ENG
Современный ритейл находится в состоянии трансформации, которая вызвана стремительным развитием электронной коммерции и изменением потребительского поведения. Торговые центры, еще недавно бывшие бесспорными лидерами розничной торговли, сегодня вынуждены переосмысливать свою роль и искать новые стратегии для сохранения актуальности.
Динамика посещаемости
Динамика посещаемости сохраняет разнонаправленный характер. Россияне стали практичнее и реже совершают спонтанные покупки, приходя в ТЦ с четким списком целей. На этом фоне стабильным или растущим трафиком могут похвастаться лишь малые и средние районные форматы, соответствующие концепции «15-минутного города» и решающие повседневные задачи жителей. Наиболее заметное снижение спроса наблюдается в сегменте розничной торговли одеждой, который является лидером как по открытиям, так и по закрытиям торговых точек. Этот сегмент испытывает наибольшее давление со стороны онлайн-ритейла и маркетплейсов, доля которых в розничной торговле, по нашим оценкам, может превысить 30% к 2030 году.
Факторы влияния
Кроме экспансии e-commerce, на рынок оказывает давление изменение потребительских привычек и макроэкономические условия. Сформировалась новая модель поведения, акцент сместился со спонтанного потребления на сберегательную модель. Со стороны бизнеса сдерживающими факторами являются высокие кредитные ставки, постоянный рост цен на строительные материалы и услуги, что ведет к заморозке масштабных проектов и увеличению эксплуатационных расходов. Кроме того, многие потенциальные арендаторы испытывают финансовые трудности, что ограничивает их возможности по расширению и открытию новых точек.
Центры досуга и эмоций
Ожидания покупателей трансформировались, и сегодня они видят в торговом центре многофункциональный центр досуга и пространство для получения живых эмоций. Посетители ценят удобство «здесь и сейчас», но при этом ищут уникальные предложения, качественный сервис и возможность решать несколько бытовых и рекреационных задач в одном месте. Успешные ТЦ позиционируют себя как площадки для эмоций, где шопинг является лишь одной из опций наряду с развлечениями, гастрономией, спортом и wellness-услугами.
Конкуренция за покупателей
Стратегия выживания строится на многофункциональности пространства, соответствующей новому образу жизни. Среди эффективных решений — развитие якорных категорий, формирующих постоянный трафик возврата, таких как фуд-холлы и гастромаркеты, доля которых в 2024 году выросла, wellness-центры, СПА-комплексы, арены киберспорта и объекты красоты. Событийный маркетинг стал неотъемлемой частью стратегии — ТЦ регулярно проводят выставки, фестивали гастрономии, мастер-классы и спортивные соревнования, чтобы создать дополнительный повод для визита. Фэшн-бренды, следуя тренду, открывают в своих бутиках кафе, создавая синергию между шопингом и отдыхом.
Партнерство с арендаторами
Учитывая финансовое давление на арендаторов, управляющие компании перешли от роли арендодателя к статусу полноценного партнера. Показателем этого является отказ от жестких фиксированных ставок в пользу гибких, комбинированных моделей арендной платы, которые включают фиксированную часть и процент от товарооборота. Это позволяет арендаторам снизить фиксированные расходы. Для минимизации рисков используются краткосрочные pop-up аренды и сезонные ярмарки, позволяющие «протестировать» новые концепции с минимальными вложениями. Кроме того, арендодатели все чаще соглашаются фиксировать аренду на льготных условиях, предоставлять отсрочки по платежам и идти на сокращение арендуемых площадей на 25–30% для сохранения пула арендаторов.
Архитектурное развитие
Дополнительно отмечу, что архитектурное развитие следует философии создания комплексной среды. Доминирующим трендом является проектирование мультифункциональных и гибридных комплексов (МФК), где торговые галереи объединяются с развлекательными зонами, офисами, жильем и общественными пространствами, превращаясь в точку притяжения. Другим примером служат объекты, интегрированные в транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). В интерьерах и планировках акцент смещается в сторону комфорта и визуального простора, атриумов и «небесных гостиных» — общественных пространств на высоте, служащих для отдыха и работы.
Будущее за экосистемами
Мы видим будущее торговой недвижимости не в конкуренции с e-commerce, а в поиске и усилении своих уникальных офлайн-преимуществ, способствующих активному общению. Успешный торговый центр сегодня — не место для покупок, а многофункциональная экосистема, комфортная городская среда, предлагающая посетителю комплексный опыт, эмоции и сервисы, которые невозможно получить в цифровом пространстве. Стратегическая трансформация в сторону гибридных форматов, гибкое партнерство с арендаторами и создание архитектурной ценности становятся ключевыми факторами устойчивого развития в новой реальности.
