ENG
По данным Банка России, к концу ноября 2025 года просроченная задолженность застройщиков достигла 279,3 млрд рублей — рост на 27% за год, доля просрочки составила 5,4% от общего портфеля. Уровень покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах снизился до 68% — второй год подряд: для сравнения, во втором квартале 2024 года показатель составлял 88%. В апреле 2026 года зафиксирован исторический антирекорд: пополнение эскроу-счетов составило всего 5 млрд рублей. По оценкам аналитиков, достаточным уровнем покрытия считается диапазон от 65% и выше, оптимальным — 72–75%, то есть рынок сейчас балансирует у нижней границы нормы. Это не нормальная статистика, и отрицать давление на отрасль бессмысленно, отмечает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.
«Однако важен контекст, — подчеркивает эксперт. — Рынок находится не в свободном падении, а в управляемой коррекции после перегрева. Отмена массовой льготной ипотеки в середине 2024 года и высокая ключевая ставка — это сознательные меры государства по охлаждению перегретого рынка, где цены на новостройки за три года выросли в полтора раза. Да, краткосрочно это больно для отрасли. Но альтернатива — продолжать накачивать пузырь субсидированной ипотекой — была бы значительно опаснее для долгосрочной устойчивости и для самих покупателей жилья».
Эскроу-система, которую критикуют за эффект «зомбификации» застройщиков, на самом деле работает именно так, как задумывалась: она защищает деньги покупателей, не позволяя слабым игрокам мгновенно обанкротиться с чужими средствами на руках. Банки фактически принимают на себя роль санаторов — но это лучше, чем десятки тысяч обманутых дольщиков, как это было до введения эскроу в 2019 году. Система даёт время на упорядоченное завершение проектов и управляемый уход с рынка тех игроков, которые набрали обязательства сверх своих возможностей, поясняет Валерий Тумин.
«2026 год, скорее всего, станет годом естественного отбора: сильные игроки с диверсифицированным портфелем и консервативной финансовой моделью устоят и укрепят позиции. Слабые — уйдут, но уйдут организованно, под контролем банков и регулятора, а не через коллапс. Это не кризис в классическом смысле. Это рынок, который приходит в равновесие после нескольких лет искусственно поддерживаемого ажиотажа», — резюмирует специалист.
