ENG
Восточная Европа сегодня переживает небывалый инвестиционный бум недвижимости впервые со времен экономического кризиса 2008 года. Давайте разберемся, стоит ли россиянам покупать жилье в этом регионе и какие при этом существуют варианты. Охотнее всего россияне инвестируют в Болгарию, Чехию и Черногорию. В топ-10 рейтинга стран мира, где соотечественники покупают недвижимость, входят сразу три страны восточной Европы: Болгария, Чехия и Черногория. Регион, таким образом, в целом является одним из самых инвестиционно привлекательных для граждан РФ.
В Чехии, по данным Prian.ru, спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры в Праге, которые приобретаются с целью дальнейшей сдачи в аренду. Стартовая цена — 70 000 евро. А вот в Болгарии и Черногории в основном покупается жилье у моря для собственного пользования, причем значительно дешевле. Так, на Солнечном берегу 2-комнатную квартиру на вторичном рынке можно найти за 19 000 евро, а апартаменты в непосредственной близости от пляжа в новом комплексе с бассейном — от 25 000 евро. Цены в Черногории на порядок выше: малометражная студия в Бечичи стоит 26 000 евро, а апартаменты в комплексе — от 50 000 евро.
По данным новостных агентств, Болгария в 2018 году вышла на первое место у россиян в общем рейтинге, потеснив лидера — Испанию — и оставив далеко позади другие страны Восточной Европы. Учитывая ценовой дифференциал, это вовсе не удивительно. Помимо низкой стоимости жилья, покупателей привлекают такие факторы, как распространенность русского языка и родственность культур, относительная близость страны, а также возможность путешествовать на различных видах транспорта (например, ездить к морю на собственном автомобиле). Похоже, «дача в Болгарии» понемногу становится российским трендом. По самым скромным оценкам, в этой солнечной стране соотечественникам принадлежат по меньшей мере 300 тысяч домов и квартир, пишет Tranio. В общей сложности граждане РФ инвестировали в недвижимость региона порядка 18 млрд евро, выйдя на первое место среди всех наций.
Стоит ли сейчас покупать жилье в Восточной Европе?
Однозначной рекомендации на счет того, стоит ли инвестировать в восточную Европу, не существует. C одной стороны, цены по всему региону растут: деньги вливаются в недвижимость со скоростью, невиданной с 2007 года. По данным консалтинговой компании Colliers International, инвестиции в этот сектор в прошлом году превысили 12 млрд евро. С другой стороны, есть опасения относительно политической стабильности в Восточной Европе, которая может создать некоторые риски.
Таким образом, мы имеем дело с надувшимся пузырем цен, поведение которого в ближайшее время никто не возьмется спрогнозировать с высокой точностью. Если же будет принято решение о покупке, то в погоне за трендом важно не упустить следующие моменты:
- Квартира в курортном комплексе может иметь высокую стоимость обслуживания. Так, цена за содержание 2-комнатных апартаментов в Бяле может доходить до 1 000 евро в год.
- Возможны сложности со сдачей жилья в аренду. В случае если собственник, находясь в России, захочет компенсировать расходы по годовому обслуживанию, сдав квартиру в аренду, ему придется пойти на большие риски. Придется доверить управление жильем третьему лицу. Контролировать же деятельность посредника в удаленном режиме будет практически невозможно.
- Квартиру будет трудно перепродать на вторичном рынке. На первичном рынке много объектов на любой вкус и кошелек, а маркетинговые возможности застройщиков, как правило, гораздо выше, нежели у частных лиц. Вероятен сценарий, что «вторичка» станет ждать покупателя годами, а реализована будет с огромной скидкой.
Резюмирую: задумываться о покупке недвижимости в Восточной Европе можно, но перед покупкой стоит тщательно проанализировать свои возможности, а также рассмотреть альтернативные варианты.
Совместное владение недвижимостью как способ снизить риски
Одним из альтернативных вариантов крупному вложению средств может стать совместное владение апартаментами, или таймшер. В мире подобная практика довольна распространена. Сегодня, по данным нашей ассоциации, суммарный денежный оборот фирм, работающих на рынке, составляет около $4 млрд в год. Почти 7 млн семей по всему миру владеют таймшер-продуктами, причем 45% — в США. За последние 30 лет ежегодно количество тех, кто выкупает таймшеры (на профессиональном сленге — «временные интервалы»), увеличивается не менее чем на 15%. Популярность таймшера кроется в простой арифметике: по сравнению с отдыхом в гостинице этот вид размещения в долгосрочном периоде приносит существенную экономию. Рассмотрим на конкретных цифрах. Допустим, проживание в хорошем апарт-отеле в течение 2 недель обходится в $4200 ($350/ночь). Учитывая, что средняя инфляция на рынке отдыха и развлечений составляет 3%, по истечении 12 лет сумма, затраченная на такой отдых, достигнет $50 000. Что касается таймшера, то при первоначальном взносе в $12 000 за аналогичные апартаменты, взносе за обслуживание в $750 за 12 лет и среднем показателе инфляции на рынке таймшера в 1% получим на выходе $25 000 — то есть ровно в 2 раза меньше.
Можно прогнозировать, что в ближайшие несколько лет популярность таймшеров будет расти, в том числе за счет ассоциативности с глобальной sharing economy. Шеринг в явном тренде: в последние 4 года выручка от этого сегмента ежегодно удваивается, а к 2025 году мировой оборот может достигнуть $335 млрд, сказано в отчете PwC. Практически половина жителей США, Европы и Китая уже сегодня пользуется шеринг-сервисами. Россия на очереди.
