ENGНедвижимость никогда не пользовалась репутацией особенно доходного типа вложений, однако ее надежность, большой выбор и периоды быстрого увеличения стоимости в некоторых сегментах все равно делают ту популярной среди инвесторов, а наличие ипотечного кредитования — в том числе по льготным программам — делает этот тип инвестиций достаточно доступным и потому массовым. В недвижимость какого типа стоит инвестировать в 2022 году? С этим вопросам «Инвест-Форсайт» обратился к экспертам рынка недвижимости. Вот какие ответы мы получили.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
— Уже третий год подряд довольно привлекательным активом для инвесторов является загородная недвижимость. Причиной стал высокий спрос в период пандемии. Например, в 2021 году рост стоимости земельных участков в коттеджных поселках под Санкт-Петербургом составил, по нашим данным, около 35%.
В этом году мы прогнозируем увеличение цены земли до 20%. Инвесторы могут войти в проекты на начальной стадии, когда загородные девелоперы только начинают строительство внутренней инфраструктуры поселков, а выйти — уже на стадии готового поселка с современным благоустройством, дорогами и всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Другая группа загородных инвесторов нацелена на приобретение земельных участков с готовыми домами для дальнейшей сдачи в аренду.
Инвесторы рассматривают эти проекты как альтернативу базам отдыха и загородным гостиничным комплексам. Они выбирают для этих целей небольшие участки, на которых обычно размещают дом, баню, зону для барбекю, благоустроенную территорию для отдыха и детскую площадку. Доля таких покупателей, по нашей оценке, на рынке петербургской загородной недвижимости в 2022 году может превысить 15%.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:
— Самый перспективный тип недвижимости для вложений — это московские новостройки бизнес-класса. Если цель приумножить капитал, то, приобретя квартиру на начальном этапе строительства в новом жилом комплексе в этом сегменте рынка, можно рассчитывать на 10–20% годовых при перепродаже через 3–4 года после окончания строительства.
К примеру, в нашем ЖК ILove на старте продаж в 2019 году средняя стоимость квадратного метра составляла 186 тыс. рублей, а сейчас — 347 тыс. рублей. То есть проект фактически подорожал почти в два раза за три года.
Если же инвестор рассчитывает сохранить средства, то можно приобрести квартиру в готовой или почти завершенной новостройке бизнес-класса, потому что, как показала практика последних трех лет, даже вторичное жилье в старом жилом фонде может очень быстро вырасти в цене; в особенно выгодном положении в такой ситуации оказываются владельцы квартир в «свежих» и готовых новостройках — это самый ликвидный вариант для покупателей, которые хотят купить актуальную квартиру под ключ.
Сдавать в аренду новостройку с большой прибылью сейчас, наверное, не выйдет (доходность 4–6%), но для сохранения вложенных средств этого достаточно. Риски при этом практически минимальные: деньги дольщиком защищены банком-инвестором проекта.
Яна Кадомцева, директор по продажам «Полис Групп»:
— В прошлом году особой популярностью пользовались объекты комфорт- и бизнес-класса, квартиры в данных сегментах показали больший прирост стоимости с момента стартов продаж. Начать инвестировать в недвижимость можно без денег. Банки предлагают программы 0% первоначальный взнос, но эта схема подходит не всем. Самой распространенной схемой покупки будет ипотека с минимальным взносом 10–15%. Коммерческую недвижимость также можно приобрести без особых трудностей, существует ипотека, рассрочки и иные способы оплаты. Что же касается инвестиционных перспектив, на мой взгляд, все зависит от района застройки. Где-то интересней коммерция, где-то — квартиры. Ликвидными всегда будут оставаться большие помещения под ритейл, и в 2020–2021 годах набирали обороты помещения под пункты выдачи онлайн-сервисов.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— При подобных инвестициях важным фактором выступает не только выгода, но и надежность таких вложений. Доходность может колебаться в зависимости от текущего уровня спроса, объема предложения на рынке, сезонных факторов. При этом приобретение квартиры для сохранения средств — оптимальное решение, так как недвижимость отличается гораздо меньшей волатильностью и не так зависит от колебаний курсов валют.
Выделю несколько факторов, прямо влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости. Во-первых, она должна располагаться в перспективной локации с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Примером выступает Западное Дегунино, в котором мы возводим ЖК «Любовь и голуби». Наш проект находится в 10 минутах пешком от метро «Селигерская» и станции «Моссельмаш», которая в 2023–2024 годах войдет в состав третьей очереди Московских центральных диаметров. Важным моментом выступает и окружение. На территории района расположены 14 детских садов, 9 школ, 3 библиотеки, 3 городских поликлиники, ряд спортивных клубов и ТРЦ.
Во-вторых, наиболее востребованы сейчас компактные форматы: студии и однокомнатные квартиры. Это позволяет быстро найти покупателя и арендатора. К тому же в этом случае будет ниже порог входа, что немаловажно для начинающих инвесторов.
В-третьих, при выборе недвижимости для инвестиций лучше обратить внимание на варианты с чистовой или предчистовой отделкой. К примеру, в нашем проекте «Любовь и голуби» все квартиры сдаются с отделкой white box или финишным ремонтом. Помимо того, что стоимость отделки уже включена в бюджет покупки и распределена по телу кредита, важным преимуществом выступает возможность сдавать ее сразу после получения ключей. Не надо ждать минимум три-четыре месяца, пока завершится ремонт. Доходность от аренды зависит от множества факторов. Полагаю, что в среднем она находится на уровне 5–6% годовых.
Татьяна Ткаченко, основатель и директор Agence Azureenne Tkachenko (Ницца):
— Одним из вариантов инвестиционной недвижимости, который стабилен, гарантирован и выгоден, — это инвестиции в зарубежную недвижимость, которая приобретается под кредит. В настоящий момент россиянам, не имеющим европейского дохода, можно получить кредитование примерно за 1% на половину стоимости недвижимости. Где? Например, на Лазурном Берегу Франции, а также в других регионах. Можно после приобретения сдавать ее в краткосрочную аренду и за счет этого погашать кредит. Доходность может достигать 10%, после вычета налогов и расходов на управление остается около 5% + недвижимость растет в цене ежегодно. А если по счастливому стечению обстоятельств у вас есть доход во Франции, вы его декларировали на протяжении последних 3 лет и он достаточно высокий, можно получить и 100%‑е кредитование.
Рассмотрим конкретный пример из практики: двухкомнатная квартира на второй линии от моря стоит 220 000 евро. Еще примерно 20 000 евро — расходы на переоформление. Итого: 240 000 евро покупателю до 50 лет (возраст важен при выдаче кредита: чем более молодой покупатель, тем на больший срок может быть выдан кредит). Ежемесячные выплаты по 100% кредиту составляют 1200 евро в месяц (вместе со страховкой = 14 400 евро) + расходы на коммуналку (70 евро на 12 мес. = 840 евро) и налоги на землю и проживание (примерно по 700 евро) + 200 евро — страхование квартиры. Итого: расходы в год составляют 16 840 евро. Это сумма, которую собственник сможет компенсировать арендой за год, поскольку в квартире свободно разместится 6 человек, — а квартира на второй линии моря всегда будет востребована туристами.
Если же доход только российский (значит, кредит может быть выдан только на 50% от чистой цены продавца) и вам потребуется человек, который будет заниматься сдачей в аренду (примерно 25% от доходности квартиры ), заплатив за квартиру половину цены + расходы на переоформление и агентские, вы все равно остаётесь в выигрыше, поскольку аренда будет покрывать кредит, вы сможете приезжать на Лазурный Берег Франции и наслаждаться морем, солнцем и всеми радостями цивилизации. И конечно, недвижимость в хорошем месте одного из самых популярных курортов в Европе в цене будет только расти.
Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty:
— Мы разделяем два типа инвестиционной недвижимости. Первая стратегия — это прирост капитала. Здесь речь идет о новостройках, которые дают возможность получения максимального прироста в цене на этапе строительства. Показательные примеры таких объектов можно встретить на рынке недвижимости Турции, где годовой прирост может составлять до 7–10% на первоначальном этапе строительства. Тоже позитивные, но не такие высокие цифры дают новостройки эконом- и бизнес-формата в Лондоне, Лиссабоне и Париже.
Вторая стратегия — получение арендного дохода от уже построенной недвижимости. Это более консервативный сценарий. Сдача в аренду в европейских столицах стандартно приносит гарантированный доход 3–4% годовых, не больше. Выше доходность — в регионах, например: в Манчестере и Ливерпуле в Великобритании этот показатель достигает порядка 5–7%. Такую же доходность можно получать в региональных городах Германии с учетом привлечения банковского финансирования. На рынке недвижимости в регионах Турции похожая ситуация: инвестиции могут приносить стабильную доходность от 5% до 7% в долларах или евро.
Одно из самых привлекательных направлений сейчас — это Таиланд: там есть предложения с годовой доходностью от 7% до 10%. Правда, стоит отметить, что этот показатель достаточно сильно зависит от потока арендаторов, что напрямую связано с открытыми границами и возможностью свободно путешествовать.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
— Инвестиции в недвижимость остаются самым понятным и востребованным видом вложений, особенно в России, так как для менталитета нашей страны этот рынок более понятен.
Наиболее простым способом всегда считалась покупка квартиры. Однако в последние два года доходность от инвестиций в жилье существенно сократилась. Так, в 2021 году прибыль от сдачи квартиры в аренду составляла всего 3–4%, что в два раза ниже уровня инфляции. При этом собственнику следует учитывать простои, налоги, затраты на содержание, ремонт и свои временные ресурсы на взаимодействие с арендаторами. В итоге рентабельность от такой инвестиции оказывается минимальной.
Традиционно наиболее прибыльными вложениями были инвестиции в коммерческую недвижимость. Но многим этот формат не подходил из-за высокого порога входа, плюс последние два года ситуация в сегменте ухудшилась из-за кризиса, связанного с пандемией.
Например, торговые центры столкнулись с потерей арендаторов из-за снижения трафика во время локдауна, а также развития электронного формата торговли, в бизнес-центрах также отмечается увеличение вакантности площадей из-за перевода сотрудников на удалённый или смешанный режим работы.
В результате по итогам 2021 года объем инвестиций в складскую, офисную и торговую недвижимость в России серьезно сократился, став минимальным за последние 10 лет.
Инвесторы преимущественно вкладывались в складской сегмент, а также в проекты строительства сервисных апарт-отелей. Оба формата устойчивы к кризису, поэтому в текущих условиях чувствуют себя позитивно.
При этом апарт-отели являются более универсальным и доступным сегментом. За счёт гостиничного сервиса, развитой инфраструктуры, полной комплектации и дизайна апартаменты сдаются в среднем на 30% дороже жилья в аналогичной локации, а их стоимость сопоставима с покупкой квартиры. Все вопросы, связанные с поиском арендаторов и обслуживанием апартаментов, берет на себя профессиональная управляющая компания; таким образом, собственник получает стабильный пассивный доход без личного участия в управлении активом. Возможность использовать разные форматы аренды — долгосрочную, среднесрочную (1–3 мес.) и краткосрочную в зависимости от спроса — исключает простаивание номерного фонда.
Учитывая данные преимущества, по нашим оценкам, в 2022 году тенденция интереса к апартаментам и складской недвижимости продолжится.
