ENGОбъединенные Арабские Эмираты остаются одним из наиболее востребованных направлений в сегменте инвестиций в зарубежную недвижимость. Рынок недвижимости здесь достаточно гибкий и подстраивается под покупателя: можно найти и квартиру за десятки миллионов долларов, и студию за сто тысяч. Об особенностях инвестирования в Эмиратах рассказывает финансовый эксперт, глава инвестиционного фонда Maerli Capital Анастасия Тарасова.
Эмираты сегодня — некий островок адекватности в мировом сообществе. Недвижимость здесь строится очень быстро, спрос на нее большой. Все это двигает цены вверх.
Доходность
Инвесторов в ОАЭ привлекают высокая доходность и оборачиваемость: при инвестициях в 20–40% от полной стоимости большинство объектов можно перепродать еще на этапе строительства, причем с сохранением условий рассрочки. Средняя доходность для инвесторов составляет около 20% годовых, а доходность на вложенный капитал, когда квартира перепродается еще в процессе строительства, получается еще выше — от 30% до 50%, в зависимости от того, в какой момент и на каких условиях удалось найти покупателя на объект.
Больше всего инвесторов привлекают Дубай и Абу-Даби. Дубай, согласно недавним исследованиям, не является переоцененным рынком. Он достаточно сильно насыщен, но продолжает расти, если правильно выбрать объект. Это хорошо подтверждает недавний кейс от инвестфонда Maerli Capital: объект был куплен в декабре 2022 года, за четыре месяца прирост в цене составил порядка 40%.
Абу-Даби сегодня — это как Дубай 5–6 лет назад: в этом Эмирате много перспективных объектов и очень бурно развивается инфраструктура. По Абу-Даби эксперты прогнозируют рост до 100% в среднем и до 200% на отдельные объекты в ближайшие три года.
Стратегии
Важно правильно выбирать объекты для инвестирования. Как и везде, в ОАЭ есть как сильно переоцененные объекты, так и те, которые разлетаются уже на старте. Какие тут возможные стратегии?
- Выкуп интересных объектов на старте продаж и последующая перепродажа. Это дает самый быстрый оборот и прирост денег.
- Реновация. Покупка готовых квартир под кастомизацию с последующей перепродажей. Реальный кейс: объект за 1,9 млн дирхамов (~$518 тыс.) после вложений в реновацию на 0,1 млн дирхамов через 2–3 месяца перепродается за 2,5 млн дирхамов. Прирост — 25% за квартал.
- Рента. Квартиры от застройщика передаются оператору, который сам находит жильцов для краткосрочной аренды и обслуживает объекты за 20% комиссии. Ожидаемая доходность от 12% годовых.
Важно знать: из-за доступности рассрочки многие пытаются заходить в рынок с минимальным порогом, когда можно заплатить всего 10% от стоимости плюс налог в размере от 2% до 4% и дальше вносить платежи несколько раз в год. Это очень большая ошибка, так делать не нужно. Ведь если инвестор неверно рассчитал свои силы и в итоге не смог платить по графику, то квартиру придется либо срочно перепродавать, либо все внесенные средства потеряются.
Дирхам жестко привязан к доллару, его курс не меняется. По этой причине рост стоимости недвижимости в дирхамах можно напрямую конвертировать в доллар. Так, сдавая квартиру в аренду по средней ставке от 6% до 9%, инвестор получает долларовую доходность. Ни один депозит такого не даст.
Жилая или коммерческая
Для коммерческой недвижимости действует ряд ограничений и правил, которые осложняют инвестирование. Дубай поделен на так называемые фри-зоны. Чтобы арендовать коммерческую недвижимость в конкретной зоне, необходимо зарегистрировать в ней компанию.
На недвижимость, которая свободна от этих обязательств, очень высокий спрос, и найти хороший объект здесь сложно.
С точки зрения доходности между коммерческой и жилой недвижимостью нет больших отличий.
Риски для инвесторов
В ОАЭ действует британское право. Все, что номинировано в дирхаме и находится на местной территории, достаточно строго регулируется законодательством. Если недвижимость находится на территории Эмиратов и человек ее полностью законно купил, никаких вопросов возникнуть не может. Арабы не позволят пошатнуть свой рынок недвижимости, к этому нет никаких юридических предпосылок.
Сейчас идут движения по расширению законодательства наследования. Для экспатов начинают применяться не мусульманские правила, а международное право наследования, когда можно нормально написать завещание и даже наследовать недвижимость без завещания.
Как зайти на рынок
Для покупки недвижимости не нужно иметь счет в Эмиратах. Достаточно открыть счет с возможностью сделать свифт-перевод. Как минимум два российских банка сегодня предлагают такие услуги. Есть и другие способы, в которых помогают агентства недвижимости — оформление менеджер чека, платежи в российское представительство агентства в рублях или даже криптовалюте.
В ОАЭ до сих пор в ходу чековые книжки: они широко используются в качестве гарантий платежа. Клиент переводит брокеру деньги в рублях на счет в России, а брокер выписывает чек и выплачивает сумму контракта застройщику своими средствами в дирхамах. Комиссия за такую услугу составляет примерно 5% — это сервисные расходы, возникающие при конвертации валюты.
Работать через брокера или самостоятельно
Законодательство в ОАЭ устроено таким образом, что без брокера делать что-то довольно сложно и невыгодно. Так, для рынка вторичного жилья есть ряд документов и договоров, которые подписываются и могут вводиться в систему только лицом с лицензией.
Услуги брокеров в ОАЭ для клиентов бесплатны: агенты зарабатывают на контрактах с застройщиками, а не на покупателях. Застройщики в Эмиратах работают без маркетинговых расходов, а рекламные бюджеты направляют на комиссионные для брокеров.
Преимуществом работы через брокеров является то, что для них застройщики всегда дают лучшие условия, а сами агенты хорошо знают ситуацию на рынке и могут подсказать инвестору оптимальный вариант.
Особенности рынка
Заходя на рынок недвижимости в ОАЭ, необходимо отталкиваться от того, с какой целью вы хотите инвестировать и какую долю инвестпортфеля будет занимать эта покупка.
Не стоит забывать, что любой рынок цикличен: спады и коррекции неизбежны. Поэтому нужно постоянно страховаться через анализ рынка и распределенное инвестирование. Такой подход позволяет компенсировать недополученную прибыль.
