ENG
Инвестиции, Прогнозы

Арендные ставки на офисы вырастут на 10%

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский считает, что российский рынок офисной недвижимости постепенно оправляется от кризиса, хотя показатели ввода новых площадей в этом году останутся на рекордно низких позициях. Вместе с тем Николай Казанский прогнозирует сокращение вакансий, рост ставок и развитие новых форматов, таких как коворкинги. Об этом он рассказал журналистам на пресс-конференции, посвященной 20-летию компании Regus в России.

Художник: Юрий Аратовский

Офисов мало, и они подорожают

По словам управляющего партнера Colliers International, в Москве на сегодняшний день почти 17 млн кв. метров офисов; вакансия перешагнула из двухзначных в однозначные показатели: на конец года чуть менее 10% офисов были свободны.

«Учитывая, что эта цифра включает еще несколько сотен тысяч метров неликвидных офисов, справедливой можно считать вакансию в 6-7%. На развитых рынках Парижа и Лондона эти показатели не превышают 5%», — подчеркнул Николай Казанский.

У экспертов взгляд на этот год уже оптимистичный, и это несмотря на то, что в последние три года был крайне низкий показатель ввода новых площадей из-за последствий экономического кризиса 2014—2015 годов и санкций. Даже во время спада в прошлый кризис 2009—2010 годов, офисных площадей вводилось в эксплуатацию гораздо больше, чистый прирост составлял как минимум 500 тыс. кв. метров в год.

«В этом году мы ожидаем также минимальный прирост — всего в 300 тысяч кв. метров, — резюмировал Николай Казанский. — Наш прогноз по спросу — 1,2 млн кв. метров; уровень вакантных площадей снизится до 8%. Это позволяет нам сделать смелый вывод, что будет наблюдаться хотя бы 5-процентный рост запрашиваемой ставки аренды к концу года, а по некоторым зданиям до 7-10%».

В Colliers International сравнили состояние рынка деловой недвижимости в Москве, Нью-Йорке, Париже и Лондоне. Если в Москве около 17 млн кв. метров офисов, то в Нью-Йорке — 80 млн, в Париже — 50 млн и в Лондоне — 36 млн кв. м.

«В пересчете на количество жителей в Москве на каждого человека приходится чуть более метра, в остальных мегаполисах — 3-4 кв. метра. Однако мы предлагаем сравнение по другому качественному фактору — по ВВП на душу населения по паритету покупательской способности (ППС). В Москве на 1 кв. м приходится почти $58 тыс. ВВП по ППС, в то время как в Нью-Йорке — это $20 тыс., в Париже — $15 тыс., а в Лондоне — $30 тыс. Грубо говоря, у нас на один метр офисных площадей работает экономики в два раза больше, чем в Лондоне, в три раза больше, чем в Нью-Йорке, и в 4 раза больше, чем в Париже, то есть у Москвы есть громадный потенциал, — утверждает Николай Казанский. — Единственная проблема, которая тормозит развитие офисных пространств, — дорогое финансирование. В остальных странах девелоперу намного свободнее дышится: деньги стоят меньше и даются на более длительный период».

Коворкингов станет больше 

Сокращение вакантных площадей, рост арендных ставок стимулирует спрос на гибкие офисные пространства, в которых арендовать можно готовые рабочие места, а договоры могут быть краткосрочными. Способствует этому также растущая популярность sharing economy и изменение структуры занятости — рост числа фрилансеров и желающих заняться предпринимательством. В России впервые о коворкинге узнали около 10 лет назад, а в 2012 году предприниматели распробовали формат: число пространств для удаленной работы прирастает на треть ежегодно.

По информации компании Regus, на конец мая в России насчитывалось 419 коворкингов более чем в 100 городах. В лидерах — Москва (156 коворкинговых проектов) и Санкт-Петербург (35 проектов). Заполняемость столичных локаций — 76% и 84% соответственно, что, по словам управляющего директора сети бизнес-центров Regus Ирины Баевой, говорит о высокой популярности этого формата офисной недвижимости. И она будет только расти, учитывая прогнозы HR-специалистов, согласно которым к 2020 году около половины экономически активного населения будет работать по гибкому графику.

Глобальный рынок коворкингов показывает двукратный рост в последние несколько лет: сегодня во всем мире в них работает более 1,65 млн человек. Темп задает Лондон, где на офисы такого формата приходится 5% деловой недвижимости, или около 1 млн кв. метров; в Москве — только 1,5%.

По оценке Colliers International, на начало года в Москве на коворкинги приходилось 80 тыс. кв. метров, которые располагаются преимущественно в центре и Москва-Сити. К концу года аналитики компании прогнозируют увеличение этого сегмента в столице до 110 тыс. кв. метров.

«Доля гибких офисных решений в структуре арендаторов точно имеет хорошие шансы вырасти. В новых деловых центрах будет больше таких решений, — полагает Николай Казанский. — Это интересное направление для инвестиций. Крупные международные игроки в последнее время объявляли о своих планах открытия по-новому структурированных офисных пространств, но далеко не все держат заявленные темпы. Возможно и появление небольших игроков на этом рынке».

Крупнейшим остается Regus — компания бельгийского происхождения и люксембургской прописки, которая во многом и формировала рынок сервисных офисов в России.

«Сегодня можно сказать, что рынок уже сформирован — появляется много конкурентов, — считает Ирина Баева. — Активно развивается коворкинг. Это говорит о том, что молодые люди уже не хотят трудиться с 9-ти до 6-ти привязанными к одному рабочему месту. Они хотят иметь выбор и возможность работать там, где им удобно».

Аренда рабочего места в коворкинге Москвы — в среднем это 7 кв. метров — колеблется от 4,8 тыс. до 25 тыс. рублей; в Санкт-Петербурге ставка стартует от 500 рублей в день.

По прогнозам Regus, 65% резидентов коворкинга в ближайшие годы «вырастут» и перейдут в категорию пользователей офисами с гибкой системой аренды. При этом сохранится спрос на аутсорсинговые секретарские, клининговые, IT и прочие услуги, которые не относятся непосредственно к рабочему процессу и которые в коворкинге брала на себя управляющая компания.

Автор: Анна Орешкина

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья