с 1 июля строительство жилых домов вообще прекратилось (менее 1%). Есть граждане, ответственно объясняющие «на районе», что с 1 июля абсолютно все сделки на первичном рынке недвижимости должны проводиться через счета эскроу (порядка 9% аудитории) — сам слышал от соседки.

Уточним, обе версии являются глубоким заблуждением.

Ну, и 20% граждан более-менее понимают, что объявленная президентом РФ в 2017 году реформа жилого строительства шарахнет по рынку «первички» не единовременно 1 июля. С началом второго полугодия ничего не меняется — и цены, и люди… Последствия реформы потребитель начнет ощущать ближе к Новому году. А весь процесс Большого Перелома займет пару лет. Остальным 70% россиян эта проблема «по барабану», польку денег нет даже до следующей зарплаты.

Новые правила уже правятся

Если бы всех-всех-всех строителей обязали с середины лета (как задумывалось в далеком роковом, тревожном и легендарном 2017 году) работать только по новому закону, через белорусскую границу с деньгами дольщиков тут же помчалось бы 30% главдиректоров всех московских и петербургских стройкомпаний. А из регионов — 69-70% причастных к строительству лиц, неосторожно когда-то поверивших в российский капитализм. И медленно снижающееся число обманутых дольщиков по стране тут же утроилось бы.

Но в конце апреля правительство РФ, чтобы единовременно не «грохнуть» издерганную противоречивыми новостями стройотрасль, озвучило поблажку (уже упоминавшееся постановление №480). В базовом варианте это выглядит так. Если у строящегося дома распродано 10% квартир и условная готовность дома кадастровыми инженерами оценивается в не менее чем 30%, строители остаются в праве продавать это по старым правилам. А если речь идет о комплексной застройке, обязательства еще более щадящие.

Впрочем, чиновник — такой человек, что если даже увидит почти достроенный дом, ни за что не поверит, будто здесь «есть тридцатипроцентная готовность». Чиновник верит только бумагам. После знакомства с таковыми уже выезжает на объект, чтобы выдать заключения о соответствии конкретного возводимого объекта вышеуказанным критериям (ЗОСК). Поэтому строители привычно стали собирать пакеты подтверждающих документов.

«Нам только в конце мая представили форму, по которой мы должны заполнять документы для кадастровых инженеров», — жалуется руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

К 1 июля застройщики успели подтвердить право не переходить на эскроу только по трети подходящим под указанные параметры новостройкам. Остальные объекты ответственное чиновничество банально не успело осмотреть, хотя, честно сказать, работало в авральном режиме. И правительство оказалось вынуждено пойти на следующую поблажку. В конце июня появился проект уточняющего документа. Нет сомнения, что он будет принят. Устанавливается предельный («отсекательный») срок, после которого застройщик не может подавать заявления о выдаче ЗОСК. Этот срок предложено ограничить 1 октября 2019 года.

Кому это выгодно?

У реформы есть официальная и неофициальная сторона. Публично все это затеяно, чтобы в стране больше никогда не появлялись так называемые «обманутые дольщики».

«Трансформацией рынка жилищного строительства власти решают политическую задачу по искоренению проблемы “обманутых дольщиков” и ей сопутствующие, — привычно повторяет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Наличие “обманутых дольщиков” слишком негативно влияет на отношение к властям, а также является острой социальной и экономической проблемой».

По оценкам эксперта, период трансформации будет непростым, но есть шанс через 5-6 лет закончить период «лечения» и начать период роста.

Есть и более утилитарное объяснение вопроса, почему началась реформа. По этой версии власть, предпринимая шаги по возвращению крупных капиталов из офшоров, просто обязана была предложить площадки, куда эти деньги внутри России вкладывать. И преуспевающий рынок строительства жилья выглядит с этой точки зрения вполне перспективно. А значит, некрупному бизнесу здесь не место.

Наконец, большинство участников рынка довольствуются версией, что во всем виноват Сбербанк, пролоббировавший реформу и теперь плавно идущий к монопольному подчинению стройиндустрии.

«В Сбербанке с апреля 2018 года открыто более трех тысяч счетов эскроу, причем порядка 100 из них уже раскрыто, то есть по ним застройщики уже выполнили свои обязательства перед дольщиками и получили средства, — отрапортовал 1 июля заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. — Если говорить в денежном измерении, то по счетам эскроу уже привлечено порядка 7 млрд рублей».

И это — цветочки.

Хочу обратно обманываться

Да, государство снимает с себя проблему обманутых дольщиков, повесив ее на банкиров. Теперь эти «толстосумы» в случае дефолтов строительных компаний должны пристраивать лишенцев, оказавшихся без денег и жилья. Но, напомним, полузабытая история с валютными ипотечниками показала, что банки не склонны брать на себя лишний социальный груз. И, во-вторых, как говорилось выше, частные банки завтра могут обанкротиться так же, как и застройщики. Так что вследствие реформы отрасль постепенно будет полностью освоена исключительно госбанками. Это не внушает оптимизма — в информационном пространстве рябят прогнозы, что новостройки, кроме того, что безосновательно подорожают, станут однотипными, а качество строительства ухудшится… И, кстати, постепенно госбанки привьют нерыночное мышление подконтрольным застройщикам.

«До реформы у застройщика работал определенный механизм регулирования денежных потоков. Потребовались деньги, он объявляет краткосрочную скидочную акцию, набрал недостаточно — объявляет вторую. Появилась требуемая сумма, скидки сворачиваются, цены поднимаются, но продажи замедляются. А при переходе на эскроу сколько скидки ни запускай, деньги уходят на банковский счет. Механизм финансирования стройки в буквальном смысле теряет рыночные составляющие», — пишет в Facebook один из топов строительной отрасли.

Справка

По данным «Дом.рф», сегодня в стране из 123,5 млн кв. м строящегося жилья (порядка 14,5 тысяч домов) с использованием счетов эскроу и проектного финансирования реализуется 4,6 млн кв. м. Это 428 домов в 53 регионах (221 застройщик).

Автор: Игорь Чубаха

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья