ENG Кирилл КулаковСоучредитель ООО «ЦНЭС Эстейт», профессор НИУ МГСУ |
 Алексей СтроковГенеральный директор ООО «ЦНЭС Эстейт» |
Трамп и Шварценеггер сделали состояние на сделках с недвижимостью, как они часто любят об этом рассказывать и писать. Дональд в первой своей сделке в рассрочку заработал более 30% годовых, купив актив по хорошей цене, а Арнольд работал с риэлтором Ольгой, которая, с его слов, носила русское имя и приумножала его капитал на перепродаже кондоминиумов. Инвестирование в недвижимость — это дорога длиною в жизнь, и, чтобы ее прожить счастливо, нужно много учиться и применять эти знания на практике.
Покупая недвижимость, мы в первую очередь приобретаем ценную бумагу — выписку из ЕРГН, в которую так приятно смотреть, когда напротив адреса и площади объекта стоит твои фамилия или компания. Поэтому, конечно, в первую очередь нужно позаботиться о том, чтобы право собственности там фигурировало неоспоримо долго, а в графе «обременения» не было бы чего-то такого, что стало бы неприятной неожиданностью.
Процессы, связанные с оспариванием права собственности, больше остальных нагружают судебную систему. Первое, о чем нужно позаботится, это об отсутствии перспектив оспаривания права собственности. Из общих рекомендаций: срок владения продавцом должен составлять более 3 лет — и для проверки можно сделать запрос страховой компании на страховку титула приобретаемого объекта. Страховщики не будут страховать риск потери права собственности, если их что-то смутит по правовой экспертизе.
Также особое внимание нужно уделять приобретению недвижимости с банкротных торгов или у продавца, находящегося в предбанкротном состоянии: риски оспаривания права собственности резко возрастают, а вот возможности вернуть деньги достаточно низкие, потому что ваши деньги, скорее всего, пойдут в конкурсную массу, и вы вместо почётного статуса собственника приобретёте сомнительный статус кредитора.
Также присутствует высокий риск оспаривания по сделкам с имуществом, которое может признаваться общим (или общедомовым), так как в таких сделках никого не интересует ни срок исковой давности, ни то, что право на это имущество зарегистрировано официально в Росреестре — оспорят, заберут и распределят между вашими экс-соседями, а вы пойдете за деньгами в суд. Причём срок судебных процессов по таким делам составляет в среднем от двух лет и более. В этот класс активов обычно попадают подвалы, технические помещения, цоколи в жилых домах, общие входы и проходы и все то, что может быть необходимым для совместного использования всеми собственниками здания.
Как отдельный подраздел рисков потерять деньги в сделках можно рассмотреть все финансовые операции до того момента, как стороны подали документы на переход права собственности на вас. Речь идёт о так часто применяемых авансах и задатках при покупке недвижимости, и практика показывает, что здесь правило только одно — кто заплатил, тот и попал в уязвимую позицию. Каким бы идеальным ни был предварительный договор купли-продажи, соглашения об авансе или задатке, вы заплатили деньги, и даже если вам должны их вернуть, их просто могут не возвращать, и придётся судиться годами за этот эпизод, не говоря уже о ситуациях, когда такой возврат носит спорный характер и стороны в суде долго будут играть в игру «Что? Где? Когда?».
К особо изощренным способам аннулирования вашего права собственности бесспорно относятся все новаторские идеи властей о «перспективном развитии города». Через эту призму у вас забирают, «потому что надо». А надо много чего, ведь город и страна большие: построить дорогу, провести Олимпиаду, комплексно подразвить территорию, изъять ваше кровное под реновацию и так далее. И эти риски сложно, но нужно обязательно просчитывать, потому что все по правилам вроде, но эти ситуации самые психологически тяжёлые, ровно по той же причине, что отнимают по правилам, поэтому в судах будет совсем тяжело.
Теперь перейдем к обременениям: основные и самые распространённые — это те, которые существенно могут повлиять на судьбу купленного вами объекта недвижимости: это аренда, арест и залог. Как бы банальным ни казалось, что с арестом и залогом вроде все и так понятно, что это плохо и рисково, лучше не спешить с выводами. Большое значение имеет, при каких обстоятельствах возникли эти обременения. Иногда оказывается, что после тщательного анализа эти обременения и не так страшны, а запись об аресте может оказаться технической ошибкой. Пристальное внимание стоит обратить на запись «аренда» в графе «обременения», и для анализа потребуется привлечение юриста и специалиста по недвижимости для изучения договора аренды и обстоятельств, предшествующих появлению такого обременения. Без этих специалистов сложно понять: вам повезло иметь в качестве обременения зарегистрированный договор аренды на покупаемую недвижимость или нет. И это, главным образом, зависит от ваших целей как нового владельца.
Если вы купили объект для собственного использования, то для вас это обременение критично, и основное, что нужно понять, как скоро вы сможете избавиться от арендатора. Если вы купили объект как ГАБ, то нужно понять, является ли арендная плата рыночной, как она индексируется со временем и соотносится с покупной стоимостью, потому что в данном случае вы, скорее всего, купили не объект недвижимости, а денежный поток, который производит арендатор. Порой в условиях меняющегося рынка ответить на эти вопросы достаточно точно бывает сложно, и параметры носят вероятностный характер, поэтому стоит потратить время на прогноз различных сценариев.
В целом, таковы общие рекомендации для анализа сделок с недвижимостью в юридической плоскости, а есть еще такие специальные разделы, как коммерческая, техническая, коммунальная и иные виды экспертиз. В частности, в каждом конкретном случае нужно серьезно и с привлечением опытных специалистов погружаться в анализ гипотетических рисков в каждой конкретной ситуации, включая анализ цепочки сделок с момента возникновения первичного права собственности.
