ENG
Многие владельцы недвижимости находятся в размышлениях относительно asset management-стратегии своих объектов недвижимости. Это может быть крупный комплекс, первый этаж общественного здания, часть учебного здания или бывший торговый центр от 300 до 10 000 кв. м. Опорными точками, которые заставляют задуматься над изменением вектора работы и эксплуатации, являются: падение ставки, увеличение количества вакантных площадей, изменение внешнего окружения и инфраструктуры городской среды. Но практика показывает, что одним из главных факторов, заставляющих задуматься над сменой назначения, является простаивание помещений.
Самые частые обращения — это запросы от собственников разных форматов помещений размером около 500-1500 кв. м в городах России. Эти площади ранее были офисами, конторской недвижимостью, иногда магазинами или даже жилыми помещениями.
Для того чтобы проверить, можно ли создать на таких площадях гостиничную недвижимость и будет ли это интересным бизнесом, стоит знать о нескольких компонентах, которые напрямую будут влиять на результат. Именно эти критерии станут основой для финансового прогноза выгодности такого решения об инвестициях в компактные гостиницы.
Гостиничный бизнес измеряется номерным фондом, а именно тем, сколько гостей он может принимать и сколько номеров продавать каждый день. Так, согласно требованиям отелей 3 звезды, типовой номер отеля должен быть площадью 18-22 кв. м. На лобби, коридоры, ресепшн, ресторан или компактный лобби-бар, служебные помещения уйдет от 40-55% площадей. Получается, что в помещении размером 800 кв. м можно разместить не более 20 номеров типового эконом-формата. И создать мини-отель.
При принятии решения о создании компактного мини-отеля или даже хостела на такой площади нужно продумать несколько важных компонентов, а именно:
1. Будете ли вы сами работать в отеле управляющим, продажником, закупщиком и так далее? Потому что для отеля размером в 90 номеров, 120 или 20, количество функций, которые должны быть реализованы для успешного функционирования, не изменяется. Нужны: управление, продажи, инженерная эксплуатация, службы горничных и гостиничного хозяйства, юрист, IT, охрана, бухгалтерия, служба приема и размещения. При этом большинство из этих департаментов и людей должны быть на службе и в маленьком отеле, и в большом. А в зависимости от количества номеров увеличивается штат в службе горничных, на ресепшн, в ресторане, остальные службы почти не меняются. Получается, в отеле на 20 номеров эти комнаты не позволяют заработать достаточно, чтобы платить зарплату управляющему в размере 100-120 тыс. руб. в месяц. И эту функцию владелец должен выполнять сам. Минимальный эффективный размер отеля — 75-90 номеров с размещением 150-200 гостей.
2. Объем организационной работы при открытии и эксплуатации мини-отеля идентичен объему работы при открытии крупного гостиничного здания. Согласование служб, получение классификации и необходимость прохождения проверок не изменяется в зависимости от размера отеля. Даже критерии классификации отелей, которые можно пройти на класс «без звезд», все равно должны быть соблюдены. Размер не влияет на требования к инженерным коммуникациям, пожарной, санитарной и физической безопасности соответствующей категории отелей. У всех таких требований есть цена, которую легче соблюсти и реализовать в помещении большего размера.
3. Соответствие спросу. Мини-отели обладают своим уникальным шармом и привлекательны для командировочных и семейных туристов, для романтичных пар, которые ищут персональный подход и малый формат проживания. В то же время разместить корпоративную группу или группу туристического автобуса малые отели не в состоянии, поэтому, теряя такой спрос, они вынуждены искать альтернативные каналы продаж, даже избегать сезонного простоя. Там, где у крупного отеля загрузка будет стремиться к 70%, у мини-отеля может быть только 50-55%. Создание собственной программы лояльности, стимулирование гостей выбирать именно ваш отель в повторной поездке становится ключевым в успешной стратегии продаж.
4. Инвестиционная стадия тоже не дает послаблений для мини-отеля. Так, стоимость создания отеля, приведенная на номер, обычно становится выше на 20-25% в мини-отеле, создаваемом в соответствии с требованиями современных международных норм. Правда, тут часто собственники гостиничных мини-форматов игнорируют такие требования, используют непрофессиональный инвентарь и оборудование, которые быстро изнашиваются и приходят в негодность от коммерческого использования, а вот выгоды на инвестиционной стадии становятся ощутимыми, где-то на 20-30%.
Окупаемость проектов мини-отелей и хостелов ниже, в первую очередь за счет создания объекта в арендных помещениях, где нет необходимости инвестировать в стены и землю. Таким образом, окупаемость находится в границах 4-6 лет, что почти в 2 раза ниже сроков окупаемости новых объектов. Стоимость таких компактных объектов на квадратный метр варьируется от 50 до 250 тыс. рублей «под ключ» в зависимости от уровня отеля и качества помещения на этапе старта.
Получается, если на эти вопросы вы отвечаете утвердительно, то создание гостиничного объекта на площади коммерческой недвижимости в 500-1500 кв. м можно успешно начинать. И, скорее всего, ваши вложения будут намного выгоднее решений по типовой сдаче в аренду под офисы низкого класса или торговлю в данной локации.
