ENG
Кризис, вызванный распространением коронавирусной инфекции, сильно ударил по мировой экономике и фондовым рынкам. На этом фоне становятся востребованными более консервативные активы, к которым, безусловно, относится недвижимость. При правильном выборе актива доходность на горизонте 3–5 лет может составить до 15% годовых.
Недвижимость является одним из самых стабильных видов активов. Не случайно во все кризисы, которые российская экономика проходила с 1998 года, вслед за девальвацией рубля начинают расти цены на квадратные метры. Это заметно и сейчас в условиях неблагоприятной экономической ситуации, вызванной COVID-19. Рост по некоторым объектам с начала года составил 6%. Текущий восходящий тренд продлится несколько месяцев. Поэтому если у вас уже есть на примете привлекательный актив для покупки, ждать особо не стоит — лучше закрыть сделку сейчас.
Если же вы только присматриваетесь к рынку, можно отложить покупку до осени, когда цены на недвижимость, скорее всего, пойдут вниз: появится возможность приобрести актив на более выгодных условиях. Насколько более выгодных? Давайте разберемся.
Текущая рублевая инфляция на рынке недвижимости связана с желанием владельцев зафиксировать цены на докризисном уровне, когда доллар стоил на 10–12% дешевле. Подобное поведение со стороны физических лиц имеет чисто психологический эффект: людям не хочется продавать квартиру, например, за эквивалент $50 тыс., если они понимают, что 3–4 месяца назад могли бы выручить за нее $55 тыс. Девелоперы же таким образом пытаются переложить на покупателя часть своих затрат, которые они несут в долларах. В условиях кризиса такая стратегия оправдана в случае с особо ликвидными объектами. Поэтому повторюсь: если вы нашли вариант вашей мечты — берите его.
Однако большинство объектов в течение полугода станет дешевле. Это не будет резкий обвал — рынок недвижимости по своей природе довольно стабильный и консервативный. Скорее, нас ждет плавное снижение в пределах 10–15% от текущих цен. При этом я не исключаю, что на какие-то объекты скидки смогут доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Это касается в первую очередь рынка новостроек, где девелоперы могут устраивать закрытые распродажи на короткий промежуток времени, чтобы сбыть часть своих не самых успешных проектов. Таким образом, компании пополняют свой кэш-флоу в кризис для обслуживания текущих кредитов и прочих операционных расходов. А частные инвесторы получают прекрасную возможность купить актив по привлекательным ценам.
На большом промежутке времени рост цен на жилую недвижимость не уступает инфляции, а, как правило, превосходит ее. Иными словами, инвестор может рассчитывать на доходность не менее 5% годовых. Инвестиции в офисную недвижимость позволяют получать еще больший доход — около 10–12% годовых, в торговую — 15%. Конечно, кризис вносит свои коррективы. В частности, торговля во многом перешла в онлайн, и, думаю, некоторые магазины уже не откроются. Но хорошие точки, расположенные в проходных местах, будут востребованными всегда, и сейчас появляется неплохая возможность купить их дешево. Кроме того, подчеркну: вложения в недвижимость, как и профессиональные инвестиции на фондовом рынке, — это игра в долгую.
Вложения в недвижимость в текущих условиях могут быть выгодными даже в том случае, если на руках нет полной суммы для заключения сделки. В апреле правительство России разработало специальную льготную ипотечную программу. Для покупки квартир в новостройках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей можно взять кредит на 8 млн рублей всего под 6,5% годовых. Для остальных регионов России сумма льготного кредита ограничена 3 млн рублей. Можно подсчитать, что если взять кредит, например, сроком на 20 лет, то при подобной ставке ежемесячные платежи окажутся ниже, чем плата за аренду. Клиенты это уже поняли. Мои знакомые банкиры утверждают, что у них вал звонков, особенно от людей из регионов, которые интересуются недвижимостью в Москве.
Иными словами, ипотечное кредитование тоже может стать неплохим инвестиционным инструментом. Это более оправданно, чем вкладывать последние средства в квадратные метры или любой другой вид активов. Помните: грамотные инвесторы всегда стараются держать при себе сумму, равную расходам за 6–12 месяцев, чтобы уберечь себя от различных непредвиденных обстоятельств. В кризисное время это особенно актуально.
