ENG
В контексте рынка недвижимости государство обычно рассматривают как регулятора. Оно устанавливает правила строительства, запускает льготные программы и влияет на доступность ипотеки. Однако в регионах у него есть и другая роль — непосредственного покупателя квартир.
Государственные и муниципальные структуры приобретают жилье для детей-сирот, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, врачей, работников прокуратуры и других категорий граждан. На крупном рынке такие сделки растворяются в общем объеме продаж. В небольшом городе одна программа может предъявить спрос сразу на десятки квартир и фактически сформировать отдельный сегмент рынка.
Социальные обязательства превращаются в рыночный спрос
Спрос государства возникает не из текущей конъюнктуры, а из обязательств, исполнение которых нельзя бесконечно откладывать. На 1 января 2025 года в России насчитывалось 180 428 детей-сирот и лиц из их числа, подлежащих обеспечению жильем. Одновременно на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеющих право на социальную выплату состояла 526 441 семья.
Еще один устойчивый источник спроса — расселение аварийного фонда. Стратегия развития строительной отрасли предусматривала переселение в 2019–2024 годах 510 тыс. человек из 9 млн кв. метров аварийного жилья. Уже к ноябрю 2022 года были расселены более 413 тыс. человек из почти 7 млн кв. метров.
За каждой семьей или гражданином стоит будущая потребность в квартире, строительстве нового дома, жилищном сертификате либо иной форме обеспечения жильем. Значительная часть такого спроса в итоге выходит на первичный или вторичный рынок.
При этом объем государственного спроса нельзя оценивать только по количеству получателей. Цена исполнения обязательств также растет вместе с рынком. Региональный разброс стоимости жилья значителен: например, на конец 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Ростовской области составляла 127 885 рублей на первичном и 99 045 рублей на вторичном рынке, тогда как в Краснодарском крае — соответственно 113,5 тыс. и 104 тыс. рублей.
Следовательно, одинаковая по площади квартира создает для бюджета принципиально разную нагрузку в зависимости от территории. Более того, средний региональный показатель не отражает различий между районами одного города, где стоимость квадратного метра может отличаться на десятки процентов.
Как потребность превращается в закупку по 44-ФЗ
Процедура начинается с формирования списка граждан и определения объема финансирования. Заказчик рассчитывает число необходимых помещений и их площадь, согласовывает бюджет, обосновывает начальную максимальную цену контракта и готовит описание объекта закупки.
После этого извещение размещается в Единой информационной системе. В документации фиксируются параметры, которым должна соответствовать квартира: площадь, территория расположения, год постройки и степень износа дома, этаж, техническое состояние, срок передачи, характеристики отделки, окон, дверей, сантехники и напольных покрытий.
С одной стороны, подробное техническое задание защищает будущего жильца от получения непригодного помещения. С другой — каждый дополнительный критерий уменьшает реальный объем предложения.
Именно поэтому формально обеспеченная финансированием закупка может не состояться. Государство располагает бюджетом и имеет подтвержденную потребность, но на рынке нет квартиры, которая одновременно соответствует установленной цене, площади, году постройки, району и состоянию.
В таких ситуациях проблема находится уже не в плоскости 44-ФЗ. Контрактная система может организовать конкурентный выбор поставщика, но не способна создать недвижимость там, где она физически отсутствует.
Когда государство становится крупнейшим покупателем
Универсального порогового объема, после которого государственный заказ начинает повышать цены, нет. В городе-миллионнике закупка 30 квартир, скорее всего, не изменит рынок. Для небольшого муниципалитета те же 30 объектов могут составить основную часть годового предложения ликвидного жилья нужного типа.
Особенно уязвимы регионы, где одновременно наблюдаются четыре условия:
- Накоплена значительная очередь получателей жилья.
- Новое многоквартирное строительство почти не ведется.
- Вторичный рынок малоликвиден.
- Техническое задание допускает только узкий круг объектов.
На практике может возникнуть ситуация, когда государству требуется 40 квартир, но в открытой продаже имеются только три, соответствующие документации. Остальные объекты либо находятся в неподходящих районах, либо не проходят по году постройки, площади, состоянию дома или цене.
Тогда государство конкурирует не с другими ведомствами, а с обычными покупателями. Предметом конкуренции становятся преимущественно небольшие готовые квартиры — наиболее ликвидный сегмент вторичного рынка. Если такие закупки повторяются, собственники начинают учитывать бюджетный спрос при определении цены, а инвесторы — готовить объекты под распространенные требования заказчиков.
Однако повышение начальной цены не всегда решает проблему. Если заказчик ориентируется на усредненную стоимость квадратного метра, она может не соответствовать цене подходящих объектов в конкретном районе. Если же цена повышается без пересмотра технических требований, количество квартир на рынке все равно не увеличивается.
Поэтому для результата иногда эффективнее не добавлять финансирование, а корректировать параметры закупки. Например, расширять допустимую территорию, пересматривать ограничения по году постройки или устранять требования, которые не влияют на безопасность и пригодность жилья.
Почему банкротные торги не могут закрыть дефицит
Логично предположить, что дополнительным источником предложения могут стать квартиры с банкротных торгов. Однако я не считаю этот канал системным решением для государственных жилищных программ. У двух процедур несовместимые временные циклы.
При закупке по 44-ФЗ поставщик должен передать объект в установленный контрактом срок. В обычной ситуации весь цикл — от публикации закупки до передачи квартиры — занимает несколько месяцев.
На банкротных торгах покупатель не всегда может прогнозировать, когда получит не только зарегистрированное право собственности, но и фактический контроль над помещением. Сделку могут сопровождать обжалование действий арбитражного управляющего, претензии кредиторов, права членов семьи должника, зарегистрированные жильцы и судебное выселение. Процесс способен занять полгода, год и более.
Следовательно, квартиру с банкротных торгов сложно приобретать непосредственно под уже опубликованную закупку. К моменту оформления объекта срок исполнения государственного контракта, вероятнее всего, истечет.
Обратная модель — сначала приобрести квартиру, затем ждать подходящую закупку — также рискованна. Условия будущего технического задания неизвестны, а капитал на длительный срок выводится из оборота.
Такая стратегия оправдана лишь при очевидном дисбалансе: государству требуется большое количество квартир, а объектов нужного типа в продаже практически нет. Но даже тогда инвестор должен исходить не из предполагаемой закупки, а из альтернативной ликвидности. Квартиру необходимо иметь возможность продать на открытом рынке, если закупка не будет объявлена, изменятся ее условия или другой участник предложит более низкую цену.
Есть и экономическое противоречие. Для государственного заказа лучше подходят юридически чистые квартиры в новых или сравнительно новых домах. Но именно такие объекты обычно наиболее ликвидны и нередко выгоднее реализуются обычному покупателю. Государственная цена за квадратный метр может оказаться ниже открытого рынка, а длительная подготовка объекта дополнительно снижает доходность.
Поэтому квартиры с банкротных, залоговых и арестных торгов могут попадать в государственные контракты, но преимущественно как единичные сделки. Рассматривать банкротный рынок как резерв, способный массово обеспечить жильем социальные категории, было бы неверно.
Приемка — отдельный финансовый риск
Победа в закупке не означает, что сделка завершена. По статье 94 Закона № 44-ФЗ заказчик обязан произвести приемку и проверить соответствие результата условиям контракта. Основанием для оплаты служит подписанный в ЕИС документ о приемке.
Большинство замечаний к отделке устранимы: можно переклеить обои, заменить дверь, исправить покрытие или завершить ремонт. Сложнее, если претензия связана с конструктивным состоянием всего здания.
В одном из практических случаев причиной отказа стала трещина в доме. Экспертное заключение подтверждало, что здание не является аварийным, а дефект не создает угрозы. Юридически поставщик мог оспаривать отказ, но судебный процесс с апелляцией и кассацией занял бы около восьми месяцев.
В такой ситуации необходимо оценивать не только вероятность победы в суде. Следует считать стоимость замороженного капитала, юридических расходов и упущенных сделок. Иногда расторжение контракта и продажа квартиры на открытом рынке даже с убытком рациональнее, чем длительное доказывание своей правоты.
Это важная особенность государственного заказа. Формальное соответствие объекта документации не всегда устраняет риск его фактического отклонения. Поэтому до подачи заявки нужно оценивать не только квартиру, но и дом, прилегающую территорию, документы и потенциально спорные дефекты.
Что государственный спрос меняет на рынке
Государство уже является системным покупателем жилья, но сила его влияния распределена крайне неравномерно. На крупных рынках оно остается одним из многих участников. В небольших городах государственная закупка способна выбрать почти все подходящее предложение, изменить ожидания собственников и создать конкуренцию с частными покупателями.
Главное ограничение этого сегмента — не всегда нехватка денег. Нередко бюджет есть, социальное обязательство подтверждено, закупка объявлена, но рынок не может предоставить нужное количество квартир на заданных условиях.
Я считаю, что по мере исполнения накопленных обязательств этот разрыв будет становиться заметнее. В новых национальных целях установлен ориентир увеличить обеспеченность жильем до 33 кв. метров на человека к 2030 году и до 38 кв. метров к 2036 году. Однако достижение таких показателей зависит не только от финансирования, но и от структуры предложения в каждом регионе.
