Осторожно, аванс! Мошенничество с продажей недвижимости

Анна Резниченко — заместитель председателя Первого Арбитражного Учреждения 

В Первый Арбитражный Третейский суд поступил иск о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

*Третейский суд не имеет права разглашать информацию о материалах дела, поэтому имена Сторон являются вымышленными

Наталья обратилась с исковым заявлением. В заседаниях пояснила, что была намерена купить дом, нашла объект, заключила предварительный договор купли-продажи с Сергеем и внесла аванс в размере 200 000 рублей. Через несколько дней Сергей попросил Наталью внести еще 200 000 рублей в качестве аванса, поскольку их не хватает для покупки объекта взамен продаваемого. Наталья не увидела ничего подозрительного и внесла в счет покупки дома дополнительно 200 000 рублей. Еще через неделю Сергей сообщил, что стоимость дома, которая оговорена в предварительном договоре, его не устраивает, и он будет рассматривать продажу только при увеличении стоимости на 1 млн рублей. После чего Наталья незамедлительно обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве, где узнала, что Сергей взял задаток более чем у 5 человек на данный объект недвижимости и точно также отказался его продавать. В результате на Сергея заведено уголовное дело.

В Третейском суде исковые требования Наталья удовлетворили, а компетентным судом выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда. Сейчас Наталья получает ежемесячно 2500 рублей в счет погашения задолженности. Поскольку сумма для семьи Натальи существенная, другой объект недвижимости из-за недостаточности денежных средств купить так и не удалось, а перспективы ее покупки отложены в долгий ящик. Как мы видим, даже при удовлетворении подобных дел в суде неосторожность приводит к существенным проблемам, как моральным, так и материальным.

Что Наталья сделала неправильно? 

1. Когда Вы заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости с ее собственником, рекомендуем не вносить крупную сумму в качестве аванса. Как бы вас ни уговаривали. Тем более если на объекте недвижимости имеются какие-либо запреты на регистрационные действия или зарегистрирован договор ипотеки. Внесите сумму, которая в случае отказа продавца от продажи не ограничит вас в покупке другого объекта недвижимости. Если же будете выступать в качестве продавца, лучше исполнять обязательства или возвращать авансы, в противном случае аресты на все принадлежащее вам имущество будут очень неприятным сюрпризом.
2. Если вы уже оплатили аванс, а продавец отказывается продавать объект недвижимости или возвращать оплаченную сумму, первое, что необходимо сделать — направить претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченного аванса. Если претензия осталась без ответа и аванс вам не вернули — необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы аванса. Обязательства по предварительному договору с внесением аванса в счет причитающихся платежей без заключения основного договора купли-продажи в соответствии с п.6 ст 429 ГК РФ прекращаются. Это означает, что правовых оснований для удержания аванса у продавца не имеется.

Многие говорят: подавать такой иск бесполезно. Это неправда!!! Подавайте иск в суд и заявляйте ходатайство об обеспечении иска в виде запрета на регистрационные действия на спорный объект недвижимости. Этот запрет не позволит собственнику продать, заложить или обменять недвижимость.

По судебной практике аналогичные иски удовлетворяются — и вот почему: в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения. К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. При этом неважно, какое наименование имеет ваше соглашение -предварительный договор купли-продажи, договор получения задатка, соглашение о внесении аванса и так далее.

И, наконец, чтобы судебное разбирательство прошло в срок до 30 дней с наименьшими потерями времени, денег и нервов — вносите во все договоры и соглашения пункт о том, что все споры и разногласия разрешаются в третейском суде.