ENG«Группа Мета», базирующаяся в Новосибирске, с 2003 года успешно занимается строительной и девелоперской деятельностью. И сегодня она выступает в качестве системного новосибирского застройщика. Среди её объектов есть коммерческая недвижимость, однако специализируется компания на строительстве жилых домов, комплексов и микрорайонов. Проекты «Группы Мета» становились финалистами и победителями архитектурной премии Urban Awards. Их отличительная особенность — широкое применение инновационных решений.
О современных тенденциях в строительстве, энергоэффективных и «умных домах» будущего, а также о предстоящей трансформации девелоперского бизнеса «Инвест-Форсайт» поговорил с собственником компании Владимиром Владимировичем Мартыненковым.
«Через пять лет для потребителя станет важна экономия»
— Сегодня девелоперы в очередной раз переживают непростые времена. В каком направлении будет двигаться отрасль?
— Дело в том, что единого представления нет. Недавно я посетил Московский урбанистический форум и был удивлен неким смысловым вакуумом, кризисом идей. Во-первых, состояние рынка подталкивает всех участников к тому, чтобы экономить. Во-вторых, в последние несколько лет в тренде была комфортная среда для проживания: не только квартира, но и места общего пользования, дворы без машин, хорошее благоустройство и интересная архитектура. Недавно можно было встретить компании, которые предлагали потребителю такие проекты, и компании, у которых таких проектов не было. Сегодня же такой продукт почти все научились делать и отшлифовали. А те, кто не научились, ушли с рынка или стали однозначными аутсайдерами. Комфортная, благоустроенная среда стала нормой. У всех это выглядит прилично и даже в какой-то степени одинаково. Сейчас застройщики находятся в поиске новых решений: чем привлечь потребителя.
— А есть разница в потребительских предпочтениях в зависимости от региона? Отличаются ли, например, предпочтения в Новосибирске и Москве?
— Значительные отличия существуют в сфере элитной недвижимости. В Москве она и по качеству, и по цене кратно превосходит то, что можно предложить в регионах. А вот что такое комфорт-класс, сегодня мы понимаем одинаково. Просто и мы, и многие московские застройщики работают с иностранными проектировщиками, а это выражается в высоком качестве реализуемых проектов. В последние семь лет мы проектируем и возводим объекты исключительно в кооперации с немецким архитектурным бюро «Тильке Инжиниринг». Все фасады, концепты дворов, планировки нам помогают создавать наши немецкие партнеры.
Однако для нас главный вопрос, касающийся потребительских предпочтений, связан не с регионами и пространством, а со временем — что для потребителя будет важным завтра, через пять, через десять лет.
— Владимир, какие у вас прогнозы на будущее?
— Наши наблюдения говорят, что уже через пять-семь лет для человека вообще и нашего потребителя в частности будут особенно важны экономия ресурсов и рациональный выбор. Ценностями станут бережное отношение к природе и проживание в качественном сообществе. Именно эти ценности сформируют новый потребительский запрос. И мы в компании знаем, что будем делать — предлагать нашим клиентам специальные энергосберегающие, энергоэффективные решения. Чтобы жители наших домов не тратили лишние деньги на энергоресурсы, которые дорожают. Ведь это странно, когда ты оплачиваешь, например, отопление мест общего пользования, а дверь, которая ведет на улицу, стоит такая, что половина, грубо говоря, тепла через нее уходит. Зачем же топить улицу? Еще вчера это было никому не важно: вроде, счет не такой уж и большой. Но сегодня люди понимают, что это деньги, и учатся их считать.
— В компании вы сталкиваетесь с такими запросами?
— Сейчас покупатели о таком еще не спрашивают. Так же, как десять лет назад, не было запроса на хорошую архитектуру. И никто об архитектуре не спрашивал. Я думаю, это та история, где надо задавать стандарты рынку, и наша компания приняла решение, что мы будем этим заниматься. У нас уже есть проект под названием Tesla Park в малоэтажном строительстве. Он будет оснащен солнечными батареями, обеспечивающими электроэнергией места общего пользования. Пилотный проект позволит в коммуникации с клиентом, непосредственным пользователем, донастроить эти решения для массового использования.
К тому же законодатель подталкивает к использованию энергосберегающих технологий. Приказ Минстроя утверждает «Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», в которых прямо предписано уменьшить потери энергии с первого июля на 20%, а с января 2023 года — на 40%. Можно, конечно, по-разному к этому подходить. Например, толщину утеплителя увеличивать до бесконечности. А можно решать вопросы энергоэффективности более комплексно. Мы сотрудничаем с компанией «Бюро техники», которая является держателем стандарта по энергосбережению Green Zoom. Это пакет решений, используя которые, застройщик может повысить энергоэффективность своих проектов. Мы с этим стандартом уже работаем, у нас есть аккредитованные по нему объекты.
Строительство ждет новая экономическая модель
— В западных странах ведь темы энергосбережения и альтернативной энергетики очень популярны.
— В этих темах Запад, как всегда, на шаг впереди нас. Существует много успешных практик, и нам удобно туда подсматривать. Например, Германия — самая первая страна по этим технологиям, у нее законодательно установлены самые жесткие нормы. Сотрудничество с немецкими партнерами нам очень помогает, так как при проектировании наших объектов архитекторы ориентируются на нормативы Германии. Никто у нас не думает при проектировании, что можно, скажем, сориентировать фасад дома на южную сторону, таким образом он будет подогреваться естественным способом. Сейчас большинство застройщиков просто отсекает все, лежащее на этапе эксплуатации. И дальше вообще этим не занимается. Им это сейчас неважно. И получается как — застройщики дом построили, продали. А управляющая компания просто эксплуатирует объект с точки зрения тех же нормативов.
А мы будем создавать такую конструкцию, чтобы экономический эффект от эксплуатации объекта вошел в общую деятельность девелопера. Так эксплуатация позволяет получить эффект в виде экономии ресурса. Девелопер же сможет этот экономический эффект предложить потребителю либо в виде более качественных решений по самому объекту, либо в виде более комфортной цены и выигрыша в том, что эксплуатация обойдется ему в два раза дешевле.
— В случае успеха у потребителей идеологии энергоэффективности какие в дальнейшем открываются перспективы?
— В ближайшем будущем каждый многоквартирный дом с большой площадью кровли может стать очень удобной площадкой для инсталляции солнечных электростанций. Так мы и будем делать. При этом чем больше таких электростанций сконцентрировано в одном месте, в пределах одного жилого массива, тем больше возможность интеграции их в централизованную сеть. Идея в том, что при повышении эффективности солнечных панелей будут появляться излишки энергии, их можно будет продавать.
— Вы уже прорабатывали этот вопрос?
— Пока это концептуальная идея. Точнее — она у нас концептуальная, а в мире она уже работает. В России же не хватает пока некоторых регулятивных аспектов. Есть минимальная мощность — на самом деле она достаточно серьезная, — при которой можно включиться в сеть. И еще: Россия не в самом выигрышном инсоляционном поясе находится, даже по сравнению с Европой, у нас эта экономика немножко похуже, чем у соседей. Но сейчас стоимость киловатта, вырабатываемого солнечными электростанциями, падает едва ли не по экспоненте — и в течение одного-двух-трех лет она будет радикально снижена, что откроет возможности для практической реализации этой идеи.
— А сколько времени, по вашей оценке, потребуется, чтобы энергоэффективность жилья стала значимым фактором при покупке?
— Лет пять-семь с учетом нашей усиленной работы по пропаганде идей энергоэффективности и энергосбережения.
— Будете пропагандировать?
— Будем, нам не привыкать. Мы уже занимаемся пропагандой хорошей архитектуры в городе, хороших дворов, комфортной среды для проживания.
Об «умных домах» и жилье будущего
— Помимо энергосбережения еще одна из больших тенденций в сфере жилья — «умный дом». Ваша компания работает в этом направлении?
— Существует несколько видов «умных домов». Одна история — «умный дом», который создан для элитных объектов. Там, где все системы, поддерживающие функционирование дома, подключены к единому пульту, и ты голосом всем управляешь. Это футуристическая и очень привлекательная история, но пока она не слишком распространена, в том числе в Европе. Другая история — когда система используется эксплуатирующей организацией для управления объектом. Например, въезжает машина на территорию дома, видеокамера «прочитала» номера и автоматически открыла шлагбаум. А специальные датчики управляют поливом травы. Элементы этой системы у нас уже применяются. Технологии «умного дома» полезны и с точки зрения энергоэффективности, и мы, безусловно, будем пакетом их использовать.
— И энергосбережение, и «умный дом» — это технологии, улучшающие качество жилья. А существуют ли глобальные тенденции, изменяющие сами представления о жилье, доме, квартире? Каким будет жилище будущего?
— Я думаю, в будущем, далеком или не очень, реализуется несколько сценариев проживания. Один из таких сценариев — это «виртуальный дом», в котором человек ночует и принимает душ. А все остальное время он будет проводить в виртуальной реальности. Будут, если грубо говорить, просто контейнеры, как в фильме «Первому игроку приготовиться». Жильцам этих контейнеров больше ничего не нужно от дома, окружающего сообщества и окружающего пространства. Другой, более близкий во многих отношениях, сценарий — коммунальный тип проживания. По мере появления свободного времени, связанного с автоматизацией и изменением характера занятости, увеличения доли удаленной работы у людей будет появляться запрос не только на совместное проживание, но и на совместное времяпрепровождение. Мостики в эту историю мы уже видим — это коливинги, в которых есть общее пространство и есть пространство личное.
— Похоже на возвращение коммуналок и общежитий.
— Только в коммуналке люди встречались вечерами, когда приходили с работы. А здесь люди просто живут вместе и совместно проводят время. Может быть, вместе работают. Наличие общей кухни и общего свободного пространства — это рационально, экономно. Удобный формат для городов.
— А вы предусматриваете эту тенденцию в своих проектах?
— Для нас это новая история, и мы понимаем, что она нишевая. Хотим её собственными руками потрогать, чтобы разобраться. В этом году мы запускаем новый объект, который называется «Маяк», он находится на берегу реки. Там мы сделаем именно такой формат и протестируем его вживую. Один этаж будет на уровне архитектурного и пространственного решения сделан в формате коливинга. Планировка предполагает наличие специального большого общего пространства для нескольких человек — living room, она же гостиная с оборудованными рабочими местами. И личное пространство — небольшие комнаты по 10-12 квадратных метров. Посмотрим, насколько это востребовано рынком, много ли людей, которым это важно.
О будущем девелопмента
— Каким в будущем окажется девелоперский бизнес?
— Девелоперы будущего — это компании, которые понимают: жилье будет меняться. Мы прорабатывали различные сценарии отраслевых изменений на программе «Практикум Штаб» школы управления «Сколково» и увидели, что за несколько прошедших лет многие компании, которые не сумели трансформировать свои проекты в продукты с качественной архитектурой, качественной средой, удобной для проживания, просто ушли с рынка. Сегодня нельзя игнорировать то, что завтра потребитель будет требователен к затратам на ресурсы и будет выбирать, где меньше ему платить. Эта необходимость работы с ресурсами будет превращать девелоперов в технологические по сути компании, так как она требует использовать не только строительные технологии, но специальные технологии на стыке инжиниринга и IT.
Кроме того, изменится и финансовая модель работы девелопера. Мы уже видим, как меняется банковский сектор, как появляются финтех-компании, которые работают на совершенно иных принципах: по-другому привлекают деньги и готовы их предлагать бизнесу. Так же и люди будут обращаться не только в банки за ипотечным кредитом.
Определенно, будут большие изменения. Наша задача — вовремя определить тренды и гибко к ним подстроиться.
Беседовал Сергей Жигарев
