ENG
Помню как сейчас: возвращаюсь домой в дождливый осенний вечер, уставший после судебных заседаний. И вдруг раздается звонок.
Нужна консультация вот по такому вопросу. Михаил в 90-е годы обратился в СНТ насчет свободных участков, ему дали выбрать один. Договорились, начал пользоваться. Исправно платил членские взносы, оградил забором, посадил деревья. Прошло 20 лет, построил дом и баню. А разговорившись с соседом неожиданно осознал, что участок не его. Ни продать, ни завещать своим детям не может.
Оказалось, есть собственник участка. Но он в свое время недооформил свои права, а потом и вовсе бросил участок. А в СНТ особо не обращали внимания на такие вещи. Лишь бы взносы платили.
Что же делать в такой ситуации?
Подобная проблема актуальна для всех, кто в 90-е годы или в начале «нулевых» искал по СНТ свободные земельные участки. Многие мечтали реализовать мечту: построить дом. Кому-то достаточно было вести садоводство и собирать урожай. И долгие годы вы пользуетесь земельным участком не подозревая, что вы не собственник.
Либо договаривались в правлении СНТ, хотя у них нет на это полномочий. Либо с прежними собственниками участков, но не оформили сделку. Либо унаследовали землю, но не стали бегать по инстанциям.
Последствия у такого могут быть разными. Либо прежний собственник объявится и потребует участок обратно себе, соответственно с постройками и благоустройством. Либо администрация оформит права на бесхозную землю и выделит по какой-нибудь государственной программе другим лицам. Все это неизбежно приведет в суд.
На момент обращения была единственная законная возможность оформить права Михаила на участок. О чем и хочу рассказать в статье.
В суде можно доказать приобретательную давность по статье 234 ГК РФ. Из этой статьи и из судебной практики следует, что надо доказать в суде следующее:
- добросовестность — т.е. вы не знали и не должны были знать, что у вас нет оснований считать себя собственником;
- открытость — т.е. вы не скрываете, что имущество у вас;
- срок и непрерывность — для недвижимого имущества необходимо без перерывов владеть и пользоваться более 15 лет;
- владение как своим собственным — т.е. владение не по договору (например, аренды или безвозмездного пользования).
В то время была сложная судебная практика. Суды отказывали в таких исках, поскольку субъективно оценивали добросовестность. И в какой-то мере они правы: ведь если человек приобретает имущество, он должен понимать способ его приобретения. Элементарно, собственник земли должен платить земельный налог.
Было множество решений от Верховного суда РФ, в которых нижестоящим судам объясняли, как рассматривать подобные дела. Но они не сильно исправили проблему. Отказы в судах как были, так и остались. Окончательную точку в этом вопросе поставил Конституционный суд РФ осенью 2020 года.
Основная цель ст. 234 ГК РФ — не только защита интересов собственника или владельца, но и интересов государства. Ведь земельный участок в таком случае вернется в гражданский оборот, с него будут оплачиваться налоги. И позиция Конституционного Суда РФ поменяла подход нижестоящих судов. Теперь не критично, что владелец мог знать, что не является собственником. Главное, чтобы он завладел земельным участком, не совершая преступления.
И вовсе не обязательно, чтобы прежний собственник официально отказался от земельного участка. Достаточно того, что он перестал проявлять интерес к участку и фактически его бросил. КС РФ также упомянул, что в таком случае неважно, что государство или муниципалитет может претендовать на земельный участок. Ведь в гражданском праве действует принцип равенства сторон.
Чем закончилось дело Михаила? Спустя два года судебных тяжб он наконец-то смог официально стать собственником своего земельного участка. И перестал бояться, что результат его многолетнего труда будет напрасным.
