ENGЗа первое полугодие объем инвестиций в российскую недвижимость вырос сразу на 40%. Чаще всего инвесторы вкладываются в квартиры, однако спрос (а за ним и цены) активно растет на недвижимость загородную. Только за последний год цены на объекты недвижимости в Подмосковье увеличились на треть, рост фиксируется и на объекты в регионах с городами-миллионниками. В ближайшие годы тренд сохранится, полагают эксперты; особенно популярны станут поселки с замкнутой инфраструктурой и закрытым сообществом, сводящие контакты с внешним миром до минимума. Что драйвит рынок «загородки», продолжится ли рост, а главное, можно ли заработать на владении участком и домом, рассказывает Олег Герасимов, серийный предприниматель и сооснователь девелоперского проекта Bayside Residence.
Инвесторы в поисках убежища
— Олег, недвижимость — привлекательный объект для инвестиций, или же на рынке ситуативный всплеск?
— Для многих частных инвесторов недвижимость — более понятный и надежный инвестиционный инструмент, чем, например, покупка ценных бумаг. За прошлый год рынок жилой недвижимости показал очень хорошую динамику: более 20% роста почти во всех сегментах, такого не наблюдалось давно. При этом потенциал роста не исчерпан. Да, он вряд ли будет столь же существенным, но с учетом того, как выросли в цене стройматериалы за последние месяцы, рост мы еще будем наблюдать.
— Если говорить о загородной недвижимости, тренд аналогичный?
— На рынке также виден бурный рост спроса, который подстегивает пандемия. Среди инвесторов лишь крепнет установка, что за городом необходимо иметь убежище, желательно в тишине, где можно провести время с семьей, не будучи запертым в четырех стенах.
— Рост цен идет во многих регионах, какой наиболее привлекателен для инвестиций?
— Самой перспективной является инвестиция в загородную подмосковную недвижимость. В крупных городах последствия пандемии серьезнее всего сказываются на личном пространстве и свободе. Не у всех горожан есть дачи, это создает задел для устойчивого спроса на активы в будущем. В США или Европе малоэтажные поселки с замкнутой инфраструктурой являются привычным явлением, в России же этот формат только сейчас переживает бурный рост.
Пандемия как триггер
— Какой сегмент загородной недвижимости привлекательнее?
— Качественные и доступные загородные объекты, рассчитанные на комфортное времяпрепровождение, пользовались спросом всегда. Но на рынке их не было много. Большинство предложений было представлено в поселках без единой стилевой концепции, с непродуманной инфраструктурой — такие объекты не росли в цене. В пандемию все изменилось, скупают и не совсем адекватные объекты. Но если говорить про качественные поселки, спрос на них просто взлетел.
— Нет ли риска, что с окончанием пандемии рынок рухнет?
— Не думаю, что спрос упадет в ближайшей перспективе. Речь уже идет не о том, как долго продлится пандемия. Главное, что трансформируется рынок труда: все больше людей работает удаленно, и нет смысла оставаться в квартирах, можно купить за те же деньги комфортный дом за городом. Удаленка будет все больше приходить в нашу жизнь, значит, спрос на загородную недвижимость будет расти. Да и если опираться на последний опрос ВЦИОМ, уже более 70% россиян предпочли бы жить в частном доме.
— Какие еще есть драйверы для рынка?
— Ожидаем, что спрос на «загородку» подстегнут и ипотечные программы. Конечно, в первую очередь речь идет об объектах эконом-сегмента, в бизнесе и премиуме в принципе меньше ипотеки. В нашем поселке 95% объектов покупается без привлечения кредитных средств. Но есть «эффект домино», когда вслед за экономом растут цены и на бизнес-класс.
За МКАД, за МКАД
— Как выбрать объект, чтобы он не потерял в стоимости? Раньше стремились найти поселок поближе к Москве…
— Этот фактор уже не решающий: всем ясно, что поселок в экологически чистом месте не может быть у МКАД. Популярен запад области: превалирующий ветер в Москве дует с запада на восток — загрязненный воздух уходит в восточную сторону от города. В том числе по этой причине к востоку от Москвы объекты загородной недвижимости пользуется меньшим спросом. На западе лучше и вода, здесь расположены строго охраняемые источники водоснабжения столицы. Ну и, конечно, ценится живописность объекта, наличие деревьев, выхода к воде.
— На что тогда обращать внимание?
— Ключевой фактор — качество объекта, уровень концепции поселка. Нередко на этапе проектирования и первых продаж поселок позиционируют как бизнес-класс, но затем он превращается во что-то непонятное, в нем не соблюдаются нормы по фасадным решениям, вырастают заборы несогласованных форматов. Стоимость такой недвижимости будет падать. Ситуация сильно отличается от 2000-х годов, когда дорожало все, и, по большому счету, можно было вкладываться в любой объект. Ну и первичный рынок всегда более выгоден — при условии, что к выбору подрядчика и застройщика подошли внимательно.
— Такой объект сложно найти?
— Да, несмотря на привлекательность, пока рынок подмосковной загородной недвижимости — это некий хаос. Мы сами столкнулись с трудностями поиска «загородки», долго искали подходящий вариант, чтобы построить дома для своих семей. В итоге нашли на берегу Можайского водохранилища участок в окружении хвойного леса, еще и довольно большой — на 12 га. И хотя проект не был изначально коммерческим, стало понятно: здесь можно создать целый коттеджный поселок. Довольно быстро нашлись единомышленники, кто поддержал наши взгляды на то, как должна быть организована загородная жизнь. После межевания участки разошлись всего за пару месяцев. Поэтому мы решили докупить соседнее поле, увеличив поселок до 60 га, где будет размещено более 200 домовладений. Теперь Bayside Residence — полноценный крупный поселок бизнес-класса с множеством строящихся объектов инфраструктуры.
— Но ведь вкладываться в стройку не все хотят…
— Конечно, стройка многих отпугивает, особенно загородная, когда сложно часто приезжать и ее контролировать. Да и не все обладают необходимыми строительными навыками и знаниями. Но можно обратиться к специалистам стройконтроля (мы такие возможности предусмотрели для наших соседей), которых можно нанять для контроля всех строительных работ. Услуги не стоят больших денег, они не отразятся на доходности актива, но смогут полностью избавить будущего собственника дома от потенциальных проблем, связанным с ошибками, допущенными при строительстве.
— Не выгоднее ли вложиться в недвижимость за рубежом?
— У меня был опыт инвестирования в объекты в Великобритании и Германии. Но ожидаемые цифры доходности не всегда близки к правде. Например, коммунальные платежи часто не учитываются при расчете доходности. А коммуналка за однокомнатную квартиру в Германии может составлять 200–300 евро в месяц. Не всегда в расчетах учитываются все налоги. Расходы на текущий ремонт, издержки в связи со сменой арендатора тоже не берутся в такие расчеты. В конечном итоге годовая доходность оказывается не столь интересной. Лучше инвестировать там, где работаешь и живешь, чувствуешь настроения людей, знаешь местные правила и законы, можешь понять, благоприятное ли сейчас время для покупки или продажи актива.
Коттедж для рантье
— В России часто расценивают «загородку» как дорогой пассив, как быть с этим?
— Загородная недвижимость — интересное вложение с точки зрения арендной доходности. И сейчас цифры значительно превышают московские. Другое дело, что обслуживать дом, если речь идет о посуточной аренде, накладно. Организовать уборку, стирку, ремонт зачастую неподъемная задача. Более адекватный формат — долгосрочная аренда.
— А на нее есть спрос? Это выгодно?
— Это большой развивающийся рынок и возможность получить пассивный доход без дискомфорта. Формат пользуется огромным спросом, что видно хотя бы по динамике выхода новых объектов для аренды на сайтах объявлений. Так почему бы не сдать дачу в аренду? Для этого мы запускаем консьерж-сервис с функционалом поиска арендатора, его заселения, а затем подготовки дома для следующего гостя под ключ. В нашем поселке рассматриваются варианты заселения от 1 месяца. Многие наши соседи потенциально готовы сдавать свои дома.
— На какую доходность можно рассчитывать?
— По нашей статистике, стоимость только участка в Bayside Residence выросла с декабря по июль на 34%, это очень хорошая доходность. Порог входа довольно низкий: стоимость начинается от 1,9 млн рублей за 12 соток; это не первая линия у воды, но живописный участок с деревьями и видами на воду и сосны. Строительство дома и минимальный ландшафтный дизайн — еще более выгодная инвестиция. Для покупателей, успевших начать работы до подорожания дерева и металла (клееный брус, например, подорожал на 30% за несколько месяцев), стройка оказалась сверхвыгодным мероприятием.
Беседовала Ольга Блинова
