ENGТрудно придумать худшую житейскую неприятность, связанную с потерей денег, чем столкновение с мошенниками при покупке и продаже недвижимости. Для большинства российских граждан именно в этом случае человеку приходится оперировать самой большой в его жизни денежной суммой — причем скопленной за многие годы или взятой взаймы в банке, к тому же часто в наличной форме. Сам размер денежной суммы порождает большой риск, а между тем мошенников в России немало.
Целая индустрия
Как сообщил «Инвест-Форсайту» генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, в крупных городах ежегодно в судах оспаривается 1–2% совершенных сделок. Это значит, жертвами мошенников оказываются 2 покупателя недвижимости из 100, а сталкиваются с прямыми мошенническими действиями не менее 10 покупателей из 100. К тому же ежегодно по разным причинам до 5% сделок приостанавливается Росреестром.
«Квартирные мошенничества — это целая индустрия, в которой, помимо самих мошенников, участвуют сотрудники полиции, нотариусы, сотрудники Росреестра и МФЦ, — утверждает вице-президент Московской коллегии адвокатов “Ромашов, Ромнов и партнеры” Евгений Ромашов, — на рынке квартирных мошенников существует свой прайс за каждое необходимое действие в рамках преступной схемы. Участие должностных лиц в данной преступной схеме приводит к тому, что к сделке с реальным покупателем объект недвижимости имеет все необходимые документы, и при поверхностной проверке нельзя будет понять, что у объекта есть определенные проблемы».
Какие же существуют главные схемы мошенничества при покупке и продаже жилья?
Что написано мелким шрифтом?
Иногда ловушки для покупателей и продавцов квартир содержатся прямо в тексте договора. Вот довольно экзотический вариант: в договоре купле-продажи написано, что деньги за продаваемое жилье вы уже получили.
«По нашему законодательству считается, что раз в договоре купли-продажи написано, что деньги получили, значит получили», — комментирует основатель юридического центра «Романов и Соколова» Сергей Романов.
Опасность здесь заключается в том, что в случае расторжения сделки вы как собственник, не получивший деньги фактически, но получивший их на бумаге, обязаны будете вернуть неполученные вами деньги обратно, только уже в натуральном эквиваленте. Ну а если сделка продолжится и вы получите деньги по расписке, теперь ко всему прочему по документам будет считаться, что вы два раза получили деньги за продажу, и потому покупатель может законно потребовать вернуть одну часть денежных средств назад, а в случае вашего отказа подать к вам исковое заявление взыскать с вас денежные средства за незаконное обогащение.
Еще одна возможная «подстава» в тексте договора — заниженная стоимость квартиры. Казалось бы, это должно волновать только налоговую инспекцию — но лишь при условии, что сделка не будет расторгнута. Как поясняет юрист и арбитражный управляющий Мария Мищенкова, при признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть исключительно указанную в договоре сумму.
Предъявите документы
Не просто ловушкой, а настоящим криминалом является подделка документов. Благодаря ей вы можете купить квартиру не у настоящего собственника, а у подставного лица. В ход, например, может пойти доверенность, которая либо отменена, либо утратила силу, либо вообще была оформлена неправильно или незаконно. Вместо собственника на сделку может прийти лицо, похожее на владельца или с поддельным паспортом. Дмитрий Щегельский (агентство «Бенуа») знает случаи, когда мошенники даже не подделывали документы, а каким-то образом получали документы у собственника, а затем подбирали реального человека, который максимально похож на фотографию в его паспорте.
По мнению директора аналитического отдела Dominfo.ru Артура Меркушева, один тот факт, что уже при первом просмотре у продавца при себе оказываются все необходимые для сделки бумаги, является поводом насторожиться.
Если же собственником является юридическое лицо, то, как отмечает основатель и руководитель компании «ВозлеДороги.ру» Сергей Меркулов, здесь самая распространенная схема — поддельное согласие учредителей на совершение крупной сделки.
«Увы, большинство сделок между физлицами сейчас совершаются без участия нотариуса и как правило в МФЦ, — констатирует Сергей Меркулов. — Документы в любом случае принимает рядовой сотрудник “в окошке”, который фактически не несет никакой ответственности за последствия, да и не имеет навыков и опыта для проверки документов, личностей и полномочий сторон. Здесь рекомендация экспертов — самостоятельно проверять паспорта продавцов, а еще лучше — привлечь ответственных опытных юристов или оформить сделку через нотариуса. Он хотя бы отвечает за проверку документов и оформление сделки своим имуществом».
«Чаще всего подделывают выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности, ПНД и даже решения суда о вступлении в право собственности (якобы по наследству). Когда, например, к нам клиент обращается с просьбой проверить квартиру, в 5 из 10 случаев оказывается, что с недвижимостью что-то не так», — добавляет Артур Меркушев (Dominfo.ru).
А поскольку мошенник знает, что документы могут не пройти проверку, он суетится и постоянно подгоняет покупателя. Тут его цель — взять задаток и исчезнуть.
Залог неудачи
Вообще, в огромном количестве случаев главная цель мошенника: получить от покупателя задаток (залог), а квартиру он продавать и не собирается и, скорее всего, технически не может. По словам Артура Меркушева (Dominfo.ru), «лозунгом» мошенника в этом случае становится:
«Оставьте залог, и квартира точно ваша».
Продавец показывает квартиру в лучшем свете один раз и начинает торопить, якобы претендентов много, вы оставьте залог, если квартира понравилась. Клиент оставляет залог, подписывает договор, внимательно его не читая. А в договоре указано, что если покупка не состоялась, залог не возвращается. Причины, почему сделка не состоится, могут оказаться различны, например всплывают недостатки квартиры: соседи-алкоголики, рядом идет стройка, коммунальные платежи не оплачивались больше года. Покупатель отказывается от сделки и теряет залоговую сумму.
Бывают случаи, когда мошенники просто арендуют квартиру, а затем выставляют ее на продажу по привлекательной цене. На объявление откликается много покупателей, 90% посмотревших соглашаются на покупку. Мошенники просят от покупателя задаток.
«В Петербурге средняя распространенная сумма задатка — 50 тысяч рублей. Таких доверчивых покупателей могут быть десятки человек», — рассказывает Дмитрий Щегельский (агентство «Бенуа»).
Разумеется, после получения денег мошенники скрываются. Лекарство от мошенничества одно: расчет с продавцом проводить только после окончания регистрации. Для спокойствия обеих сторон можно оформить сделку через банковскую ячейку, когда гарантом выступает банк.
Квартира с темным прошлым
Частые случаи мошенничества связаны с тем, что сама квартира имеет «темное прошлое». Например, на ней висят коммунальные долги, за которые придется расплачиваться новому владельцу. Впрочем, это случай сравнительно простой, предотвратить его тоже сравнительно просто.
«Для того чтобы после заселения вы случайно не узнали, что стали должны 450 000 рублей за газ, за воду, за отопление и пр., необходимо заказать выписку из финансового лицевого счета, которую можно заказать онлайн через Единый портал государственных услуг. С помощью нее вам станет ясно: числятся ли какие-нибудь задолженности за квартирой или нет», — советует Сергей Романов.
Кроме коммунальных долгов, роль «тяжкого наследия» может сыграть незаконная перепланировка. Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать все самостоятельно, что означает дополнительные траты времени и денег — к тому же есть риск, что новую планировку не согласуют, придется всё восстанавливать в исходный вид.
Из рук в руки
Более сложные схемы построены на несовершенстве законодательства, а также отсутствии у обычного покупателя знаний и навыков, позволяющих разглядеть аферу. По словам Сергея Меркулова (компания «ВозлеДороги.ру»), самая распространенная ситуация — проведение цепочек подконтрольных сделок, где первая сделка оформлена с нарушением, позволяющим опротестовать сделку в судебном порядке, а последующие — абсолютно законны.
Покупатель-жертва приносит реальные деньги, сделка регистрируется, но вскоре возникает иск от одного из предыдущих владельцев, сделка расторгается, истец получает право на недвижимость, а покупатель… получает право получить обратно свои деньги от последнего продавца. Но денег у продавца уже нет, имущества у него тоже нет и максимум, что ему грозит, — признание банкротом. Как застраховаться от такой схемы?
«В таких случаях необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев», — считает Мария Мищенкова.
Важно проверить правильность приватизации, всю историю постоянных регистраций (прописок), а также были ли учтены права несовершеннолетних во время переоформления прав.
«Даже если эти несовершеннолетние давно выросли, они могут заявить о своих когда-то нарушенных правах», — подчеркивает Мария Мищенкова.
Однако, по мнению Сергея Меркулова, самостоятельно или с помощью нотариуса осуществить все подобные проверки невозможно: слишком трудоемко проверять всю историю возникновения прав на данный объект недвижимости плюс все сделки по цепочке. Обычные риэлторы, нотариусы и даже многие юристы такой практикой не занимаются. Большие компании, покупающие дорогую недвижимость, как правило, поручают такую работу крупным юридическим фирмам, имеющим опыт и квалифицированных специалистов. Частным лицам, не готовым тратить десятки и сотни тысяч рублей на такие проверки, можно посоветовать только отказаться от покупки недвижимости, которая много раз переходила из рук в руки, особенно за короткий период.
Тени забытых жильцов
Говоря о «темном прошлом» квартир, необходимо помнить: отдельную головную боль — точнее, зону риска — представляет собой момент приватизации. Приватизация квартиры могла пройти с нарушением, а если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, то отказавшийся от приватизации имеет право на пожизненное проживание в квартире. Вообще, есть целый ряд случаев, когда на продаваемую квартиру может претендовать некое третье лицо.
Такие случаи, в частности, имеют место, если недвижимость некогда приобреталась с использованием материнского капитала. В случае использования маткапитала, напоминает Мария Мищенкова, при покупке квартиры выделяются доли на детей. Если дети не являются собственниками квартиры, их права ущемлены, а сделка незаконна.
Другой тип ситуации такого рода — неожиданное появление на горизонте наследников прежних собственников.
«Много неприятных ситуаций, связанных с наследством, когда внезапно объявляется родственник, спустя даже шесть месяцев, хоть уже и прошел срок вступления в наследство, — рассказывает Артур Меркушев (Dominfo.ru), — у него, конечно же, есть справка, что он якобы лежал в больнице, и тут начинаются суды и разбирательство. Если покупаете у собственника, который недавно вступил в наследство и стал владельцем, будьте бдительны: перепроверяйте все наследственные сроки и самих наследников».
Бабушка не понимает
Крайне циничная схема мошенничества предполагает использование в качестве продавца пожилого человека, которого можно в будущем объявить не вполне вменяемым или не осознававшим свои действия.
«Покупать у пожилых людей нужно с особой осторожностью. Лучше узнавать, есть ли у старушки или дедушки родственники, и уточнять у них намерения о продаже квартиры», — отмечает Артур Меркушев (Dominfo.ru).
При худшем сценарии не поможет даже осмотрительность покупателя, который может потребовать у пожилого продавца справку из психоневрологического диспансера. Да, продавец предъявляет ему справку. Вроде бы все хорошо, сделка оформлена. Но потом появляется родственник и говорит, что старушка не осознавала, что делает. На столе появляется совсем другая справка — о старческой деменции. Тут дела покупателя плохи.
Что делать?
Как же бороться с мошенническими схемами? По мнению Дмитрия Щегельского (агентство «Бенуа»), важнейшее правило — мошенники не любят свидетелей. Следовательно, утверждает Дмитрий Щегельский, можно с 90%-й уверенностью сказать, что в сделке, совершаемой через агентство недвижимости, мошенников, скорее всего, нет. Участие в сделке нотариуса также снижает риск столкнуться с продавцом-мошенником. Не стоит давать задатки (авансы, предоплаты) напрямую в руки продавцу, какой бы договор вы ни заключали с ним и какую бы расписку он ни написал. Внося задаток в агентство недвижимости, вы можете на 90% быть уверенным, что с покупаемой квартирой все в порядке, а если не в порядке, то внесенный задаток вам вернется.
«Рекомендуем всем покупателям недвижимости, вне зависимости от ее вида, назначения и стоимости, не экономить и обращаться к специалистам, которые имеют опыт, квалификацию и связи, чтобы защитить своих клиентов не только от мошеннических схем, но и от подводных камней законодательства. Стоимость покупаемой недвижимости гораздо дороже, чем услуги специалистов», — говорит Сергей Меркулов («ВозлеДороги.ру»).
Ниже мы предлагаем вниманию читателей чек-лист действий, который, по мнению экспертов коллегии адвокатов «Ромашов, Ромнов и партнеры», необходимо сделать всякому гражданину, чтобы в процессе сделки с недвижимостью не потерять свои деньги:
- Все переговоры по сделке необходимо вести только с собственником квартиры, убедившись, что человек не находится в розыске, а его паспорт, который он предъявляет, не утерян (находится ли человек в розыске, можно проверить на сайте «Петровка 38», проверить паспорт человека можно на сайте ГУ по Вопросам миграции МВД России).
- Не покупать квартиру по цене значительно ниже рыночной.
- Не приобретать квартиру у человека по доверенности от собственника.
- Запросить в Росреестре расширенную информацию по квартире (так называемую «историю квартиры»).
- Не соглашаться на проведение сделки вне стен банка. Сделка должна быть проведена только с помощью банковской ячейки и закладки в нее денежных средств. Если продавец категорически против данной процедуры, стоит задуматься о приобретении у него квартиры.
- Не покупать квартиру, если собственник, который ее продает, владеет ею несколько месяцев.
- Обстоятельно поговорить с собственником на предмет приобретения им квартиры, запросить у него, помимо выписки из ЕГРН, иные документы по сделке купли-продажи, в результате которой он приобрел объект.
- Если продавец квартиры по внешним признакам не мог купить столь дорогостоящий объект, его история не внушает доверия, он ведет себя неуверенно, не помнит значимые факты, стоит отказаться от приобретения выбранного варианта.
Автор: Константин Фрумкин
