Договор аренды с ТЦ: о чем нужно помнить малому бизнесу

Перед тем как начать сотрудничество между торговым центром и арендатором, необходимо заключить договор. Часто предпринимателям-новичкам важно знать только размер арендной платы, но позднее возникают различные неприятности, связанные с дополнительными расходами на уборку, охрану, рекламу и другие услуги. Какие моменты необходимо обсудить заранее с торговым центром и включить в договор, чтобы избежать лишних затрат, сохранить время и нервы?

Что проверить в договоре

В договоре аренды фиксируются все основные условия, которые можно разделить на следующие пункты:

• Помещение. В договоре указывается информация о помещении, включая экспликацию, обмеры и описание ремонта (если есть). Для помещения со сделанным ремонтом указываются материалы пола, стен и потолка, а также составляется акт о видимых дефектах. Если помещение сдаётся без ремонта, условия разделения расходов на ремонт и устранение естественного износа прописываются по соглашению сторон.
• Аренда. В договоре указываются сроки и размер арендной платы, а также условия использования депозита. Обсуждается возможность покрытия части арендной платы с помощью депозита и условия его возврата.
• Обслуживание помещения (мелкие ремонтные работы). Регламентируется, какие работы может выполнять арендатор самостоятельно, а за какие отвечает техническая служба ТЦ.
• Клининг. Уборка мест общего пользования является обязанностью ТЦ, но арендатор может также использовать свои услуги клининга.
• Охрана. Прописывается, кто и когда открывает и закрывает магазин, а также меры безопасности для предотвращения краж.
• Допуск на объект в нерабочее время. Указывается, когда может производиться ввоз и вывоз товара, а также другие условия доступа в нерабочее время.
• Пожарная безопасность. Задаются требования по наличию огнетушителей и других средств тушения пожара, а также ответственность за содержание в надлежащем состоянии систем пожаротушения.
• Расчеты и документооборот с бухгалтерией. Устанавливаются сроки оплаты, формат оплаты и финансовая ответственность сторон.
• Ремонт помещения. Прописываются условия проведения ремонта, включая возможность использования ресурсов технической службы ТЦ.
• Блок маркетинга. Этот пункт нуждается в более подробном рассмотрении.

Блок рекламы и маркетинга в договоре с ТЦ

Единственным пунктом, который редко меняется в процессе согласования договора, является раздел, посвященный рекламе и маркетингу. В этом разделе обязательно оговаривается следующее:

1. Участие арендатора в маркетинговых мероприятиях торгового центра.

Обычно в договоре указывается, что арендатор обязан участвовать во всех маркетинговых активностях, проводимых торговым комплексом на протяжении года. Эти активности могут направляться на повышение узнаваемости торгового центра, привлечение посетителей, улучшение имиджа, увеличение продаж и проведение сезонных распродаж и других акций.

Данный пункт может быть детализирован, указывая конкретное количество маркетинговых активностей, предоставляемые возможности и другие условия. В случае индивидуального предпринимателя такие уточнения редко встречаются. Однако сетевые арендаторы чаще всего подробно описывают свое участие, требуя возможности для проведения промоакций, раздачи листовок, организации музыкальных выступлений и других мероприятий. Таким образом, они заранее фиксируют свои потребности, чтобы избежать возможных проблем со стороны торгового центра, таких как запрет на шум или элементы, которые могут помешать или раздражать других арендаторов.

2. Регистрация рекламных материалов.

В сентябре 2022 года вступили в силу новые требования к интернет-рекламе. Теперь каждому рекламному сообщению должен быть обязательно присвоен уникальный идентификационный номер — токен. Это требование основано на Федеральном законе «О рекламе» № 38-ФЗ, который определяет рекламу как информацию, распространяемую любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, направленную на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Уникальный токен не может быть использован для других рекламных сообщений с отличным дизайном или текстом. Для учета интернет-рекламы были созданы специальные организации — Единый реестр интернет-рекламы (ЕРИР) и операторы рекламных данных (ОРД). Сейчас различные ОРД предоставляют платные услуги по присвоению токенов, подробности можно узнать на официальном сайте Роскомнадзора.

Важно отметить, что в торговых центрах практически каждое сообщение является рекламой, поэтому регистрация обязательна. Компании должны предоставить информацию в Роскомнадзор до размещения рекламы в интернете, указав номер договора на рекламу, название юридического лица и описание контента.

В договоре с торговым центром должно быть установлено, кто несет ответственность за выполнение этих требований. Некоторые торговые центры уже принимают информационно-рекламные материалы с токенами, передавая ответственность за регистрацию интернет-рекламы арендатору. Наш торговый центр оказывает помощь в регистрации, что также прописывается в договоре.

Нарушение правил регистрации рекламных сообщений влечет штрафы. Важно понимать, что незнание правил или надежда на снисхождение не помогут избежать наказания. При обнаружении нарушения придется заплатить значительную сумму в качестве штрафа. Величина штрафа зависит от оборота бизнеса и правовой формы компании. Индивидуальные предприниматели платят меньшие суммы, в то время как организации обязаны выплачивать более значительные штрафы. Лично я решила зарегистрировать всю рекламу, учитывая, что закон содержит некоторые неоднозначности и находится в процессе доработки.

3. Аренда рекламных мест.

Согласование рекламных мест и сроков размещения необходимо провести заранее с торговым центром. Крупные бренды обычно предпочитают места на фасаде. Для индивидуальных предпринимателей также важно обсудить и закрепить в договоре возможности размещения своей рекламы, например в навигации, приложении или на сайте торгового центра.

Если в договоре нет упоминаний о рекламе, арендатору следует самостоятельно предложить включить эти условия. Параметры рекламного сопровождения могут быть зафиксированы в основном договоре аренды или отдельном договоре о рекламно-информационном обслуживании.

Разрешение на использование товарного знака. 

В договоре аренды следует прописать разрешение на использование товарного знака и интеллектуальной собственности ИП или ООО в рекламных целях. Это необходимо для обеспечения безопасности торгового центра. Если данное условие не будет выполнено, то ТЦ не сможет использовать логотип или бренд арендатора в своей рекламе, что может повлечь большие штрафы для торгового центра.

Ситуация является двусторонней: важно защищать интеллектуальную собственность, но иногда возникают ситуации, когда рекламная акция запускается в спешке. Если отсутствует разрешение на использование товарного знака, арендатор может быть исключен из участия в кампании или мероприятии.

Также торговые центры выбирают бренды и продвигают их в интернете, поэтому важно иметь право использовать логотипы.

Срок аренды торговой площади — как договариваться с ТЦ?

Каждый торговый центр устанавливает свои собственные правила и условия аренды. Например, могут быть предложены сроки аренды на 10 лет с возможностью продления еще на 5 лет. Некоторые крупные компании начинают с пятилетних договоров, в то время как другие арендуют помещения минимум на 10 лет.

Для новых торговых центров и международных брендов часто устанавливаются длительные контракты на 10 лет и более. Такие сроки обусловлены необходимостью возврата инвестиций при строительстве торгового центра, а также планируемыми крупными инвестициями в его развитие.

В целом сроки аренды следует обсудить с торговым центром. Например, небольшой магазин ИП может запросить тестовый период аренды, например на шесть месяцев. В этом случае рекомендуется выбирать готовые помещения с хорошим ремонтом и оборудованием для минимизации временных и финансовых затрат.

Важно открыто общаться с сотрудниками торгового центра. Чем больше вопросов задано, тем лучше, так как это поможет определить, подходит ли ваш бизнес и ассортимент товаров для данного центра. Некоторые могут сказать, что ваш магазин не подходит, что позволит двигаться дальше, экономя время и ресурсы.

Несмотря на трудности, многие арендаторы, активно развивающие свои бизнесы и поддерживающие партнерские отношения с администрацией торговых центров, могут рассчитывать на лояльное отношение. Это может выражаться в отсрочке платежей и предоставлении скидок в периоды, когда посещаемость центра неожиданно снижается по разным причинам.

Основания для выселения арендатора

Причины расторжения договора с инициативы арендодателя могут быть разными:

• Нарушение законов Российской Федерации

Если арендатор проявляет экстремистские взгляды, оскорбляет верующих или дискриминирует людей по национальному признаку, это может привести к расторжению договора с ТЦ. Также это касается рекламы, которая не должна нарушать законы и содержать политический подтекст или материалы от запрещенных организаций.

• Нарушение внутренних правил ТЦ

Это включает в себя драки, нецензурные выражения, а также употребление алкоголя, наркотиков или курение в запрещенных зонах. Также регулярное нарушение установленного расписания работы магазина без согласования с администрацией ТЦ может привести к расторжению контракта.