ENG
Добавить в избранное
Инвестклимат, Мнение, Это интересно

Как взыскать неустойку с застройщика

Татьяна Петренко

Татьяна Петренко

Генеральный директор, учредитель, управляющий партнер Legal Lab Pro

ДДУ — договор долевого участия — для многих возможность реализовать мечту об идеальном собственном доме: квартиры на этапе строительства отдают на 20–30% дешевле рынка, можно выгодно купить квадратные метры еще на этапе котлована, многие компании дают выгодные рассрочки. Но ДДУ — это всегда определенные риски, хотя дольщиков, кажется, со всех сторон защищают законы и правительственные инициативы. Как ни крути, это «кот в мешке». В шаге от обладания долгожданной квартирой дольщика могут подстерегать неприятные сюрпризы — начиная от некачественной отделки и заканчивая не той площадью, не тем этажом, не той стороной. 

Начну с призыва — не подписывайте акт приемки-передачи на недвижимость, если:

  1. вы в чем-то не уверены, например в метраже сданного объекта;
  2. вам что-то не нравится, например отделка или несоответствие расположения помещений;
  3. представители застройщика говорят что-то из серии «вы акт подпишите, а мы потом пришлем мастера и все исправим». После подписания акта 90% ответственности за объект переходит к покупателю. В суде вы будете постоянно слышать фразу «акт подписан, значит, претензий нет».

Разберем стандартные ситуации, при которых возникает право взыскать неустойку.

Если объект сдан позже срока

Смотрим договор. Со следующего дня после указанной даты сдачи в договоре наступает право по закону о защите прав потребителей о взыскании неустойки в размере 3% от полной стоимости объекта. 3% за сутки — обратите на это внимание. О механике и алгоритме действий расскажу позже.

Вам следует знать, что в 99% случаях претензий к застройщикам по срокам — это выигрышные дела, потому что речь всего лишь о нарушениях договора, прописанных на бумаге. Но есть случаи, когда застройщику удается изменить сроки договора без выплаты неустойки, например локдауны 2020–2021 гг. и остановки многих работ затянули сроки сдачи объектов не по вине застройщиков.

Кстати, как узнать, сдана квартира или нет? Застройщик должен официально уведомить заказчика о том, что недвижимость готова к сдаче. Иначе, как говорится, не считается. Пока вы не получили официального уведомления об окончании строительства и готовности недвижимости, для вас стройка в самом разгаре, а следовательно, сроки сдачи нарушаются согласно договору.

Застройщик сдает квартиру с меньшим метражом

Смотрим договор: есть ли там условие о том, насколько значительным считается изменение жилой площади, что вообще написано про уменьшение и увеличение квадратуры квартиры. В данном случае обращаю ваше внимание, что акт приемки-передачи может быть с «ошибочной» цифрой. Поэтому для уверенности лучше все проверить самостоятельно. Если решили судиться, привлекаем для экспертизы сторонних специалистов или сотрудников БТИ. Должны быть надежные доказательства нарушений со стороны застройщика. Но если, к примеру, по договору вам должны были сдать 56 кв. м, а сдали 55,5 — это незначительный строительный брак. Его возместить не получится.

Если застройщик не исправляет замечания по квартире


Что-то где-то недоделано, не прикручено, не доставлено? Это тоже право на взыскание неустойки, согласно законам РФ, в том числе закону о защите прав потребителей. Есть 3 варианта:

  • переделать все самим и выставить застройщику счета от третьих лиц;
  • установить порядок устранения недостатков самим застройщиком;
  • требовать снижения стоимости объекта соразмерно недочетам, подкрепив все это экспертизами.

Случай из практики: нашим клиентам застройщик попытался «сдать» квартиру, где вместо двух заявленных туалетов был один и кладовка без вывода мокрых зон. Мало того, квартира оказалась на другом этаже и с зеркальным от первоначально заявленного расположением. То ли напутал, то ли схитрил, мягко говоря. Сейчас дело в суде, на 100% мы выиграем, потому что клиент акт не подписал, только ознакомился и взял копию. Метраж жилой площади там тоже не совпадает.

В случае если недостатки такие, с которыми ужиться невозможно или стоимость их устранения равнозначна, например, половине стоимости квартиры — отказывайтесь от сделки и требуйте через суд возврата денежных средств, если застройщик не идет на мировую.

Если вас не устроил ремонт, отделка квартиры — предъявляйте претензии. Не стоит смиренно принимать отваливающиеся карнизы и низкого качества покрытие пола, хлипкое настолько, что ваш любимый кот, первым зайдя в новый дом, умудрился его испортить:

  • требуйте устранения недостатков;
  • оценивайте ущерб, вызывайте оценщиков и взыскивайте с застройщика деньги на ремонт.

Алгоритм

Споры с застройщиком решаются во всех случаях по одной и той же схеме, включающей в себя досудебные действия и судебное разбирательства.

На первом этапе вы должны направить в адрес застройщика письменную претензию с указанием всех реквизитов (и его, и своих), суммы сделки, подробным изложением проблем, суммы компенсации и сроков ее выплаты. Можно продублировать и даже известить застройщика телеграммой с обязательной копией для вас.

Далее готовим документы для суда — договор с застройщиком, копию претензии с уведомлением об ее отправке, письменно заверенные экспертизы БТИ или сторонних оценщиков — чем больше доказательная база, тем лучше, — копии неподписанного акта, если там содержатся ложные сведения. Идем в суд.

Госпошлина на такие дела составляет не более 60 000 рублей. Зависит от заявленной стоимости компенсации. Но больше этой суммы взять не могут. Грамотно рассчитать размер госпошлины может юрист, а также учесть все расходы на судебный процесс, включая вызовы экспертов.

Дольщики в выигрышном положении; если есть достаточная сильная доказательная база, застройщик, как правило, только тянет время. В любом случае позиция «спасибо и на том» в случае с жильем неприемлема. Не бойтесь отстаивать свои права: это ваши деньги, ваш дом и ваше будущее. А для строителей — это всего лишь бизнес.


Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья