• Подписывайтесь на  E-mail рассылку

ENG
Generic selectors
Exact matches only
Поиск по заголовкам
Поиск по содержимому
Search in posts
Search in pages
Финансы

P2P-платформа выбирает кредиты под залог недвижимости

Р2Р-кредитование (оно же – краудлендинг), то есть электронные платформы, позволяющие разным субъектам экономики взаимно кредитовать друг друга, пока еще занимают на российском кредитном рынке довольно скромное место.

Художник: Юрий Аратовский

«Масштабы этой сферы несопоставимо малы по сравнению с классическим банковским розничным кредитованием. И даже существенный процентный рост P2P-кредитования, наблюдающийся в последние годы, глобально это положение дел не изменил и вряд ли изменит в дальнейшем», – замечает директор департамента по развитию кредитных банковских продуктов банка «Ренессанс Кредит» Дмитрий Курганов.

Освоение новых продуктов на таких платформах также происходит очень медленно. В частности, займы под залог недвижимости отнюдь нельзя назвать любимым продуктом краудлендинга.

Как сказал «Инвест-Форсайту» заместитель председателя совета директоров площадки взаимного кредитования «Город Денег» Юлиан Лазовский: «Большинство P2P-платформ, и «Город Денег» в том числе, давно работают с займами под залог недвижимости, и нельзя сказать, что такие займы пользуются каким-то особенным спросом». Однако «Агентство инвестиций и финансирования бизнеса «Деньги в дело» выбрало в качестве своей основной специализации именно кредитование бизнеса под залог недвижимости.

Как это делается

Компанию «ПК-Инвест», которая работает под брендом «Деньги в дело», учредил пермский предприниматель Станислав Подсухин. В прошлом у него уже был неплохой опыт бизнеса в сфере небанковского кредитования. В начале нулевых он создал в Перми крупный автоломбард, а после 2005 года – микрофинансовую организацию «Центр развития бизнеса», число клиентов которой из числа местных предпринимателей достигало 500, а кредитный портфель – 300 млн рублей.

Его следующим проектом стала именно P2P-платформа, которая сводит инвесторов, желающих разместить свои денежные средства, и предпринимателей, нуждающихся в займах и при этом готовых предоставить какую-либо недвижимость в качестве залога. Важно при этом, что залог оформляется на имя инвестора, а представитель «ПК-Инвеста» только оказывает двум сторонам юридическое и организационное содействие: может, например, сопровождать в офис Росреестра. При этом, надо иметь ввиду, что хотя офис «Деньги в дело» находится в Перми, но деятельность компании распространяется на 80 городов России. Во многих городах у платформы имеются свои представители. Это, в частности, позволяет в некоторых случаях сводить инвесторов и заемщиков из разных городов. Директор по развитию сети агентства Юлия Власова рассказала «Инвест-Форсайту» о недавнем кейсе, когда инвестор из Перми кредитовал бизнесмена из Калиниграда, и подписанные заемщиком документы с западной российской окраины прибыли в Пермь с помощью курьерской службы DHL, после чего представитель агентства и инвестор явились с ними в Росреестр.

Сегодня кредитный портфель «Деньги в дело» достигает примерно 100 млн рублей, ежемесячно через платформу выдаются кредиты на 10-15 млн рублей, при среднем чеке от 500 тыс. до 1 млн рублей. Большинство займов краткосрочные, длительностью до года. На платформе действует довольно строгий скоринг проектов, и далеко не все заявки на кредитования допускают до инвесторов. Юлия Власова рассказала, что был случай, когда в течение суток в агентство поступило сразу 50 заявок на кредитование, и все они были отвергнуты.

Что касается комиссионного вознаграждения самой платформы, то она возникает из процентного дохода инвесторов. Процент, который получает инвестор, зависит от соотношения оценочной стоимости залога и суммы займа и колеблется в диапазоне от 18 до 24% годовых. Однако для заемщика кредит через «Деньги в дело» всегда стоит по твердой таксе – 38% годовых. Соответственно, на эту разницу (от 14 до 20% годовых) и живет платформа.

Если займ не вернули

Самое интересное – что происходит с займами в случае дефолта? Возможно несколько сценариев развития событий. Самый простой сценарий – когда инвестор переуступает дефолтный займ аккредитованному при платформе коллекторскому агентству. В этом случае инвестор не теряет ничего, а коллектор извлечет прибыль из залога (поскольку сумма займа обычно не превышает 50% стоимости заложенной недвижимости).

Второй сценарий – когда инвестор сам берется через суд взыскать залог. В этом случае ему предстоят некоторые потери времени и денег и при взыскании, и при продаже залога, однако теоретически его доход будет гораздо больше. Роль платформы при этом ограничивается тем, что она рекомендует инвестору юристов.

Третий сценарий – заемщик может быстро продать заложенную недвижимость, чтобы расплатиться с долгами, при этом покупателем недвижимости может также стать инвестор через платформу «Деньги в дело». На платформе установлен стандарт, по которому желающий инвестор может купить «дефолтную» недвижимость по цене, равной 70% от оценочной рыночной стоимости. Как рассказала Юлия Власова, большое число инвесторов интересуются на платформе не кредитованием, а именно возможностью покупать недвижимость должников с дисконтом. Если недвижимость дорога заемщику – скажем, является его жильем, – заемщику предоставляется возможность выкупить ее обратно по ипотеке – но уже за полную стоимость.

Как это масштабировать

Обороты «ПК-Инвеста» вряд ли произведут впечатление на банкиров.

И, говоря о перспективах P2P-кредитования под залог недвижимости, профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита факультета финансов и банковского дела (ФФБД) РАНХиГС Юрий Юденков отмечает: «На мой взгляд, массированного внедрения указанного продукта ожидать не стоит».

Но в агентстве «Деньги в дело» рассматривают несколько способов масштабировать свой бизнес. Один из них – начать взаимодействие с P2B-платформой Альфа-Банка «Альфа-Поток». Если этот проект удастся, но порог входа для инвесторов придется резко уменьшить: от нескольких сотен тысяч рублей сегодня до 10 тысяч рублей, как это принято «Альфа-Потоке». Если сегодня в агентстве действует принцип «один инвестор – один заемщик – один объект недвижимости», то в будущем к одному проекту, возможно, будут подключаться одновременно несколько заемщиков. Но, по словам Юлии Власовой, технологию работы с несколькими инвесторами на одном проекте агентство «Деньги в дело» уже обкатало.

Кроме того, агентство хотело бы взаимодействовать с банками, предоставляя свои услуги на банковских сайтах: банк в этом случае будет получать комиссионные за новых клиентов, а, кроме того, расширит клиентуру, получающую услуги в его «экосистеме».

Самое же главное, на что особенно надеются в «ПК-Инвесте», – с 2018 года Росреестр должен начать работать дистанционно, на основе электронной подписи. Если это произойдет – расширится работа клиентов с электронными платформами: в частности, станет гораздо проще работать в ситуациях, когда инвесторы и заемщики находятся в разных городах.

Перспективы рынка

Рост доли P2P-платформ на кредитном рынке, по оценке экспертов, ожидается в ближайшем будущем. Пока российский рынок P2P-кредитования растет бурными темпами. В прошлом году он вырос в 4-5 раз, и в этом ожидается такой же рост. Конечно, не в последнюю очередь столь резкий рост связан с эффектом низкой базы, ведь доля P2P на фоне банковского кредитования очень мала. Однако есть и объективные факторы, подстегивающие интерес к P2P-продуктам. В первую очередь, это нежелание банков кредитовать малый бизнес, который является основным заемщиком. Второй фактор – сужение спектра инвестиционных инструментов, доступных физлицам. Доступ «физиков» на рынок ценных бумаг с каждым годом осложняется, ПИФы умерли, сделки в сфере недвижимости практически остановились, а 5-8% годовых по банковскому депозиту многих не устраивают.

Ожидается также расширение спектра кредитных продуктов, распространяемых через краудлендинговые платформы. Так, профессор Юрий Юденков предсказывает появление мелких и очень мелких кредитов на короткий срок и больших сумм на длительные сроки. Юлиан Лазовский из «Города денег» предполагает появление совместных продуктов банков и P2P-площадок, базирующихся на постоянной оценке оборотов заемщика по расчетному счету. А генеральный директор компании «Первый интернет-проект» Степан Чельцов даже предвидит краудлендинговые кредиты на базе криптовалют.

Автор: Константин Фрумкин

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»