ENGОбъем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости вырос за 2020 год на 2% — до $4,16 млрд, подсчитали эксперты компании JLL. При этом количество сделок увеличилось на 40%. Для частных инвесторов все более привлекательным становится формат коллективных инвестиций в недвижимость, которые зачастую приносят большую доходность, чем при самостоятельной покупке объекта. На какие активы на рынке недвижимости ориентироваться, стоит ли становиться пайщиком инвестиционного фонда и насколько фактические цифры доходности того или иного инструмента могут отличаться от заявленных, рассказал в интервью изданию «Инвест-Форсайт» Владимир Воскобойников, директор по инвестициям Инвестиционной группы «ТРИНФИКО».
— Владимир, скажите, пожалуйста: как инфляция в России и низкие ставки банковских вкладов влияют на интерес к недвижимости со стороны частных инвесторов?
— Банковский депозит является, наверное, самым низкодоходным видом инвестиций. Это послужило причиной притока частных инвесторов не только на фондовый рынок, но и на рынок недвижимости. Раньше большинство физических лиц под инвестициями в недвижимость понимало покупку квартиры. Это действительно приносило доход. Инвестиции были выгодны при условии покупки жилья на этапе котлована. И девелоперы были заинтересованы в том, чтобы продать квартиры на 30% дешевле еще на стадии строительства, а не по его завершении. Сейчас застройщики продают жилье по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве <…>» с использованием эскроу-счетов.
Инвестиционного роста стоимости квартир уже нет. Частные инвесторы теперь лишены возможности зарабатывать на недвижимости за счет увеличения ее стоимости.
— Как же физические лица могут вложить деньги в недвижимость?
— У частных инвесторов, к примеру, есть возможность вкладываться в коммерческую недвижимость: торговую, офисную и складскую. Здесь российский инвестиционный рынок может предложить рентные фонды недвижимости; управляющие компании покупают определенные виды объектов на деньги инвесторов, а площади сдают в аренду.
— Скажите, пожалуйста: какая доходность у подобных фондов?
— Мы проанализировали доходность за три последних года ряда рентных фондов торговой недвижимости, и она, по нашим расчетам, составила 5–10% годовых.
— Получается, доходность этого инструмента инвестиций в недвижимость в данном случае чуть выше, чем у банковских вкладов? Насколько мне известно, некоторые площадки на рынке коллективных инвестиций в торговую недвижимость обещают 12% годовых?
— Приглашая инвесторов вкладываться в рентные паевые фонды, управляющие компании часто заявляют, что доходность будет высокой, рассчитывая на индексацию ставок аренды. Но за последние годы такая индексация для арендаторов не производилась. По факту мы наблюдали не рост, а снижение ставок. Одна из причин — пандемия. Возможно, были и другие объективные причины, из-за которых ставки снижались.
Есть ЗПИФы, базовым активом которых выступает торгово-офисная недвижимость для сдачи в аренду. Такие фонды декларируют доходность на уровне 11–12%, но фактически за последние три года она составляет 5–10%. Для рентного ЗПИФа такая доходность — вполне неплохой результат. Если частное лицо захочет купить офис или торговое помещение, стоимость минимального входа в объект составляет десятки миллионов рублей. ЗПИФы позволяют снизить порог входа до сотен тысяч рублей, что дает возможность физическим лицам инвестировать в коммерческую недвижимость. Это важное преимущество существующих на рынке инвестиционных инструментов такого рода.
— Инвестиции в какие сегменты рынка недвижимости на сегодняшний момент, на ваш взгляд, наиболее интересны? На что частному инвестору стоит обратить внимание?
— Все частные инвесторы так или иначе рассматривают три основных вида вложений для получения пассивного дохода: банковский депозит, инвестиции на фондовом рынке и приобретение объекта недвижимости. Используя механизмы ЗПИФа, частный инвестор может вложиться в коммерческую или жилую недвижимость. Мы уже упоминали рентные ЗПИФы, когда управляющая компания фонда приобретает объекты, приносящие доход. По сути, паи таких фондов — аналог покупки облигаций на фондовом рынке. Инвестируя средства в рентный ЗПИФ, мы понимаем, что не получим высокую доходность, но наши вложения защищены и достаточно стабильны. Ведь нашим активом становится недвижимость, которая работает: у площадей есть арендатор, который платит аренду. И инвестор будет получать регулярный доход, а в конце срока он выйдет из объекта, причем в случае с недвижимостью, возможно, с увеличением стоимости актива.
Инвестиционная группа «ТРИНФИКО» планирует развивать новое направление на этом рынке: мы создаем принципиально новый формат — ЗПИФ редевелопмента. Сравнить такого рода инвестиции можно уже с вложениями в акции с более высокой доходностью.
— С чем связана такая высокая доходность при вложениях в фонд редевелопмента?
— Ранее частные лица зарабатывали на инвестиционном росте стоимости недвижимости. Сейчас такой возможности нет; инструменты, что есть на рынке, предполагают получение арендного дохода, который априори не может быть высоким: если повезет — 10–12%, если не повезет — 5–7%.
Реализуя свои проекты, мы осуществляем покупку земельных участков с документацией под строительство здания для реконструкции либо перепрофилирования. Далее получаем необходимые согласования, проводим комплексную реконструкцию объектов или новое строительство. Построенные квартиры или апартаменты продаются в розницу по рыночной цене, которая существенно выше, чем цена покупки и инвестиции в строительство. Доходность такого бизнеса в настоящий момент в Москве составляет ориентировочно 25% годовых.
— В настоящий момент фонд находится в стадии формирования? Он еще не зарегистрирован?
— Да, мы сейчас находимся в самом начале, на стадии регистрации.
— Расскажите, пожалуйста: какие-то объекты, которые войдут в фонд, уже определены?
— Да, конечно. У нас есть список из восьми перспективных объектов в Москве, три из которых планируется приобрести в фонд. По ним проведены оценки, аудиты и предварительные переговоры с продавцами.
— Подобные фонды редевелопмента уже существуют в России или же такой фонд появится впервые?
— Фонд редевелопмента для широкого круга частных лиц в России будет сформирован впервые. Фактически все девелоперские компании — это аналог таких фондов. В среднем девелоперская компания имеет доходность порядка 25%, тогда как инвесторам доступны облигации таких компаний с доходностью под 15% годовых. До сих пор никто не реализовал проекты редевелопмента, используя механизм коллективных инвестиций. А мы хотим дать частным физическим лицам, нашим пайщикам, возможность получить доходность как у крупных девелоперов.
— И все же, если говорить о рынке коллективных инвестиций в целом, расскажите, пожалуйста, как он развивается сейчас? Насколько инвесторы готовы стать именно пайщиками фондов, а не владельцами конкретных объектов недвижимости или строительных площадок? Доверяют ли в России инструментам коллективных инвестиций?
— За последние три года рынок коллективных инвестиций в недвижимость показывает бурный рост. Основные игроки — частные инвестиционные компании и банки с государственным участием. Последние активно используют механизмы продвижения через свои сети продаж, преимущественно привилегированным клиентам.
У рынка большие перспективы, мы повторяем путь развитых рынков. Профессиональным инвесторам хорошо знакомо такое понятие, как REIT — Real Estate Investment Trust. Это фонды недвижимости, которые давно развиты на Западе и активно используются для инвестирования наряду с акциями и облигациями на фондовом рынке; это огромный рынок, который в России пока не заполнен.
— Вы рассказали о создании фонда редевелопмента. А все же: какие объекты в центре Москвы попадают под редевелопмент? Можете описать подробнее механизм работы фонда редевелопмента?
— К примеру, в центре есть устаревшие офисные здания, которые не используются эффективно и не востребованы по своему текущему назначению, поэтому лучшее решение — перепрофилирование под жилую функцию. Либо имеется земельный участок с уже выпущенной документацией под строительство на нем жилой недвижимости. Такие объекты и попадут в фонд. В целом в Москве ежегодно возводится в год порядка 4–5 миллионов квадратных метров нового жилья, редевелопмент и реконструкция составляют сейчас сотни тысяч квадратных метров; основная часть проводится именно в ЦАО, где это является экономически целесообразным.
По мере уменьшения количества свободных для застройки участков в центре Москвы объем редевелопмента будет возрастать. По нашим оценкам, редевелопмент сейчас составляет около 10–20% продаж в категории элитной недвижимости в ЦАО. По прогнозам аналитиков, в течение ближайших лет его доля вырастет в несколько раз. Таким образом, указанный рынок является очень перспективным, в том числе потому что разница между стоимостью элитного жилья и стоимостью офиса в Москве продолжает увеличиваться.
— Вы сказали, новые инвестиционные инструменты на рынке недвижимости активно развиваются. Ожидаете ли вы появления конкурентов, которые также могут заявить о формировании новых фондов редевелопмента?
— Я думаю, как только мы запустим свой фонд, у нас сразу появятся последователи. Года через два возможно появление уже пяти-шести конкурентов. Мы понимаем, что рынок готов к появлению подобных новых инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
Беседовал Константин Фрумкин
