ENG
В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России обещает побить очередной рекорд: по разным данным, на приобретение земли, офисов, торговых центров и прочего будет потрачено 300–400 миллиардов рублей. Складские объекты в тройке лидеров с долей в 12% (уступив место площадкам под девелопмент с долей в 63% и офисным зданиям — 13%). Несмотря на то, что индустриальные объекты за год подорожали почти на четверть, инвесторы не теряют к ним интерес. Склады остаются отличным инструментом для сохранения и приумножения капитала на длительный срок, устойчивым к экономическим рискам. Почему уже второй год подряд индустриальные объекты становятся топовыми инвестиционными активами? Надо ли приобретать склад на растущем рынке? На какой доход при этом стоит рассчитывать?
Тихая гавань класса А+
Во время пандемии и после мы наблюдали, насколько серьезные испытания выпали на долю торговых, офисных центров, гостиниц. Ограничения в работе привели к существенному падению спроса со стороны клиентов, снижению доходности. По разным данным, сегмент офисной недвижимости потерял порядка 40–50% спроса, торговые центры — порядка 60–80%, аналогичные показатели — у гостиничного бизнеса. Потери дохода в первые три-четыре месяца пандемии в 2020 году составили от 80% до 100% выручки, а восстановление идет до сих пор.
В складском сегменте многие качественные и крупные объекты хорошо пережили пандемию и продолжают приносить стабильный доход. Основная причина — бурный рост электронной торговли. На время пандемии именно склады превратились в торговые центры с онлайн-витриной в виде маркетплейсов. По разным данным, в 2020 году e‑commerce в России вырос на 55–57% (сказался эффект низкой базы), и, несмотря на подросшую «базу», на 50% он станет больше в 2021‑м. Стабильный рост сегмента, по мнению экспертов и игроков рынка, продержится до 2025‑го; его активное развитие должно обеспечиваться инфраструктурной основой, то есть современными складскими и логистическими объектами.
Высокие спрос на склады обеспечивается не только e-com-игроками. Традиционный ритейл, логисты, дистрибьюторы также нуждаются в современных складах, хабах, распределительных центрах и строят их по схеме built-to-suit, несмотря на рост себестоимости. При вакансии в 0,4% и при существующих рекордных объемах ввода спрос все еще в несколько раз превышает предложение и просто не может быть полностью удовлетворен в ближайшее время.
Делайте ставки
Со спросом разобрались. С доходностью в складах тоже все в порядке — склады, в отличие от офисов или торговых центров, сдаются крупными блоками (порядка 15–30 тыс. м2) с долгосрочными договорами аренды (5–7–10 лет), то есть объекты способны формировать долгосрочный стабильный рентный доход. Но достаточный ли?
В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, здесь за год ставки выросли на 30% и составляют порядка 5000 руб. за м2 в год. Аналогичная ситуация — с ценой при покупке объекта в собственность: сейчас за м2 придется заплатить от 45 000 руб., и, скорее всего, это не предел. В первую очередь, конечно, рост связан с увеличением себестоимости строительства, а также с изменением качества самих объектов. Если раньше клиентам было достаточно традиционного Big Box, теперь практически в каждом объекте требуются индивидуальные BTS-решения, которые стоят дороже.
ESG-тренд вызвал спрос на экологичные энергоэффективные «зеленые» здания, которые тоже добавляют стоимости, но впоследствии их можно будет продать дороже. На западном рынке уже есть четкие ставки: по данным KnightFrank, в Великобритании и Австралии наличие экологического сертификата позволяет продать здание дороже на 8–17%, так как «зеленая» недвижимость уменьшает риски устаревания объекта, что в совокупности с повышенной ликвидностью минимизирует риск снижения доходности (это касается офисных объектов).
В России пока «зеленая» сертификация распространена слабо — и добавочная стоимость неясна. Среди сегментов лидерами являются офисы и торговые центры (на их долю приходится порядка 70% от общего числа всех сертифицированных зданий России), а вот склады редко проходят такую процедуру (показатель на уровне 12%). Однако с учетом того, что западные тренды к нам приходят с опозданием в несколько лет, в 2023–2024 гг. мы увидим инвестиционные сделки в сфере недвижимости преимущественно с «нетоксичными» ESG-активами, и, уверен, стоимость их будет выше несертифицированных аналогов.
Не будем также забывать о финансовых инструментах в части повестки ESG — к «зеленым» облигациям, которые набирают все большую популярность в последние несколько лет в России, скоро еще добавиться «зеленая» ипотека. В начале 2021 года ЦБ поручил разработать проект «зеленой» ипотеки «ДОМ.РФ» с представлением критериев признания «зелеными» домов и квартир. Пусть «зеленая» ипотека пока упоминается только в части жилой недвижимости, в будущем, я более чем уверен, мы сможем наблюдать для «зеленой» коммерческой недвижимости более интересные ставки фондирования со стороны банков.
Нюансы складских инвестиций
Сейчас в складах Петербурга и Москвы есть определенный вызов — выглядит он так: в стране высокая инфляция, с которой Центральный банк борется путем повышения ключевой ставки, нет долгих институциональных денег, нет пенсионных денег, иностранцы, которые исторически были крупным игроком, скорее покидают Россию, выводят капитал.
Доля международных инвесторов в общем объеме транзакций за январь — сентябрь 2021 года составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. Частично данный капитал замещают розничные инвестиционные фонды, которые собирают деньги с состоятельной розницы (крупнейшие банки и частные компании), но глобально деньги в стране остаются короткими и спекулятивными.
Все инвесторы в поисках сделок, в которых можно получить высокую доходность, склады до недавнего времени были именно таким сегментом — здесь без риска можно было приобрести готовый объект с доходностью в 11%, а срок окупаемости составлял бы не более 8 лет. Но сейчас это очень сложно, даже если инвестировать в девелопмент, ввиду высокой стоимости заемного капитала. При том что рынок относительно молодой, мало объектов высокого инвестиционного качества, вообще мало свободных складов, открытых к продаже, плюс идет борьба за доли процента в ставках капитализации. Особенно сейчас этим отличается столичный рынок, где почти не осталось стабилизированных активов.
И у инвесторов простой вопрос — как получить условную альфу, доходность, если для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0% (Москвы и Московского региона), в Санкт-Петербурге — 10,25–11,75%, а стоимость кредита — 11,0–12,0%. Где инвестиционная доходность в таком привлекательном активе, как склад? Баланс могут найти только профессиональные девелоперы, понимающие рынок, запросы арендаторов и законы девелопмента.
