ENG
Рынок недвижимости всегда был показателем экономической стабильности страны. Сегодня, в условиях высоких ставок по ипотечным кредитам и значительного роста инфляции, покупка жилья становится более сложной задачей для большинства граждан. Основной причиной является увеличение ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, что снижает доступность недвижимости для широких слоёв населения. Ставки по ипотеке, которые за последние месяцы существенно возросли, делают приобретение жилья менее привлекательным вариантом, особенно для тех, кто не успел воспользоваться программами льготного кредитования.
Вместе с тем аренда жилья тоже продолжает дорожать, и многие начинают рассматривать покупку квартиры как более долгосрочное и выгодное решение. Рост цен на аренду связан с общим экономическим давлением: инфляция, увеличение стоимости строительных материалов и затраты на содержание жилья подталкивают арендодателей к повышению цен. В прошлом аренда рассматривалась как более экономически выгодный вариант по сравнению с покупкой, однако в условиях повышенных ипотечных ставок и увеличенных расходов на аренду эта картина начинает изменяться.
Сложившаяся ситуация вынуждает участников рынка недвижимости искать новые решения и инструменты. Одним из таких решений является траншевая ипотека, которая становится всё более популярной среди покупателей жилья, особенно на стадии строительства. Траншевая ипотека позволяет заемщику получать кредит не сразу целиком, а поэтапно, по мере завершения строительства недвижимости. Это может существенно снизить первоначальную финансовую нагрузку и распределить выплаты по времени, что становится особенно актуально в условиях высокой процентной ставки.
Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — это форма ипотечного кредита, при которой деньги предоставляются заемщику не единовременно, а по частям (траншами) в зависимости от стадии строительства объекта недвижимости. Этот тип ипотеки позволяет финансировать покупку жилья на стадии строительства. Обычно заемщик делает первоначальный взнос и оформляет страховку, после чего банк перечисляет застройщику первый транш, который используется для начального этапа строительства. Затем, по мере завершения строительства, застройщик получает последующие транши.
Прогнозируется, что минимальный ввод жилья начнется только с 2026 года, что создаст трудности для спекулянтов. Ставки по ипотеке растут, и это вызывает опасения. Однако в первом квартале 2024 года спрос на новостройки упал, а во втором квартале произошел рост ипотеки на готовое жильё и студии.
Второй квартал 2024 года стал рекордным по числу оформленных ипотек, так как многие успели воспользоваться льготными программами. Сейчас рост цен на недвижимость вызван инфляцией, и хотя депозиты могут показаться выгодными, в долгосрочной перспективе инвестиции в активы, такие как недвижимость, могут быть более перспективными.
Важно принимать решения на основе текущих условий и собственных целей. Иногда ипотека, такая как траншевая, может быть подходящим вариантом, но важно проконсультироваться с экспертом для оптимального выбора.
Рынок недвижимости: ловим волны и адаптируем стратегии
На рынке недвижимости прослеживаются «инвестиционные волны». В то время как сегмент новостроек показывает снижение спроса, рынок апартаментов демонстрирует активный рост. Несмотря на то, что апартаменты занимают относительно небольшую долю в общем объеме сделок, интерес к ним неуклонно увеличивается. Все больше покупателей рассматривают этот вариант как более выгодную альтернативу, предпочитая апартаменты с более доступной стоимостью, нежели традиционные студии, которые часто оказываются дороже.
Поэтому рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций, независимо от ставки по ипотеке. При росте ставки до 25% могут появиться новые возможности для выкупа недвижимости у тех, кто не справляется с долгами. В истории были случаи, когда инвесторы успешно покупали квартиры под низкие ставки и сдавали их в аренду.
Спрос на вторичное жилье растет, поскольку покупатели предпочитают готовое жильё, чем ожидание новостроек. Если инвесторы и граждане будут продолжать искать способы сохранить капитал, недвижимость останется востребованной.
Важно разработать стратегию и проанализировать портфель, чтобы минимизировать риски. Рынок недвижимости подвержен волнам, и успешные инвесторы умеют их «ловить». Например, инвесторы, которые покупают недорогие квартиры в проверенных комплексах и умело используют ипотеку, могут получать выгоду.
Инвестиции в недвижимость — это способ сохранить капитал, а не быстро его приумножить. Правильный выбор стратегии, мониторинг рынка и понимание текущих трендов помогут избежать проблем, таких как с траншевой ипотекой. Варианты могут включать аренду, реинвестицию или покупку на распродажах.
Траншевая ипотека: на волне или под волной
В ближайшие несколько лет не стоит рассчитывать на возможность рефинансирования ипотеки, особенно в текущих условиях. При оформлении траншевой ипотеки покупатели могут столкнуться с существенными ежемесячными выплатами, которые могут оказаться выше ожидаемых, в зависимости от размера долга и условий кредита. Более доступные варианты жилья также могут потребовать значительных платежей, что в нынешней экономической ситуации добавляет неопределенности.
Существует риск, что при нестабильности цен на рынке недвижимости покупка квартиры в траншевую ипотеку может стать рискованной инвестицией, особенно если в ближайшие месяцы цены на жилье начнут снижаться. Тем не менее застройщики уже реагируют на изменившиеся условия, предлагая различные акции и скидки для привлечения покупателей.
Принцип траншевой ипотеки заключается в том, что заемщик сначала вносит первоначальный взнос и оформляет необходимые документы. Банк, в свою очередь, перечисляет первый транш застройщику, который покрывает часть строительства. Пока объект не завершен, заемщик платит проценты только на эту часть суммы. По окончании строительства и передачи жилья выплачивается оставшаяся сумма, и ежемесячные платежи могут резко возрасти, так как проценты будут начисляться на всю сумму кредита.
В условиях возможной гиперинфляции и высоких ставок Центробанка заемщики могут оказаться в ситуации, когда долг со временем утратит свою ценность. Тем не менее в условиях экономической неопределенности лучше избегать рисков и тщательно продумывать свои финансовые решения.
Рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым реалиям. Спрос на инвестиции в недвижимость не снижается и, скорее всего, продолжит расти, несмотря на сложные условия кредитования. Ожидается, что рынок постепенно изменит свое направление с акцентом на аренду и реинвестиции. Все больше инвесторов начинают пользоваться программами рассрочки и траншевыми ипотеками как способом вложения средств.
В ближайшие годы возможно изменение рыночных тенденций, особенно если государственная поддержка не окажет значительного влияния на рынок. Инфляционные процессы и динамика ставок Центробанка указывают на необходимость разумного подхода к выбору недвижимости.
