ENG
«Помещение сдается в аренду» — как часто такие вывески мы видели, проходя по московской улице еще буквально пару лет назад? Что происходит с рынком сегодня? Главный тренд минувшего года — снижение вакантности торговых и офисных площадей, небольшой рост ставок в наиболее привлекательных объектах и фактическое отсутствие ввода новых объектов. Эти же тренды, а также рост объема инвестиций в коммерческую (в частности торговую недвижимость), скорее всего, мы будем наблюдать и в новом году.
Рынок коммерческой недвижимости столицы в 2017 году по большей части оправдал все позитивные прогнозы. Если еще буквального пару лет назад мы видели, как закрываются магазины, съезжают офисы, недавно построенные ТЦ и офисные центры стоят пустыми, а инвесторы в коммерческие площади активно ищут новых арендаторов, теперь картина изменилась. На мой взгляд, главный тренд прошлого года — снижение вакантности коммерческих площадей, как в секторе офисной недвижимости, так и в торговой.
Наибольшее влияние кризиса, конечно, испытал на себе рынок офисной недвижимости: вакантность в сегменте наиболее дорогих офисов (класса А) доходила до 25%. Однако к концу 2017 года, по нашим оценкам, вакантность офисов класса А составила уже порядка 15%. Намного лучше ситуация в сегменте недорогих офисов. Здесь мы можем смело говорить о вакантности на уровне всего 8%. Это вполне приличный показатель, который свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.
В перспективе именно на рынке офисов возможен наиболее крутой взлет цен. Ведь здесь мы наблюдали наибольшее падение. К примеру, согласно прогнозу аналитиков JLL, к концу 2019 года ставки аренды на офисы в деловом центре «Москва-Сити» могут подняться до $500-800 за кв. метр. В то время как сейчас мы говорим о ценах $400-750 за кв. метр. Среди причин можно назвать ограниченное предложение крупных офисных блоков и слишком низкий объем ввода новых офисных площадей в этой локации.
Тем не менее, пока с рискованного рынка офисов инвесторы переключились на торговую недвижимость. Традиционно наибольший объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости мы наблюдали в офисном секторе, однако в 2017 году ситуация в корне изменилась. Именно сегмент торговой недвижимости в большей степени вызывал интерес инвесторов. И это вполне понятно. Закрытие нескольких торговых сетей, сокращение числа магазинов, которое мы наблюдали еще в 2015 году, не оказало на рынок торговой недвижимости того негативного эффекта, которого ожидали некоторые аналитики. Ведь дефицит качественных торговых площадей всегда был характерен для столицы. Менялся лишь пул арендаторов. Места, освобождаемые ритейлом в ТЦ, заняли игровые проекты для детей, которые, как магнит, притягивают дополнительный трафик, и, конечно, недорогие рестораны, не преминувшие воспользоваться снижением арендных ставок.
Результатом стало снижение объемов пустующих площадей в московских ТЦ примерно до 6%. Доходность же объектов торговой недвижимости на московском рынке, по нашим оценкам, выше офисной примерно на 1-2 п.п. и находится на уровне 11-12% годовых, что, безусловно, привлекательно для инвесторов, учитывая крайне низкий уровень риска таких вложений. Ведь и годовой объем ввода качественных торговых площадей составил всего 200 тыс. кв. метров, что более чем на 60% ниже показателей 2016 года.
Восстановления девелоперского цикла на рынке коммерческой недвижимости и значимого роста ввода объектов мы ожидаем в 2019 году (до 567 тыс. кв. м, по оценкам JLL). Однако к существенному росту вакантности торговых площадей это не приведет даже в том случае, если все планы девелоперов будут реализованы в срок.
В 2018 году, на наш взгляд, будут преобладать те же тренды, что и в 2017: снижение вакантности площадей, небольшой рост ставок аренды на наиболее качественные объекты торговой недвижимости, а также рост интереса инвесторов как к офисной, так и торговой недвижимости. И если покупку офисов многие пока еще будут воспринимать как довольно рискованные инвестиции, то приобретение торговой недвижимости — это стабильные гарантированные вложения.
Стимулом для роста частных инвестиций в этот рынок станет и постепенное снижение ставок по банковским депозитам, а также негативные тренды на рынке жилой недвижимости, ведь «перепроизводство» новостроек в самой Москве и за ее пределами не может не отразиться на цене квартир и доходности жилых объектов. В то же время механизмы коллективных инвестиций (в частности, краудинвестинг в недвижимость), которые сейчас активно развиваются в России, делают вложения в коммерческую недвижимость вполне доступными для большинства пассивных инвесторов.
По нашим оценкам, наибольшую привлекательность для частных инвесторов (как, впрочем, и в прошлом году) будут представлять качественные торговые объекты площадью от 3-5 тыс. кв. метров и более.
